Bí quyết mua nhà chung cư không bị 'ngáo giá'

Bài viết chia sẻ đứng trên góc nhìn của người mua nhà để ở.

Khi bắt đầu bước chân vào tìm hiểu việc mua nhà để ở, chúng ta thường hay bị "sức nóng tin tức" trên truyền thông làm nhầm lẫn về thực trạng hiện tại của thị trường bất động sản. Vì đôi khi, cả khu vực "nóng ran" chỉ để phục vụ cho một, hai dự án khu đô thị hoặc chung cư, không đại diện cho toàn bộ thị trường tại khu vực đó. Bao gồm nhà phố trong dân (nhà phố) với số lượng nhiều hơn rất nhiều so với một hai dự án đó.

Số lượng nhà phố nhiều hơn khu đô thị, chung cư, nhưng thông tin truyền thông về chúng che lấp tất cả thị trường nhà phố. Nhưng một căn nhà phố chủ nhà chỉ thường bỏ ra tối đa vài triệu để đăng tin rao bán.

>> Bài viết cùng tác giả: "So sánh mức tăng giá nhà giữa Việt Nam và nước ngoài"

Nhưng rõ ràng, 1-2 dự án này không thể đại diện cho cả thị trường bất động sản của một khu vực. Đây là điều mà những người mua nhà theo thông tin của báo thường bị nhầm lẫn.

Nội dung truyền thông của chủ đầu tư chung cư bài bản, chuyên nghiệp hơn chủ nhà phố. Họ không phải chỉ chăm chăm giới thiệu sản phẩm của mình, mà còn làm thị trường cả khu vực luôn cảm thấy "sức nóng".

Mỗi dự án chung cư luôn có một cái tên rõ ràng để cả chủ đầu tư và hàng trăm nhân viên sales cùng marketing, quảng cáo phụ chủ đầu tư. Nhưng vài trăm căn nhà phố rao bán ở một khu vực cũng chỉ có chủ nhà và vài trăm môi giới phụ rao bán, nhưng mỗi căn nhà lại là một cá thể riêng, không thể có một cái tên riêng như chung cư.

Trên các diễn đàn bất động sản, người ta cũng nói nhiều đến chung cư hơn nhà phố. Vì lực lượng sales dự án được tổ chức tập trung, bài bản hơn, focus vào sản phẩm của mình hơn lực lượng môi giới tại một phường, thậm chí một quận nhà phố. Bên cạnh đó, một dự án chung cư có hàng trăm căn để bán, bán xong sơ cấp còn có thể xào chẻ thêm hàng ngàn lần thứ cấp.

Nhưng một căn nhà phố không lo bán mà lo nói thì bị môi giới khác "bán dùm" ngay, và nhà phố sau khi được mua sẽ thường được dùng để an cư luôn chứ ít được xào chẻ bán ra tiếp như nhà ở khu đô thị, chung cư.

>> Ba sai lầm chết người khi mua nhà lần đầu

Nhà tại các dự án khu đô thị, chung cư có sự tham gia lướt sóng nhiều hơn nhà phố.

So với nhà phố, ưu điểm nổi bật nhất của nhà ở khu đô thị và chung cư là lộ trình thanh toán.

Thời điểm thị trường "sốt" đây là phân khúc dễ lướt sóng. Bởi lẽ chốt lời nhanh, thanh toán theo tiến độ, không chôn vốn quá nhiều và phù hợp với những nhà đầu tư có lượng vốn ít, chỉ cần 300 triệu - 1 tỷ đồng là có thể tung hoành ngang dọc, và khi cần rút chân ra cũng không quá thiệt hại.

Ví dụ mua một dự án có giá 1,5-2 tỷ, chỉ phải bỏ ra 300 triệu thanh toán hai đợt đầu của dự án, rồi bán chênh ra 350 triệu - 400 triệu đồng, lời ngay 50 triệu - 100 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận 17% - 33% chỉ trong vài tháng.

Nếu lướt ra không được, khả năng ôm lại "thành dân cư" không quá cao nhờ tiến độ thanh toán kéo dài, có thể tìm cách kiếm 100 triệu - 200 triệu cho đợt thanh toán tiếp theo trong vòng một vài tháng. Nếu đợt sau lại tiếp tục không bán ra được, thì việc xoay tiếp 100 triệu - 200 triệu đồng cho đợt thanh toán tiếp theo nữa trong một vài tháng tiếp cũng không quá căng thẳng.

Trường hợp nếu quá áp lực về nguồn tiền đóng tiếp, khả năng rút chân ra thu hồi vốn vẫn khả thi bằng cách bán lại suất bằng với số tiền đã đóng mà không cần phần chênh lệch, thậm chí dễ dàng rút vốn hơn nếu bán lỗ 5% - 15% số tiền đã đóng.

