Chiến lược nghìn tỷ USD để Trung Quốc ứng phó khủng hoảng nhà ở

Thị trường bất động sản khổng lồ của Trung Quốc đang chao đảo, khi giá nhà đất sụt giảm, nhiều công ty phát triển bất động sản sụp đổ và người dân tự hỏi liệu đây có còn là kênh đầu tư phù hợp không. Cuộc khủng hoảng đang kéo giảm tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc và khiến các nhà đầu tư toàn thế giới thấp thỏm.

Để ứng phó, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đang đề ra chiến lược mới, tăng cường vai trò của nhà nước trong chính sách nhà ở trên thị trường vốn do tư nhân thống trị. Các cố vấn chính sách tham gia vào những cuộc thảo luận gần đây của chính phủ cho hay chiến lược này dựa trên nền tảng là hai chương trình lớn.

Một là nhà nước sẽ mua lại các dự án bất động sản tư nhân đang gặp khó khăn và chuyển chúng thành nhà cho thuê hoặc bán lại. Biện pháp còn lại kêu gọi chính phủ xây dựng thêm nhà ở xã hội cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Mục tiêu là tăng tỷ lệ nhà ở do nhà nước xây dựng để cho thuê hoặc bán với giá rẻ, với những điều kiện nghiêm ngặt, lên ít nhất 30% nguồn cung nhà ở của Trung Quốc, từ mức 5% hiện nay.

Chi phí cho các kế hoạch này sẽ rất lớn, có thể lên tới 280 tỷ USD mỗi năm trong 5 năm tới, với mức tổng khoảng 1,4 nghìn tỷ USD. Chúng phù hợp với nỗ lực lớn hơn của Chủ tịch Tập Cận Bình gần đây nhằm mở rộng quyền kiểm soát của nhà nước đối với nền kinh tế và kiềm chế khu vực tư nhân, giới quan sát đánh giá.

Vào cuối những năm 1990, khi Trung Quốc bắt đầu tự do hóa thị trường, các lãnh đạo nước này ban đầu hình dung ra một hệ thống hai tầng, trong đó một số người sẽ mua bất động sản do tư nhân phát triển, số khác sống trong nhà ở xã hội được nhà nước trợ cấp.

Tuy nhiên, sau vài thập kỷ, các nhà phát triển bất động sản tư nhân như China Evergrande đã mở rộng nhanh chóng và ngày càng thống lĩnh thị trường Trung Quốc. Ngày nay, hơn 90% hộ gia đình Trung Quốc sở hữu nhà riêng, so với khoảng 66% ở Mỹ.

Việc chuyển sang sở hữu nhà ở tư nhân đã tạo ra khối tài sản khổng lồ ở Trung Quốc. Nhưng đà tăng trưởng bùng nổ của thị trường bất động sản cũng gây ra bong bóng nợ, đẩy giá lên cao, khiến nhiều gia đình trẻ mất đi cơ hội sở hữu ngôi nhà mơ ước.

Khi thị trường rơi vào tình trạng hỗn loạn vào năm ngoái sau chiến dịch kéo dài nhiều năm của chính phủ nhằm hạn chế đầu tư bất động sản dư thừa, các nhà kinh tế trong và ngoài Trung Quốc đều kêu gọi Bắc Kinh thực hiện những bước quyết đoán hơn nhằm tái cơ cấu lĩnh vực này.

Hiện có hàng triệu căn hộ bỏ không trên khắp Trung Quốc và nhiều tòa nhà thi công dang dở đang cần hỗ trợ tài chính để hoàn thiện.

Trong hội nghị hồi tháng 12 năm ngoái, ông Tập nêu rõ rằng ưu tiên cho năm 2024 là tăng tốc độ phát triển "mô hình mới" cho lĩnh vực bất động sản. Theo một nguồn tin am hiểu vấn đề, mô hình này tập trung nhiều vào nhà ở giá rẻ do nhà nước cung cấp.

Các cố vấn chính sách cho biết Chủ tịch Tập tin rằng bất động sản, lĩnh vực đã thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc trong nhiều năm và có thời điểm chiếm khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội (GDP), sẽ không còn giữ vai trò lớn như vậy trong nền kinh tế nữa.

Theo quan điểm của ông, quá nhiều nguồn tín dụng đã được dùng để đầu cơ bất động sản, làm tăng thêm rủi ro cho hệ thống tài chính, gia tăng khoảng cách giàu nghèo và chuyển hướng nguồn lực khỏi các lĩnh vực "kinh tế thực", như sản xuất và công nghệ cao, thứ mà lãnh đạo Trung Quốc coi là có ý nghĩa chiến lược quan trọng trong cuộc cạnh tranh với Mỹ.

