(Bài viết Ý Kiến không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net.)
Mua nhà thành phố là mơ ước của rất nhiều người. Không kể số ít trường hợp được bố mẹ có điều kiện mua cho, phần lớn những bạn có thể tự mua được nhà thành phố đều là những người đã phải nỗ lực rất nhiều trong công việc và cuộc sống một thời gian dài, cũng như có hiểu biết tốt so với mặt bằng chung của xã hội.
Nhưng vì cả đời mới mua nhà lần đầu nên thường không đủ kiến thức, kinh nghiệm, dễ vấp phải những sai lầm chết người, có thể ngay lập tức bị mất hơn một nửa số tiền cả đời tích lũy được.
Nỗ lực Cày bừa – Tích lũy suốt 10-20 năm mới đủ mua nhà để rồi cuối cùng ngậm trái đắng thật quá đau xót. Dưới đây là ba sai lầm chết người người mua nhà lần đầu hay gặp phải.
Sai lầm 1 : Mua nhà/đất trúng ngay khu vực quy hoạch không phải đất ở (thổ cư)
Tháng 4/2020, anh Đức được giới thiệu một mảnh đất ở quận Thủ Đức (TP HCM) với giá chỉ 35 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 45-50 triệu /m2 ở khu vực xung quanh đó.
Tìm hiểu kỹ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, chủ đất cũng cung cấp luôn cả Chứng chỉ quy hoạch của UBND Quận là Đất được quy hoạch xây dựng ở theo kiểu Nhà biệt thự đơn lập với mật độ xây dựng tới 95,2% (xây gần hết đất).
>> '3 tháng không mua được nhà vì người bán không chịu cắt lỗ'
Nhưng rủi ro đang chờ đón mà anh Đức không chú ý tới là: Văn bản Chứng chỉ Quy hoạch đã có từ tháng 5/2019, cách một năm so với thời điểm anh chuẩn bị mua.
Theo bản đồ quy hoạch trực tuyến thì khu vực đất này đã không còn là đất ở, mà được chuyển đổi thành đất Giáo dục chỉ dùng để xây trường học.
Văn bản Chứng chỉ Quy hoạch trả lời Đất được Quy hoạch xây dựng ở theo kiểu Nhà biệt thự đơn lập.
Sai lầm 2: Mua nhà đất đúng khu quy hoạch đất ở (thổ cư), nhưng không xây dựng được hết đất
Tháng 11/ 2016, chị Thanh được giới thiệu mua một mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 22 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 30 triệu đồng /m2 ở khu vực xung quanh đó. Tìm hiểu kỹ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, đồng thời cũng là đất ở 100%. Chị Thanh yên tâm xuống tiền mua.
Hai tháng sau, khi đi xin Giấy phép xây dựng để xây nhà chị T mới tóa hỏa khi mật độ xây dựng của khu vực này chỉ có 43%. Nghĩa là trong 174m2 đất, chị chỉ được xây dựng 75m2, còn lại 99m2 phải chừa làm sân.
Lý do: Đây là khu vực đất ở nhưng quy hoạch xây dựng theo chuẩn biệt thự, phải chừa hơn một nửa đất làm sân vườn. Loại hình xây dựng này chỉ phù hợp người nhiều tiền xây biệt thự hưởng thụ, không phù hợp với nhu cầu xây càng nhiều đất càng tốt của chị.
Sai lầm 3 : Mua nhà/đất đúng khu quy hoạch đất ở (thổ cư), nhưng bị quy hoạch mất đất
Anh Bình được giới thiệu mua một căn nhà cấp 4 ở Tân Phú với giá chỉ 36 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 45-50 triệu/m2 ở khu vực xung quanh đó. Anh đến xem thực tế thì thấy các nhà xung quanh đều xây cao kiên cố rồi nên yên tâm khu vực này quy hoạch đúng đất ở.
>> 'Người ôm tiền mặt lo lắng hơn người giữ bất động sản'
Khi chủ nhà gửi Sổ chủ quyền, anh thấy có hai dòng Ghi chú nho nhỏ ở dưới "Quy hoạch một phần đất ở và một phần đất giao thông được duyệt...; lộ giới hẻm dự kiến 5m".
