Thị trường bất động sản trầm lắng, nhà đầu tư bắt đầu có khuynh hướng tích giữ tài sản hướng đến sự an toàn nên "lui quân" về trung tâm, nơi luôn giữ được sự ổn định cao nhất, không tăng đột biến khi thị trường tốt và cũng không tụt giảm mạnh khi thị trường xấu.
Tuy nhiên, dù phân khúc nào thì cũng sẽ tốn rất nhiều tiền để trả giá nếu thiếu kiến thức, kinh nghiệm.
Bài học 1: Chồng đủ tiền mua nhà nhưng không sang tên được
Tháng 1/2023, anh An được giới thiệu một căn nhà trong hẻm nội bộ tại TP HCM. Căn nhà được xây dựng khá đẹp, tất cả nhà xung quanh đều đã được xây dựng kiên cố, khu vực có dân trí khá tốt, chủ nhà do kẹt tiền nên bán rẻ 600 triệu đồng so với giá thị trường (giảm từ 7,3 tỷ còn 6,7 tỷ), nên anh An rất yên tâm, xuống tiền nhanh.
Sau khi ký hợp đồng mua bán, anh chồng đủ tiền, chỉ giữ lại vừa đủ tiền đóng thuế của chủ nhà. Nhưng khi nộp hồ sơ sang tên thì hồ sơ bị từ chối với lý do: nhà anh ở chỗ này, nhưng tọa độ vị trí thể hiện trên sổ chủ quyền lại nằm ở chỗ khác.
Kiểm tra lại với các cơ quan nhà nước thì sổ chủ quyền của anh không phải sổ giả, mà đây là sai sót của cơ quan chức năng khi cấp sổ ban đầu.
Thông tin tọa độ trên sổ chủ quyền 1 nơi, nhà thực tế nằm 1 nẻo. Ảnh: Lê Quốc Kiên
Cũng gặp sự cố tương tự, anh Linh được giới thiệu một căn nhà cấp bốn ở TP Thủ Đức. Miếng đất có vị trí khá đẹp, thuận tiện kết nối đến Bệnh viện Ung bướu và Metro. Chủ nhà cũng kẹt tiền nên đồng ý giảm từ 7 tỷ còn 6,6 tỷ. Đánh giá khu vực này có tiềm năng đường vành đai 3 và tuyến Metro đang có nhiều tiến triển tích cực, anh Linh quyết định xuống tiền.
Cẩn thận hơn anh An, anh Linh cẩn thận kiểm tra kỹ thông tin tọa độ trên sổ chủ quyền thì thấy khớp với vị trí BĐS anh chọn mua. Tuy nhiên, điều anh không ngờ tới là khu vực này đang bị lệch ranh lộ giới so với thông tin thể hiện trên sổ chủ quyền, BĐS của anh khi cơ quan nhà nước xuống kiểm tra vị trí thì lại có phần lòi ra ngoài lộ giới, trong khi tọa độ vị trí thể hiện trong chủ quyền thì toàn bộ đất nằm bên trong lộ giới. Do đó, hồ sơ sang tên của anh tạm thời bị ngưng lại chờ xử lý.
Trong cái rủi nhưng hai anh An, Linh vẫn còn may mắn, chủ bán cho hai anh vẫn còn sinh sống gần đó và rất tích cực hỗ trợ xử lý sự cố. Trường hợp nếu bên bán sau khi nhận đủ tiền đã đi định cư nước ngoài thì các anh sẽ rất vất vả, vì tiền thì mình đã chồng đủ rồi nhưng chủ quyền không sang tên được cho mình.
Bài học 2: Mua nhà giảm giá vẫn bị hớ
Cuối 2022, chị Châu được giới thiệu một căn nhà 3 tầng đang bán gấp giảm 500 triệu ở quận 11. Giá rao cũ là 5 tỷ, giờ bán gấp chỉ 4,5 tỷ. Căn nhà nằm trong khu vực dân cư đã ổn định, tuy diện tích khá nhỏ chỉ khoảng 25 m2 nhưng phù hợp với túi tiền và nhu cầu của gia đình chị.
Tuy nhiên, khi tìm hiểu qua một số môi giới thân tại địa phương, chị được biết giá thị trường căn nhà này chỉ tầm 4 tỷ, nếu cảm thấy thích và phù hợp thì có thể ráng mua cao hơn 5% khoảng 4,2 tỷ. kiểm tra định giá nhanh tham khảo thì đúng là giá rơi vào tầm khoảng 3,9 tỷ.
Vậy nếu chị không có mối quan hệ tốt với môi giới địa phương và không cẩn thận kiểm tra lại định giá, thì đã mua hớ 300 triệu - 500 triệu đồng dù thông tin được quảng cáo là đang bán gấp giảm giá.
Trường hợp tương tự chị Châu, đầu năm 2023 anh Dũng được giới thiệu một căn nhà tại TP Thủ Đức đang bán bằng chính số tiền đang vay ngân hàng gần 80 tỷ. Với nguyên tắc ngân hàng thường cho vay bằng 60% đến 80% giá trị tài sản thực tế, cảm nhận ban đầu là căn nhà sẽ có giá thị trường hơn 100 tỷ, và đang được bán rẻ 25% - 30%.
