Gói 120.000 tỷ đồng mua nhà ở xã hội 8,2% trong 5 năm, sau đó ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận lãi suất.
Người trong diện đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội thì chưa chắc đủ điều kiện được ngân hàng cho vay. Vì điều kiện tiên quyết đi mua nhà xã hội là phải có một mức thu nhập đáp ứng Điều 51, Luật Nhà ở 2014, mà mức này thì chưa chắc đảm bảo đủ điều kiện để trả ngân hàng hàng tháng. Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng có trách nhiệm phải kiểm soát rủi ro các khoản cho vay của mình.
Cụ thể, các nhóm đối tượng thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội 4, 5, 6, 7 còn có một quy định về thu nhập là phải "không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định về thuế thu nhập cá nhân (vì người nộp thuế thu nhập cá nhân là những người có thu nhập cao)".
Với mức đóng bảo hiểm + giảm trừ gia cảnh cá nhân + giảm trừ gia cảnh cha mẹ, con cái (Giảm trừ cá nhân 11 triệu đồng + số tiền đóng bảo hiểm, giảm trừ gia cảnh mỗi đứa con 4,4 triệu đồng), trung bình thu nhập của họ không được quá 12 triệu đến 16 triệu đồng. Nếu gia đình chỉ có một người đi làm mà phải đáp ứng đúng đối tượng thu nhập này, thì sẽ không đủ khả năng mua nhà.
Do đó, giả sử một gia đình có hai nguồn thu nhập từ hai vợ chồng đi làm. Giả sử một căn nhà ở xã hội (NOXH) tại TP HCM HCM giá 1,5 tỷ, cho vay 80% là 1,2 tỷ.
Với mức lãi suất 8,2% một năm, giả sử thời gian vay là 25 năm, tháng đầu tiên trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền nhiều nhất) của người mua nhà là 4 triệu đồng tiền gốc + 8,4 triệu đồng tiền lãi = 12,4 triệu đồng; tháng cuối cùng trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền ít nhất), người mua nhà sẽ đóng 4 triệu đồng tiền gốc + 6,8 triệu đồng tiền lãi = 10,8 triệu đồng.
Ngoài tiền đóng ngân hàng hàng tháng, thêm chi phí sinh hoạt của gia đình hai vợ chồng và một đứa con tại gần nơi con đi học, nơi họ làm việc khoảng 10 triệu đồng một tháng. Vậy tổng thu nhập gia đình của họ không thể dưới 23 triệu (chặn dưới về thu nhập tối thiểu để họ còn đủ tiền để sinh hoạt, và đủ điều kiện vay ngân hàng), và không thể quá 30 triệu đồng (chặn trên để thỏa điều kiện thu nhập được mua NOXH.
Sau 5 năm, số tiền nợ gốc của họ đã trả 60 tháng x 4 triệu đồng = 240 triệu đồng, còn lại 960 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11% - 14%/năm tùy ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong block 20 năm còn lại họ phải đóng là 13,1 triệu đồng - 15,5 triệu đồng, cao hơn cả tháng đầu tiên họ phải đóng là 12,4 triệu đồng khi tiền nợ gốc vẫn còn 1,2 tỷ đồng.
Giả sử một căn NOXH tại các tỉnh thuận tiện kết nối về các khu đô thị giá một tỷ, cho vay 80% là 800 triệu đồng. Giả sử thời gian vay là 15 năm, với mức lãi suất 8,2% một năm cố định trong 5 năm đầu, 10 năm sau thả nổi theo cho thị trường, tháng đầu tiên trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền nhiều nhất) của người mua nhà là 4,4 triệu đồng tiền gốc + 5,6 triệu đồng tiền lãi = 10 triệu đồng; tháng cuối cùng trong block 5 năm đầu (tháng phải đóng số tiền ít nhất), người mua nhà sẽ đóng 4 triệu đồng tiền gốc + 3,8 triệu đồng tiền lãi = 7,8 triệu đồng.
Ngoài tiền đóng ngân hàng hàng tháng, thêm chi phí sinh hoạt của gia đình hai vợ chồng và một đứa con tại gần nơi con đi học, nơi họ làm việc khoảng 10 triệu đồng một tháng. Vậy tổng thu nhập gia đình của họ không thể dưới 17,8 triệu (chặn dưới về thu nhập tối thiểu để họ còn đủ tiền để sinh hoạt, và đủ điều kiện vay ngân hàng), và không thể quá 30 triệu đồng (chặn trên để thỏa điều kiện thu nhập được mua NOXH.