Trong khi đó, nhà phố lướt ra không được thì khả năng ôm lại gồng tiếp khó hơn rất nhiều, do phải chồng toàn bộ 90% số tiền còn lại chứ không phải chỉ thanh toán thêm 5-10% giá trị hợp đồng cho tiến độ tiếp theo như nhà ở khu đô thị, chung cư.

>> Nhà đất 'ngáo giá' vì đầu tư thứ cấp

Chẳng hạn mua căn nhà 3 tỷ đồng, đặt cọc 300 triệu đồng với thời hạn thanh toán 2 tháng để rao bán 3,5 tỷ đồng với kì vọng lướt ra 3,3 tỷ đồng. Để đạt được mục đích sẵn sàng lấy đại địa chỉ của 20 căn nhà tương tự xung quanh đăng bán với giá 3,7 tỷ đồng.

Khi có khách hỏi sẽ nói căn nhà này vừa giao dịch xong và giới thiệu xem căn của mình có giá rẻ hơn. Nếu thành công, tiền lời 100% trong vòng hai tháng (bỏ 300 triệu vốn lời thêm 300 triệu), bỗng nhiên trở thành một chuyên gia bất động sản.

Nếu lướt ra không được, gặp người đàng hoàng quân tử sẽ chấp nhận mất cọc xem như một pha đầu tư thất bại, gặp "Chí Phèo tào lao" thì năn nỉ ỉ ôi xin kéo dài thời gian chồng tiền, nếu không thoát được nữa lại xin lại một phần tiền cọc từ chủ nhà. Nhưng dù là trường hợp nào thì cũng đã vô tình đẩy giá nhà của cả khu vực từ 3 tỷ lên 3,5 tỷ - 3,7 tỷ vì thông tin rao bán của 20 căn nhà vẫn luôn tồn tại và thiết lập luôn mặt bằng giá ở đó.

Ưu điểm nổi bật thứ hai của chung cư so với nhà phố là số tiền bỏ ra để đầu tư ít hơn rất nhiều.

Cụ thể, khi so sánh mức giá cả, nếu với căn hộ có diện tích khoảng 60m2 - 80m2, giá dao động trong khoảng 2 tỷ - 2,5 tỷ. Nhưng với cùng diện tích sử dụng như vậy, để mua nhà mặt đất có vị trí và hạ tầng tương ứng, người mua cũng phải bỏ ra 4-6 tỷ đồng, thậm chí hơn. Chính vì mức giá của các căn hộ chung cư luôn ở mức "dễ chịu" hơn nên nhiều nhà đầu tư vẫn bỏ tiền vào loại hình này.

Lực lượng sales bán hàng cho chủ đầu tư và hỗ trợ ra hàng cho nhà đầu tư thứ cấp đông đảo và nhiệt tình hơn lực lượng môi giới nhà phố. Và sales cũng kiếm tiền từ nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại liên tục nhiều hơn là người mua để an cư.

Khi lướt sóng các dự án khu đô thị và chung cư, sẽ có hàng trăm sales hỗ trợ phụ ra hàng vì quyền lợi của sales từ nhà đầu tư thứ cấp sẽ nhiều - nhanh gọn hơn từ bán hàng cho chủ đầu tư. Ví dụ với trường hợp ở trên, nếu đóng tiền cho chủ đầu tư 300 triệu đồng và được sales hỗ trợ bán chênh ra 400 triệu, thì sales cũng sẽ được nhà đầu tư thứ cấp chia sẻ quyền lợi ngay 20 triệu - 30 triệu đồng.

Ngược lại, khi rao bán một căn nhà phố, dù có liên kết mạnh cỡ nào cũng chỉ có 10 đến 20 môi giới chung tay bán phụ.

Chủ đầu tư huy động được vốn nhanh từ nhà đầu tư thứ cấp nhiều hơn là từ người mua để ở an cư.

Chủ đầu tư làm kinh doanh nên chỉ cần quan tâm đến nguồn vốn triển khai và lợi nhuận dự án. Do đó, họ chỉ quan tâm dự án có khách mua hay không. Và sau khi đã bán được hàng, thì mục đích mua để đầu tư hay để ở không thuộc phạm trù quan tâm của họ. Trên thực tế, người mua đầu tư thường đã có nhà chỗ khác để an cư, và có nhiều tiền hơn người chưa có nhà cần mua để ở. Do đó, người mua đầu tư mới là lực lượng chính góp vốn cùng chủ đầu tư triển khai dự án.