Ở một khía cạnh nào đó, kế hoạch của ông Tập sẽ đưa thị trường nhà ở Trung Quốc trở lại cội nguồn. Nhiều thập kỷ trước, dưới thời Mao Trạch Đông, nhà nước Trung Quốc kiểm soát thị trường bất động sản, với hầu hết người dân sống trong những ngôi nhà do đơn vị công tác của họ cung cấp.

Trong các cuộc thảo luận chính sách nội bộ, Phó thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong, một trong những phụ tá thân tín nhất của ông Tập, lập luận rằng để nhà nước tham gia nhiều hơn sẽ là cách giúp chính phủ hấp thụ nguồn cung nhà dư thừa, đặt mức sàn cho giá nhà và giúp bảo vệ các ngân hàng khỏi bị giảm giá trị sổ sách hàng trăm tỷ USD nếu thị trường tiếp tục xấu đi.

Theo các cố vấn, một điểm hấp dẫn khác là việc chuyển đổi nhiều tài sản tư nhân hơn thành nhà ở được nhà nước trợ cấp để cho thuê hoặc bán có thể giúp thúc đẩy mục tiêu "thịnh vượng chung" mà ông Tập hướng đến.

Chiến lược mới bắt đầu được chú trọng hơn sau chỉ thị mang tên Tài liệu 14 của chính phủ, ban hành hồi tháng 10 năm ngoái. Nó kêu gọi bổ sung khoảng 6 triệu đơn vị nhà ở giá rẻ tại 35 thành phố có hơn 3 triệu dân trong 5 năm tới.

Tài liệu không đề cập nhiều chi tiết về cách thực hiện kế hoạch, nhưng nhấn mạnh rằng chính phủ sẽ đặt ra những hạn chế về việc ai có thể mua bất động sản do nhà nước chào bán và cấm giao dịch những bất động sản đó trên thị trường mở.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) đã dành ra khoảng 70 tỷ USD để phân bổ cho ba ngân hàng chính sách lớn là Ngân hàng Phát triển Trung Quốc, Ngân hàng Xuất nhập khẩu Trung Quốc và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Trung Quốc để giúp triển khai chiến lược.

Ngân hàng Phát triển Trung Quốc tháng 12/2023 tiết lộ họ đã cấp một hạn mức tín dụng trị giá gần 28,4 triệu USD cho thành phố Phúc Châu để xây dựng một dự án nhà ở giá rẻ. Sau khi hoàn thành, dự kiến vào năm 2026, dự án sẽ có khoảng 701 căn nhà được bán với giá chiết khấu cho những gia đình thu nhập thấp.

Ngân hàng cũng gia hạn khoản vay hơn 1,4 triệu USD cho chính quyền Hồ Nam để phát triển nhà ở xã hội tại một quận nội thành.

Đầu tháng một, PBOC và Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia đã đưa ra các hướng dẫn mới, trong đó cam kết hỗ trợ tài chính cho các bất động sản cho thuê được chính phủ trợ cấp. Hướng dẫn cho biết nguồn tài trợ của nhà nước sẽ giúp "hồi sinh nguồn cung nhà ở hiện có".

Phó thủ tướng Hà Lập Phong đã trình bày một số kế hoạch của chính phủ với các đại diện doanh nghiệp Mỹ khi ông đến thăm San Francisco vào tháng 11 năm ngoái cùng với Chủ tịch Tập.

Trong cuộc gặp bên lề hội nghị thượng đỉnh giữa Chủ tịch Tập với Tổng thống Mỹ Joe Biden, Phó thủ tướng Trung Quốc chủ yếu tập trung vào kế hoạch nhà ở được chính phủ trợ cấp, giải thích với các giám đốc Mỹ rằng cách làm này sẽ giúp người dân ở các thành phố lớn có đủ tiền mua nhà, theo các nguồn thạo tin.

Cuộc thảo luận cho thấy các lãnh đạo Trung Quốc đang lo ngại về cách giới đầu tư nước ngoài nhìn nhận phản ứng của chính phủ đối với vấn đề nhà ở và việc họ đã bán tháo cổ phiếu và trái phiếu Trung Quốc trong những tháng gần đây.

Tuy nhiên, ông Hà không đề cập đến các bước mà nhiều chủ ngân hàng và nhà đầu tư nước ngoài thúc giục chính phủ Trung Quốc thực hiện, như tái cơ cấu các nhà phát triển bất động sản tư nhân đang gặp khó khăn hay hoàn thiện hàng triệu ngôi nhà mà người dân Trung Quốc đã nộp tiền nhưng chưa được bàn giao vì chủ đầu tư gặp rắc rối tài chính.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng nhiệm vụ cấp bách nhất của Bắc Kinh là đưa ra một kế hoạch toàn diện nhằm hỗ trợ những nhà phát triển đang gặp khó khăn tài chính tái cơ cấu nợ, đồng thời buộc ngân hàng và các bên liên quan khác phải chấp nhận lỗ. Dù đau đớn, động thái này sẽ giúp khôi phục niềm tin công chúng vào thị trường.