Tuy nhiên, khi kiểm tra nhanh lại định giá mới nhất từ cả ngân hàng và trang định giá thì giá trị căn nhà chỉ được tính toán chưa tới 80 tỷ, và khả năng cho vay tối đa thời điểm hiện tại chỉ khoảng 55 tỷ.
Rõ ràng với giá bán chủ nhà đang kỳ vọng, thì có thể đó là giảm giá so với thời điểm cách đây 2 năm (chỉ là có thể thôi vì cũng có trường hợp ngân hàng đang cho vay định giá nhầm), nhưng hiện tại thì đó chính bằng giá thị trường chứ không phải mua được tài sản giá rẻ trong giai đoạn trầm lắng này.
Bài học 3: Mua nhà trong khu quy hoạch đất ở (thổ cư), nhưng bị hạn chế xây dựng
Đầu 2023 chị Ngân được giới thiệu một căn nhà mặt tiền quận 1. Vị trí căn nhà tuyệt đẹp ngay lõi trung tâm thành phố, dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản chỉ 2%/năm (tiền cho thuê nguyên căn 100 triệu đồng một tháng, giá trị tài sản được rao bán 60 tỷ), nhưng nếu có thể sở hữu sẽ gia tăng đáng kể vị thế của chị trong các mối quan hệ làm ăn.
Nhưng khi kiểm tra thông tin thì có hai vấn đề làm chị lăn tăn. Thứ nhất, khi định giá nhanh tham khảo thì tài sản chỉ khoảng 50 tỷ, trong khi chủ rao bán cũng là người rất khó đàm phán. Để sở hữu một tài sản có vị thế tốt thế như thế này, về giá chị vẫn có thể chấp nhận cố gắng hết sức đàm phán, nhưng điểm thứ hai mới là rào cản.
Vị trí khu đất vàng này được quy hoạch là đất phức hợp, loại hình để dành phát triển dự án, có thể sẽ bị hạn chế về xây dựng (chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn), nhà ở và công trình khác được xây trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng.
Trong trường hợp địa phương chuyển đổi quy hoạch thì những khu đất này hoàn toàn có thể bị thu hồi. Tuy nếu thu hồi làm dự án thì giá đền bù cũng tiệm cận giá thị trường, nhưng vẫn làm chị Ngân cảm thấy có gì đó "không chắc chắn 100%".
Giải pháp
Phần lớn người bán đều biết các nhược điểm nhà, đất của họ, nhưng không bao giờ họ nói hết cho môi giới, người mua. Mà môi giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu, và đủ tâm để hỗ trợ giúp người mua, họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng. Do đó, khi mua bất động sản đừng tin 100% lời môi giới và người bán, hãy tự tìm hiểu kỹ thông tin để bảo vệ tiền của mình:
1. Kiểm tra đầy đủ tất cả thông tin trên sổ chủ quyền, đặc biệt thông tin về tọa độ nhà. Nếu trong sổ chủ quyền có các ghi chú về các hồ sơ kèm theo như bản vẽ hiện trạng vị trí thì yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ.
2. Kiểm tra đầy đủ các thông tin ngoài sổ chủ quyền. Đừng quan tâm định giá ngân hàng của bên bán là bao nhiêu, và cũng đừng quan tâm số tiền ngân hàng nào đó đang cho bên bán vay là bao nhiêu, hãy chủ động tự kiểm tra lại giá.
Ngoài định giá tham khảo, các thông tin khác cũng cần quan tâm là: chỉ tiêu thông số cấp phép xây dựng, thông tin ngăn chặn giao dịch, giá trị bất động sản theo khung giá nhà nước (với các bất động sản có khả năng thu hồi làm dự án).
3. Kiểm tra nhanh thông tin quy hoạch trực tuyến tại các ứng dụng và trang cung cấp thông tin quy hoạch.
Dùng tọa độ vị trí của nhà, đất để ra thông tin quy hoạch. Một số khu vực vẫn có thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên chủ quyền, nhưng sẽ không cập nhật mới nhất bằng tọa độ.
Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này mang tính tham khảo ban đầu, không nên tin theo 100% để ra quyết định, vì quy hoạch thực tế có thể đã thay đổi so với thông tin tham khảo.
4. Hỏi trực tiếp thông tin quy hoạch tại cơ quan nhà nước
Để có thông tin chính xác trước khi ra quyết định, đừng ngại mất thời gian liên hệ hỏi trực tiếp tại cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, vì số lượng người hỏi rất đông nên khâu này trên quận, huyện hay bị quá tải, bạn sẽ phải chờ hơi lâu và có thể bỏ lỡ cơ hội mua do chậm chân hơn người khác.
Tuy nhiên giai đoạn trầm lắng hiện tại thì người mua đang nắm đằng cán, các bạn cũng không cần vội vàng, cứ cẩn thận kiểm tra thật kỹ.
Lê Quốc Kiên
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.