>> Làm chủ tám công ty, tôi vẫn chưa tính mua nhà

Số lượng nhà phố trên thị trường nhiều hơn nhà tại khu đô thị và chung cư (90%, 10%), nhưng số lượng rao bán lại ít hơn.

Nhà phố khi đã ở ổn định thường rất ít thay đổi do liên quan đến môi trường sinh hoạt gia đình, công việc, học hành con cái. Một căn nhà có thể được ở vài chục năm, qua 3-4 thế hệ.

Trong khi đó, các khu vực được phát triển Khu đô thị dân cư mới phải đi ra xa dần trung tâm do không còn đất, và hạ tầng tiện ích xung quanh thường chưa đảm bảo có thể an cư ổn định lâu dài ngay. Vì thế, tỷ lệ nhà phố được rao bán không nhiều bằng nhà ở các khu đô thị, chung cư.

Dân số ở các khu đô thị, chung cư trẻ hơn nên xu hướng dễ thay đổi hơn, thích khám phá và dễ thích nghi với các môi trường sống mới hơn. Bên cạnh đó, việc nhà tại đây càng về sau lại càng mới mẻ, hiện đại, đầy đủ tiện ích hơn, cũng kích thích tầng lớp dân cư 30 tuổi - 45 tuổi thay đổi chỗ ở.

Giai đoạn thích hợp mua nhà trong khu đô thị, chung cư để ở

Đây là loại hình bất động sản tồn tại nhiều rủi ro như dự án đột nhiên bị dừng vì vướng pháp lý, dự án bị xử phạt vì vi phạm trật tự xây dựng hoặc chủ đầu tư "chết yểu" không thể đưa dự án về đích. Trên thực tế, đã có không ít người mua ở những giai đoạn đầu rơi vào cảnh "tiền mất tật mang" do rót tiền vào những dự án chưa đủ pháp lý hoặc chôn vốn nhiều năm.

Ngược lại, nhà ở tại khu đô thị, chung cư khi đã bàn giao thì để càng lâu thì càng đi ngang, và nếu so với mức trượt giá lạm phát thì càng bị mất giá. Do:

(1) Yếu tố kỳ vọng về sự phát triển của dự án và tiến độ xây dựng không còn.

(2) Số tiền phải đầu tư vào để lướt song lớn (lúc này đã phải thanh toán trên 90% giá trị căn hộ).

(3) Người mua lại lúc này phần lớn nhu cầu để ở chứ không phải để đầu tư bán lại.

Vì thế, thời điểm mua ở tốt nhất là khi dự án gần về đích và chuẩn bị bàn giao nhà. Vì đây là lúc rủi ro dự án không thể về đích không còn, nhà đầu tư thứ cấp thoát hàng nhiều làm tăng nguồn cung, và lúc này, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang gặp áp lực thanh toán những giai đoạn cuối.

Đặc biệt, khi thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ để ra được hàng thu lại dòng tiền. Thời gian qua trên thị trường đầu tư thứ cấp căn hộ đã xuất hiện nhiều trường hợp như vậy. Đây cũng là lúc người mua ở có thể giúp nhà đầu tư thứ cấp thoát hàng bằng cách mua lại của họ giá rẻ hơn.

>> Năm lần đổi căn hộ chung cư trong bốn năm

Hoặc an toàn hơn, để mua ở thì có thể cân nhắc những căn hộ đã đi vào sử dụng từ những nhà đầu tư thứ cấp "vô tình lướt sóng thành cư dân", đang phải dùng căn hộ để cho thuê, vì họ đang cần rút vốn nên dễ được khuyến mãi luôn nội thất.

Ngoài ra, việc kiểm nghiệm cũng trở nên dễ dàng hơn đối với căn hộ đã đi vào sử dụng như nhu cầu người thuê, tiện ích, tình hình quản lý, chất lượng, các lùm xùm giữa chủ đầu tư và khách hàng, mức độ xuống cấp,...

Tuy nhiên, chắc chắn khi mua ở hai giai đoạn trên thì giá thường sẽ cao hơn giá của những nhà đầu tư thứ cấp đã mua ở giai đoạn trước đó, do những nhà đầu tư thứ cấp mua trước đã phải thay mình gánh chịu rủi ro pháp lý, rủi ro dự án không thể về đích, và chi phí cơ hội của đồng vốn họ đã bỏ vào đầu tư.

Sự chọn lựa "Phải mua giá cao hơn các F trước nhưng an toàn hơn" hay "Mua được giá rẻ hơn các F sau nhưng rủi ro cao hơn" tùy quan điểm từng người.

Lê Quốc Kiên