Sau 5 năm, số tiền nợ gốc của họ đã trả 60 tháng x 4,4 triệu đồng = 264 triệu đồng, còn lại 536 triệu đồng. Lúc này, giả định lãi suất thả nổi theo thị trường lên mức cao như hiện tại (11% - 14%/năm tùy ngân hàng), số tiền tháng đầu tiên trong block 10 năm còn lại họ phải đóng là 9,5 triệu - 10,9 triệu đồng, xấp xỉ tháng đầu tiên họ phải đóng là 10 triệu đồng khi tiền nợ gốc vẫn còn 800 triệu đồng.
Tuy nhiên, sau 5 năm cũng sẽ có nhiều thay đổi. Có thể thu nhập của họ cũng đã tốt lên, hoặc cũng có thể thu nhập của họ vẫn vậy trong khi thêm phát sinh thêm các chi phí sinh hoạt khác (ví dụ chi phí của đứa con thứ hai). Rủi ro về tài chính gia đình sẽ đến khi xảy ra cùng lúc hai điều kiện : Lãi suất thả nổi của ngân hàng cao như hiện tại + Họ thuộc nhóm người thứ hai.
Cũng có nhiều ý kiến cho rằng: Việc chỉ có 20% tiền mặt, vay 80% giá trị căn nhà quá rủi ro, tốt nhất nên có sẵn 50% tiền, chỉ vay thêm 50%. Tuy nhiên, điều này chỉ đúng với nhóm người mua nhà ở thương mại bình thường.
Với nhóm đối tượng có thu nhập thỏa điều kiện mua NOXH này, việc tích lũy có sẵn được 50% tiền căn nhà, tương đương với 500 triệu đồng - 750 triệu đồng, cũng là một đề bài cực khó.
Đến đây, hẳn nhiều bạn vẫn thắc mắc: "Đã gọi là nhà cho người thu nhập thấp mà giá vẫn cao vậy làm sao người nghèo có thể mua được nhà? Chẳng lẽ việc mua nhà thật sự không dành cho tất cả mọi người?".
Đáng tiếc, điều này hoàn toàn chính xác. Dù là chai nước tương, nước mắm, lon bia vài chục vài trăm ngàn, đến cái điện thoại 20-30 triệu đồng, hay chiếc xe máy 80-100 triệu đồng... những sản phẩm ít giá trị hơn căn nhà rất nhiều, vốn cũng không dành cho tất cả mọi người.
Do đó, căn nhà - một tài sản của đời người - cũng chỉ dành cho những người nỗ lực và xứng đáng.
Trên bình diện chung toàn xã hội, rất nhiều người khá (thu nhập trên 20 triệu đồng một tháng), phải đóng thuế nhiều hơn người thu nhập trung bình còn chưa có nhà. Do đó người trung bình (thu nhập 10-12 triệu đồng một tháng), khi đã được toàn thể xã hội chung tay hỗ trợ (ngân sách thất thu thuế đất, chủ đầu tư không có lời, ngân hàng phải cho vay ưu đãi,...), thì cũng phải có một sự nỗ lực cố gắng nhất định để tự giúp mình (hoặc đời con mình) thoát nghèo, thoát trung bình để có cuộc sống tốt hơn.
Định hướng phát triển NOXH là đi song song cùng khu công nghiệp (KCN). Theo tính toán là để phục vụ dân cư có nhà ở quê cách xa các khu công nghiệp (cách KCN hơn trăm km).
Tuy nhiên, thực tế đây là một sản phẩm có tính khả thi rất thấp, vì hướng đến một điều trái quy luật là "làm theo năng lực (thu nhập thấp), hưởng theo nhu cầu (phải được tạo điều kiện để có nhà). Điều này tạo ra rất nhiều bất cập:
1. Hầu như chả ai muốn làm (ngân sách thất thu thuế đất, chủ đầu tư không có lời, ngân hàng không có lời, các đơn vị thi công không ham hố)
2. Đối tượng được ưu tiên nhắm tới để tạo điều kiện cho mua thì gần như không đủ điều kiện để mua và cũng không ai muốn mua (nếu có tiền, họ cũng thà ở thuê gần chỗ làm rồi thỉnh thoảng chạy về quê, lấy tiền đó mua nhà/ đất ở quê sau này già về ở)
3. Tạo ra bất công cho những người "thu nhập tốt hơn + đóng thuế nhiều hơn + chưa có nhà" nhưng không được chính sách hỗ trợ để mua nhà.
4. Những người đủ điều kiện thu nhập để có thể mua (nhóm 3), thì lại không thuộc nhóm đối tượng được mua, buộc phải mua chênh lại suất của những người nhóm (2).
Lê Quốc Kiên
|
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, có 9 đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng được các điều kiện đủ, cụ thể: Đối tượng 1: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; Đối tượng 2: Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Đối tượng 3: Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Đối tượng 4: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Đối tượng 5: Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Đối tượng 6 : Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Đối tượng 7: Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; Đối tượng 8: Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định. Đối tượng 9: Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. |
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.