Hỏi thì chủ nhà giải thích "Hẻm hiện hữu 2m nên mở thành 5m sẽ mất 3x6=18m2 đất thôi, nhưng nhà có hẻm 5m giá trị sẽ cao hơn nhiều nhà hẻm 2m. Và đây là nhà cuối hẻm cụt, các nhà kế bên xây kiên cố hết rồi nên nếu có chỉ mở hẻm tối đa nhiêu đây đất thôi". Đồng thời, chủ nhà hối thúc anh B đặt cọc giữ chỗ 100- 200 triệu đồng để họ từ chối các người mua khác, vì họ cần tiền trả ngân hàng gấp nên bán giá rất rẻ, do đó rất nhiều người hỏi mua.
Ghi chú nho nhỏ về việc 1 phần đất quy hoạch giao thông mở đường,nhưng không thể hiện cụ thể là bao nhiêu m2.
Nhưng điều độc nhất anh Bình không ngờ tới là: Nhà này bị quy hoạch mở đường ở phía sau phần đuôi nhà, không phải bị phóng đường ở phía trước mặt tiền - Hướng mà chủ nhà chỉ các nhà xây kiên cố bên cạnh để giải thích cho anh. Theo bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch kiến trúc thì trong 132m2 đất trên chủ quyền, căn nhà này bị phóng đường ngang qua phía sau mất 94,97m2, chỉ còn lại 37,11m2.
Nếu anh Bình đặt cọc 100-200tr xong mới biết thông tin này và không muốn mua nữa, anh có thể sẽ mất số tiền cọc này. Hoặc nếu anh Bình chấp nhận mua căn nhà này và chờ số đất bị quy hoạch được nhà nước đền bù khi phóng đường, thì đơn giá đền bù nhà nước chắc chắn cũng sẽ thấp hơn rất nhiều giá 36tr/m2 anh Bình phải mua.
Tuy giá nhà anh Bình cũng sẽ tăng lên nhiều do từ nhà hẻm thành nhà mặt tiền, nhưng trong thời gian chờ thực hiện/thay đổi quy hoạch (có thể 10-20 năm) anh Bình không thể xây dựng gì trên đất đó, mất cơ hội sử dụng phần diện tích đã mua.
Đừng tin 100% lời môi giới và người bán, hãy tự tìm hiểu kỹ thông tin để bảo vệ tiền của mình
Phần lớn người bán đều biết các nhược điểm nhà/ đất của họ, nhưng không bao giờ họ nói hết cho môi giới, người mua. Mà môi giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu, và đủ tâm để hỗ trợ giúp người mua, họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng.
Do đó, khi mua nhà/đất, người mua cần tự chủ động thực hiện các bước kiểm tra sau:
1. Kiểm tra thông tin trên Chủ quyền: Tọa độ vị trí và phần đất bị quy hoạch mất
Thường chúng ta chỉ hay quan tâm tổng diện tích thể hiện trên chủ quyền, mà không chú ý phần diện tích sẽ bị quy hoạch mất.
Nếu là chủ quyền mấy năm gần đây sẽ có tọa độ vị trí. Nếu là chủ quyền cũ sẽ không có phần này, khi đó cần có bản vẽ hiện trạng vị trí kèm theo để thể hiện tọa độ vị trí. Nếu người bán gửi bạn chủ quyền cũ nhưng không gửi kèm bản vẽ hiện trạng vị trí, hãy đặt ngay nghi vấn và yêu cầu chủ nhà gửi phần này.
Một số chủ quyền mới mấy năm gần đây cũng thể hiện luôn phần đất nào được phép sử dụng, phần đất nào bị quy hoạch mất.
Tuy nhiên cũng nhiều chủ quyền cũ không thể hiện phần này, nếu chỉ nhìn vào diện tích trên sổ sẽ không phát hiện được. Ví dụ như sai lầm thứ ba ở trên, căn nhà 132m2 bị quy hoạch mất 94,97m2 nhưng thông tin này không được thể hiện cả trên chủ quyền và bản vẽ hiện trạng vị trí. Chỉ khi kiểm tra trên bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố mới phát hiện ra.