Tuy nhiên, các cố vấn chính sách tham gia thảo luận cho hay Bắc Kinh vẫn miễn cưỡng cung cấp hỗ trợ thanh khoản trực tiếp cho các nhà phát triển vì lo lắng về việc thổi phồng trở lại bong bóng nhà đất mà ông Tập đang muốn xì bớt.

Theo giới quan sát, việc nhà nước Trung Quốc mua bất động sản và chuyển chúng thành căn hộ cho thuê gây ra nhiều vấn đề phức tạp, như liệu chính phủ có nên thanh toán theo giá trị thị trường hay không. Cũng không rõ điều gì sẽ xảy ra nếu chủ sở hữu không muốn bán.

Các nhà kinh tế lưu ý rằng việc xây mới nhà ở xã hội sẽ đơn giản hơn và góp phần thúc đẩy ngành xây dựng. Nhưng điều này cũng đồng nghĩa nguồn cung nhà ở sẽ được bổ sung vào thời điểm dân số Trung Quốc đang bị thu hẹp lại. IMF dự báo nhu cầu cơ bản về nhà ở mới của Trung Quốc sẽ giảm gần 50% trong thập kỷ tới.

Michael Pettis, giáo sư tài chính tại Đại học Bắc Kinh, nhận định nếu chính phủ gia tăng đáng kể nguồn cung nhà ở giá phải chăng, chúng sẽ được chuyển giao cho các hộ gia đình nghèo, "điều mà Trung Quốc đang rất cần".

Theo ông, nó sẽ giúp người dân có thể chi tiêu nhiều hơn vào những thứ khác, song còn quá sớm để nói kế hoạch sẽ diễn ra thế nào.

Zhiwu Chen, giáo sư tài chính tại Đại học Hong Kong, tỏ ra hoài nghi hơn. Ông so sánh chiến lược nhà ở mới của Trung Quốc với cách Bắc Kinh sử dụng các quỹ nhà nước để mua cổ phiếu nhằm cố gắng vực dậy thị trường chứng khoán đang lao dốc.

Những nỗ lực như vậy thường không thể củng cố thị trường một cách bền vững, Chen lưu ý. Việc chi ngân sách để mua những dự án bất động sản đang gặp khó khăn sẽ không thể mang lại hiệu quả do những thách thức về nhân khẩu học và tình trạng dư cung của đất nước.

Ông nói thêm chiến lược đó cũng có thể đặt ra những câu hỏi không dễ chịu về công bằng xã hội. Việc nhà nước mua bất động sản từ các chủ đầu tư khi thị trường suy yếu đồng nghĩa với việc sử dụng nguồn lực quốc gia để trợ cấp cho một số người, trong khi những người khác thì không.

"Nó trở thành vấn đề về phân phối của cải", Chen cho hay. "Không phải ai ở Trung Quốc cũng sở hữu nhiều căn hộ và cũng không sẵn sàng bán đi".

Trong vài năm qua, một số thành phố Trung Quốc, như Trịnh Châu ở miền trung và Tô Châu, gần Thượng Hải, đã thực hiện các chương trình riêng để mua hàng nghìn bất động sản tồn đọng từ các nhà phát triển và sau đó chuyển chúng thành nhà ở giá rẻ cho những gia đình thu nhập thấp.

Theo các nhà kinh tế, những chương trình như vậy giúp hấp thụ lượng nhà dư thừa, nhưng cũng khiến tình hình tài chính địa phương trở nên căng thẳng hơn.

Một nỗ lực đáng chú ý khác đối với nhà ở xã hội là sáng kiến "giải phóng khu ổ chuột" được đưa ra cách đây gần một thập kỷ, khi thị trường bất động sản Trung Quốc cũng gặp khó khăn.

Theo chương trình này, ngân hàng trung ương đã cung cấp vốn ưu đãi cho các ngân hàng quốc doanh, sau đó cho các nhà phát triển vay vốn để mua đất từ các thành phố và thị trấn rồi xây thêm nhà ở. Ngược lại, chính quyền địa phương trợ cấp tiền cho các gia đình phải di dời khỏi những khu ổ chuột, giúp họ có thể mua căn hộ mới trên thị trường mở.

Sáng kiến trên giúp khôi phục nhu cầu về bất động sản, nhưng lại thúc đẩy cơn sốt xây dựng, khiến tình trạng dư thừa nhà ở tại Trung Quốc trở nên trầm trọng hơn.

Các nhà kinh tế nhấn mạnh cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay nghiêm trọng hơn nhiều, khiến chính phủ Trung Quốc phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực giải quyết bài toán về giá nhà ở và tình trạng dư thừa nguồn cung.

Vũ Hoàng (Theo WSJ, Reuters, AFP)