Lý do nhà ống giá triệu USD ở Sài Gòn 'đắt vô lý'

Giá nhà ở Việt Nam, nhất là các vị trí trung tâm thành phố vô lý là chuyện hiển nhiên. Với những căn nhà ống có giá cả triệu USD (trên 20 tỷ đồng) người mua mua xong chỉ cho thuê được tối đa 50 triệu đồng một tháng, tương đương 600 triệu đồng năm.

Trong khi đem số tiền đó gởi ngân hàng thì đã có gần 2 tỷ đồng tiền lãi mỗi năm. Người ta cho rằng bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá, nên hy vọng căn nhà mua với giá trên 20 tỷ sẽ tiếp tục tăng mạnh theo thời gian.

Nhưng mọi người không hiểu một vấn đề, giá nhà tăng phải tương xứng với giá trị khai thác, hay còn hiểu là giá trị thặng dự mà tài sản đó có thể tạo ra thêm. Nếu sau một năm bạn có thể tăng giá thuê nhà lên 55 triệu đồng một tháng mà bạn đòi định giá nhà là 25 tỷ thì thật nực cười.

Dù nực cười nhưng cái sự vô lý này vẫn đang diễn ra suốt chục năm nay. Sẽ có người khác chịu bỏ ra 25 tỷ để mua lại căn nhà này. Đây chính là bong bóng bất động sản, vì việc tăng giá chỉ dựa vào yếu tố đầu cơ chứ không tăng thực theo giá trị thặng dư.

Dĩ nhiên đến một thời điểm bong bóng vỡ, không còn nhà đầu tư nào đủ dũng cảm để mua lại căn nhà với mức giá trên trời, thì người mua cuối cùng sẽ ước gì mình bỏ 25 tỷ để gởi ngân hàng còn tốt hơn là mua cái nhà đó.

Trước đây tiền mua nhà toàn là tiền vay mượn ngân hàng. Bây giờ, ngân hàng thắt chặt việc cho vay hơn, thì dĩ nhiên người đủ tiền mua đâu còn nhiều. Tôi cho rằng chỉ những bất động sản (BĐS) còn dư địa để tăng thì mới tăng tiếp được.

BĐS ở TP Thủ Đức chẳng hạn, dù đã tăng nhiều lần trong 10 năm qua, thì vẫn có thể tăng theo vài lần nữa trong các năm tới. Còn BĐS ở quận 1 hiện tại đã có mức giá lên đến từ 700 triệu đến 2 tỷ đồng một m2, thì không còn lực tăng mạnh nữa.

Vì đã đến lúc người mua mới cũng phải đánh giá khả năng sinh lời khi khai thác BĐS chứ không phải chỉ mỗi khả năng tăng giá. BĐS nếu không sinh lời hữu hiệu thì sẽ không tăng giá được.

Nhiều người đề cập đến khái niệm nguồn cung (có hạn) mà quên đi nhu cầu khai thác (cũng theo thị trường chứ không tăng nhanh như nhu cầu đầu cơ).

Tôi làm công việc đánh giá BĐS cho một công ty ở Singapore đầu tư nên hiểu một điều: Dòng tiền rất quan trọng. Hiện tại BĐS ở Việt Nam có chỉ số ROI (tỷ lệ lợi nhuận ròng trên tổng chi phí đầu tư) khoảng 4-6%, chủ yếu là lời khi bán (terminal value - giá trị cuối cùng vượt trội).

Nhưng với tốc độ tăng giá tài sản cao hơn tốc độ tăng trưởng của khả năng sinh lời/khai thác hàng tháng thì ROI sẽ chỉ còn 1-2%. Lúc đó sẽ tài sản sẽ phải bán dưới giá mua (khi cần bán).

Với các chính sách sắp sửa hiệu lực thì việc phát triển BĐS sẽ có chất lượng hơn, nhà ở sẽ bị đẩy ra các vùng ven để giảm ùn tắc đô thị. Còn các khu vực trung tâm, giá nhà đất đã tăng nóng suốt 20 năm qua rồi, nên giờ chắc sẽ không tăng nổi nữa.