2. Kiểm tra thông tin quy hoạch trực tuyến
Dùng tọa độ vị trí của nhà/đất ở trên, nhập vô đây để ra thông tin quy hoạch. Một số khu vực vẫn có thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên chủ quyền, nhưng sẽ không cập nhật mới nhất bằng tọa độ.
Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này chỉ yên tâm được 90%, vì quy hoạch thực tế có thể không giống trên bản đồ này do thời điểm cập nhật của bản đồ đã cũ.
Hiện TP HCM và Hà Nội đã có công cụ này, các tỉnh thành khác các bạn tự tìm hiểu thêm.
3. Hỏi trực tiếp phòng Quản lý Đô thị Quận,Huyện
Tùy địa phương, mỗi tuần sẽ có vài ngày có chuyên viên trực giải đáp vấn đề này. Tuy nhiên, vì số lượng người hỏi rất đông nên khâu này trên Quận/Huyện hay bị quá tải, bạn sẽ phải chờ hơi lâu và có thể bỏ lỡ cơ hội mua do chậm chân hơn người khác. Vậy chọn lựa: "Chậm mà chắc nhưng có thể không mua được" hay "Nhanh để chắc mua được nhưng có thể bị lầm" là quyết định của bạn.
4. Xin văn bản trả lời về chứng chỉ quy hoạch trên Quận,Huyện (như hình 1)
Bước này tương tự như bước 3, nhưng khác ở chỗ không hỏi miệng nữa mà đề nghị UBND Quận,Huyện trả lời bằng văn bản Chứng chỉ quy hoạch. Văn bản này sẽ cung cấp toàn bộ thông tin về bất động sản và đảm bảo cho bạn 100% an toàn, nhưng có nhược điểm sẽ phải chờ 2-3 tuần (có thể bỏ lỡ cơ hội mua) và cần chủ nhà/đất hợp tác mới hỏi được (vì phải chính chủ đứng tên chủ quyền làm đơn hỏi mới được).
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý Chứng chỉ quy hoạch này chỉ có giá trị tại thời điểm trả lời, sau đó nếu quy hoạch thay đổi bạn vẫn bị "dính chưởng" như ví dụ sai lầm thứ nhất ở trên: Chứng chỉ quy hoạch trả lời vào tháng 5/2019 là đất ở, nhưng hiện tại thông tin trên Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố là đất giáo dục. Do đó nếu anh Đức muốn mua phải lên UBND Quận xin lại Văn bản chứng chỉ quy hoạch mới nhất.
5. Giải pháp hạn chế vuột mất cơ hội mua Nhà, Đất trong thời gian kiểm tra
Việc thực hiện các bước 3, 4 ở trên sẽ mất thời gian 1-3 tuần, bạn sẽ có nguy cơ vuột mất cơ hội nếu bất động sản nó thật sự tốt. Vậy để vừa đảm bảo an toàn cho tiền của mình, vừa hạn chế vuột mất cơ hội tốt, chúng ta có thể cân nhắc làm như sau:
- Kiểm tra nhanh bước 1, 2.
- Đặt cọc cho người bán, nhưng ràng buộc thêm điều khoản: Cùng lên Phòng Quản lý đô thị kiểm tra thông tin, hoặc nếu tốt hơn đề nghị người bán hợp tác xin chứng chỉ quy hoạch.
Nếu kết quả bất động sản thực tế không giống như giao kèo thì người bán phải trả hoặc đền cọc. Nếu bất động sản đó thật sự tốt, không có khuất tất gì và người bán thật sự thiện chí muốn bán thì họ sẽ vui vẻ hợp tác.
Kết lại, vì một xã hội văn minh, phát triển:
Đối với người bán: Nên kiếm tiền bằng trí tuệ và tài năng, không nên kiếm tiền bằng cách lừa sự thiếu hiểu biết của người mua.
Đối với người mua: Thay vì chờ người bán đàng hoàng, không lừa mình, hãy tự bảo vệ mình trước trong cuộc đời. Bằng cách trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng và hết sức cẩn thận trong việc nua nhà/ đất lần đầu.
(Tên nhân vật trong bài đã được thay đổi)
>>Chia sẻ bài viết của bạn cho trang Ý kiến tại đây.
Lê Quốc Kiên
