Bất động sản khu Nam TP HCM, tháng 12/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Trước tiên, chúng ta sẽ cùng đánh giá tổng thể về tình hình tài chính cá nhân. Hiện tại, bạn có thu nhập 7 triệu đồng mỗi tháng - gần với mức bình quân đầu người ở TP HCM khoảng 6,537 triệu đồng mỗi tháng (ước tính năm 2024). Với mức thu nhập này, khả năng thặng dư (tiết kiệm) của bạn khá thấp.
Theo số liệu các nguồn tôi tổng hợp được, các chi phí sinh hoạt cơ bản tại TP HCM như tiền ăn uống, điện nước, đi lại và chi phí khác (chưa tính tiền thuê nhà) dao động 6-8 triệu đồng. Từ đó, bạn có thể thấy rằng chi tiêu vừa đủ đã là một thách thức, chưa kể đến việc tạo ra khoản tiết kiệm.
Trong trường hợp này, lời khuyên của tôi là bạn nên tìm cách tăng thu nhập, chẳng hạn như làm thêm công việc bán thời gian hoặc nâng cao kỹ năng để có cơ hội thăng tiến hoặc tìm việc làm tốt hơn. Bên cạnh đó, bạn cần bắt đầu kế hoạch tiết kiệm ngay từ bây giờ, dù chỉ là một khoản nhỏ hàng tháng và tăng dần theo thời gian. Một kế hoạch tiết kiệm dài hạn, bắt đầu với việc tiết kiệm 10% thu nhập mỗi tháng, có thể giúp bạn tích lũy được một khoản đáng kể sau vài năm, đồng thời giúp bạn có khả năng đối phó với các chi phí phát sinh sau này như chi phí cưới vợ và sinh con.
Tôi có thể chia sẻ cho bạn phương pháp tích lũy 1%. Cứ mỗi quý bạn sẽ thực hiện gia tăng khoản tiết kiệm lên 1% và phấn đấu duy trì điều này có kỷ luật song song với việc gia tăng thu nhập. Sau 3 năm, tỷ lệ tiết kiệm của bạn sẽ gia tăng gấp đôi từ 10% lên 21%. Thói quen này sẽ tạo cho bạn sự vững chãi về tài chính trong tương lai.
Tiếp theo, chúng ta cùng phân tích các phương án quản lý tài sản thừa kế. Bạn đang cân nhắc hai phương án chính: giữ lại căn nhà và tích góp hoặc bán căn nhà để đầu tư và thuê nhà ở. Tôi sẽ phân tích chi tiết từng phương án dưới đây.
Với phương án đầu tiên, việc giữ lại căn nhà giúp bạn tránh được chi phí thuê hàng tháng và có một nơi ở ổn định. Bạn có thể tiếp tục làm việc và tích góp, dù mức tích lũy sẽ khá chậm do thu nhập hiện tại của bạn thấp. Trong thời gian này, việc tìm cách tăng thu nhập như đã đề cập ở trên là rất cần thiết để bạn có thể chuẩn bị tốt hơn cho các kế hoạch tương lai.
Ưu điểm của phương án này là sự ổn định và an toàn, bởi bạn không cần lo lắng về biến động giá thuê nhà hoặc phải chịu áp lực từ việc đầu tư. Tuy nhiên, nhược điểm là khả năng tích lũy sẽ chậm và bạn cần có một kế hoạch cụ thể để gia tăng tiết kiệm, chẳng hạn như cắt giảm chi tiêu không cần thiết và tăng thu nhập thêm từ các công việc khác.
Với phương án thứ hai, nếu bán căn nhà 5 tỷ đồng, bạn có thể chia số tiền này thành hai phần: 2 tỷ để đầu tư vào bất động sản vùng ven và 3 tỷ còn lại gửi ngân hàng. Giả sử tỷ suất sinh lời từ đầu tư bất động sản là 10-15% mỗi năm, bạn có thể kỳ vọng thu được 200-300 triệu đồng mỗi năm từ khoản đầu tư này. Số tiền gửi ngân hàng với lãi suất 7% mỗi năm sẽ mang lại cho bạn khoảng 210 triệu đồng, tương đương 17,5 triệu mỗi tháng.
Với thu nhập từ tiền lãi ngân hàng và lợi nhuận từ đầu tư bất động sản, bạn có thể thuê một căn hộ chung cư bình dân. Chi phí sinh hoạt sẽ khoảng 12-17 triệu đồng mỗi tháng, bao gồm cả tiền thuê nhà, điện nước, gửi xe và các tiện ích khác.
