'Kiểm soát giá nhà không chỉ bằng đánh thuế'

Giá nhà tăng ngược chiều nền kinh tế là một thực tế đang diễn ra ở nước ta. Khi thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc từ giữa năm 2022, kỳ vọng về các đợt điều chỉnh giá nhà giống thời kỳ 2008-2009 xuất hiện. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng dâng cao. Tuy nhiên, dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chào bán chung cư và nhà liền thổ vẫn tăng liên tục và neo cao, bất chấp những khó khăn chung của nền kinh tế.

Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 vừa được Quốc hội thông qua là quy định giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường để làm cơ sở tính thuế khi chuyển quyền sử dụng, thu phí sử dụng đất hàng năm và đền bù khi đất được thu hồi. Câu hỏi đặt ra là công cụ thuế liệu có đủ sức hạ giá nhà ở tại các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM?

Tôi cho rằng, giá của bất kỳ loại tài sản nào đều tuân theo quy luật cung - cầu: cầu nhiều hơn cung thì giá sẽ tăng cao, còn cung nhiều hơn cầu thì giá sẽ hạ xuống thấp. Nhà đất hay chung cư cũng là một loại tài sản như vậy (tài sản cố định hay gọi là bất động sản), nên chắc chắn cũng không nằm ngoài quy luật cung - cầu.

Một thực tế là giá bất động sản chỉ cao bất thường so với túi tiền của người dân khi căn nhà, mảnh đất đó ở các đô thị, thành phố lớn. Còn nhà đất tại các vùng sâu, vùng xa, các tỉnh lẻ vẫn rất rẻ và hầu hết người dân ở những vùng quê đó đều có thừa đất ở chứ không khó khăn như trên thành phố.

>> Vòng luẩn quẩn 'mua đi bán lại căn nhà cấp bốn'

Bởi ở các đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM luôn thiếu nguồn cung số lượng nhà đất, chung cư do mật độ dân cư cao. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở lại quá lớn do mỗi năm có hàng trăm nghìn, hàng triệu người từ các tỉnh khác nhập cư vào sinh sống và làm việc và ở lại.

Thế nên, để giải quyết vấn đề giá nhà ở tại các đô thị, thành phố lớn, tôi cho rằng phải tác động vào đúng quy luật tự nhiên là cung và cầu. Còn nếu chỉ tác động bằng công cụ thuế phí thì thiết nghĩ sẽ không thể giải quyết được tận gốc vấn đề, thậm chí có thể phát sinh thêm nhiều hệ lụy.

Để giá nhà đất ở tại đô thị, thành phố lớn giảm xuống, theo tôi có hai cách. Cách thứ nhất là tăng nguồn cung nhà ở lên. Vấn đề này rất khó khả thi vì quỹ đất hiện nay đã rất hạn chế và giá vật liệu, xây dựng vốn cao.

Vậy nên, chỉ còn một cách là giảm nhu cầu đất ở đô thị. Vấn đề này đòi hỏi chúng ta phải có một quy hoạch tổng thể gồm: đầu tư hạ tầng giao thông và dịch chuyển dần văn phòng, công ty, nhà xưởng, trường học, bệnh viện ở các thành phố trung tâm ra các tỉnh thành vùng ven khác. Khi nhu cầu nhà ở tại thành phố lớn giảm thì giá nhà ắt sẽ giảm theo.