Tuy nhiên, phương án này cũng đi kèm với nhiều rủi ro mà bạn cần cân nhắc kỹ. Đầu tư bất động sản có thể mang lại lợi nhuận tốt, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ nhất là pháp lý và quy hoạch, bạn cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của mảnh đất dự định mua, đảm bảo rằng nó không nằm trong diện quy hoạch hoặc tranh chấp. Thứ hai là rủi ro về biến động thị trường, nếu cần bán đất gấp mà giá không thuận lợi, bạn có thể gặp khó khăn. Thứ ba là rủi ro về thanh khoản khi bất động sản vùng ven có thể mất thời gian dài để bán ra, ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn khi cần.
Bên cạnh đó, gửi ngân hàng có thể mang lại thu nhập ổn định, nhưng bạn cần lưu ý rằng lãi suất có thể biến động theo thời gian và chi phí sinh hoạt có thể tăng lên, đặc biệt khi bạn có gia đình và con cái. Ngoài ra, việc thuê nhà cũng có thể gặp rủi ro khi chủ nhà yêu cầu tăng giá hoặc lấy lại, điều này có thể làm tăng chi phí đột ngột.
Song song với việc đưa ra các phương án dự kiến cho từng tình huống trên, để đảm bảo an toàn tài chính, bạn nên có quỹ dự phòng từ 3-6 tháng chi phí sinh hoạt để đối phó với các tình huống bất ngờ. Bên cạnh đó, cân nhắc việc tham gia bảo hiểm nhân thọ để bảo vệ tài chính trước các rủi ro về sức khỏe và thu nhập. Điều này sẽ giúp bạn có một bức tranh tài chính ổn định hơn và giảm bớt áp lực trong trường hợp xảy ra biến cố.
Sau khi cân nhắc cả hai phương án, nếu bạn là người mới trong việc đầu tư, tôi khuyên bạn nên bắt đầu với phương án thứ nhất - giữ lại căn nhà, tập trung vào việc tăng thu nhập và tiết kiệm. Điều này sẽ giúp bạn có thời gian để học hỏi và phát triển các kỹ năng đầu tư trước khi mạo hiểm với số tiền lớn. Sau khi đã có đủ kiến thức và sự tự tin, bạn có thể xem xét lại phương án bán nhà và đầu tư. Tuy nhiên, nếu quyết định chọn phương án thứ hai, hãy chắc chắn rằng bạn đã chuẩn bị kỹ càng và tham vấn chuyên gia trước khi đưa ra quyết định.
Ngoài hai phương án bạn nêu, tôi cũng muốn gợi ý thêm các phương án khác. Thay vì bán nhà lấy tiền gửi ngân hàng với lãi suất thấp, bạn có thể cân nhắc việc đầu tư một phần tiền vào thị trường chứng khoán hoặc quỹ mở. Lợi nhuận từ cổ phiếu thường cao hơn lãi suất ngân hàng, nhưng kèm theo đó là rủi ro cũng lớn hơn.
Bạn cũng có thể cân nhắc việc mua một căn hộ chung cư nhỏ tại TP HCM và cho thuê lại thay vì mua đất vùng ven. Với phương án này, bạn có thể nhận được thu nhập thụ động từ việc cho thuê, đồng thời vẫn giữ được tài sản có giá trị. Nếu giá trị căn hộ tăng theo thời gian, bạn còn có thể hưởng lợi từ việc tăng giá bất động sản.
Hoặc bạn cũng có thể cân nhắc giữ lại căn nhà hiện tại và cho thuê để tạo thu nhập thụ động, sau đó thuê một căn hộ nhỏ hơn với chi phí thấp hơn. Khoản chênh lệch từ việc cho thuê nhà và thuê lại căn hộ có thể giúp bạn giảm bớt áp lực tài chính và vẫn giữ được tài sản có giá trị.
Ngoài ra, tôi có cân nhắc đến việc khuyến nghị thế chấp căn nhà để vay đầu tư. Tuy nhiên khi bạn chưa thể gia tăng thu nhập và tạo ra khoản thặng dư tốt, phương án này sẽ không thực sự khả thi. Nên bạn có thể bỏ qua phương án này ở giai đoạn hiện tại.
Bằng cách thực hiện một chiến lược tài chính linh hoạt và có kế hoạch rõ ràng, bạn sẽ có thể giảm bớt áp lực về tài chính và chuẩn bị tốt hơn cho tương lai. Chúc bạn thành công trong việc quản lý tài chính và đạt các mục tiêu trong cuộc sống.
Trần Mạnh Hoàng Việt
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT