Khi đi vay tiền để mua nhà, lãi suất quảng cáo không còn quan trọng, vì người vay sẽ biết mức lãi suất chính xác cho thời gian cố định mình mong muốn khi làm việc với nhân viên tín dụng.
Vì thế, cần tính toán bài toán tài chính cho cả hai khoảng thời gian: Khi được hưởng lãi khuyến mãi và khi hết thời gian hưởng lại khuyến mãi.
Ví dụ với thời gian vay 20 năm, lãi cố định khuyến mãi 5 năm đầu, và 15 năm tiếp theo sau khi hết thời gian khuyến mãi. Việc này rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người vay trong tương lai.
Ví dụ, với khoản vay 1,5 tỷ đồng, trong 5 năm đầu, lãi suất 8,7% một năm, tháng đầu tiên, người vay sẽ trả khoảng 17,5 triệu đồng, giảm dần đến 14,5 triệu đồng vào tháng thứ 60.
Sau khi hết thời gian khuyến mãi, nếu lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 11% một năm, khoản trả sẽ là 16,8 triệu đồng vào tháng thứ 61 và giảm dần đến 6,2 triệu đồng vào tháng thứ 240.
Khi vay tiền mua nhà, ngoài lãi suất, người vay cần quan tâm những điều sau:
Đầu tiên là lãi suất sau thời gian khuyến mãi, vì lãi suất phổ biến khi hết khuyến mãi thường cao hơn so với mức lãi suất ban đầu. Người vay nên cộng thêm 1,5% và trừ 0,5% từ "lãi suất sau khi hết thời gian khuyến mãi hiện tại" để có cái nhìn chính xác hơn về chi phí tương lai. Ví dụ lãi suất khi hết khuyến mãi hiện tại là 11%, thì con số áp dụng cho bạn khi hết khuyến mãi đâu đó khoảng 10,5% đến 12,5%.
Thứ hai là tiền phạt khi trả nợ trước hạn. Thường thì lãi suất khuyến mãi càng thấp, tiền phạt càng cao, điều này có thể gây bất lợi nếu người vay có ý định trả nợ sớm. Thường trong thời gian lãi khuyến mãi, tiền phạt có thể từ 2% đến 4%; khi hết thời gian khuyến mãi, tiền phạt có thể từ 0,5% đến 3%.
Thứ ba là các khoản phí phát sinh như phí bảo hiểm, tài khoản số đẹp,... của ngân hàng, phí định giá, phí công chứng... cũng có thể làm tăng tổng chi phí vay.
Thứ tư, người vay cần lưu ý đến các điều kiện có thể dẫn đến việc mất lãi khuyến mãi, chẳng hạn như việc bị trễ thanh toán ở một ngân hàng khác gây nhảy nhóm nợ xấu, thường gặp là bị nhảy nhóm do quên thanh toán thẻ tín dụng.
Ví dụ bạn đang hưởng lãi khuyến mãi 8,7%, nhưng nếu để bị nhảy nhóm thì sẽ bị áp lãi 11%, và sẽ không được quay trở lại lãi khuyến mãi 8,7% dù đã trả xong món nợ quá hạn kia.
Mức lãi suất quanh 9% - 10% cố định 5 năm vẫn là một con số tốt. Trước đây, thời gian cố định lãi khuyến mãi dài nhất thường chỉ 3 năm ở các ngân hàng nước ngoài, các ngân hàng trong nước chỉ thường cố định trong 24 tháng đổ lại.
Điều này có nghĩa là người vay hiện nay có cơ hội tốt hơn để lập kế hoạch tài chính dài hạn, phân khúc bình dân với nhu cầu ở thực sẽ có thêm cơ hội thanh khoản.
Tuy nhiên, người đi vay cần đảm bảo rằng số tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 40% thu nhập của họ.
Ví dụ, với thu nhập 40 triệu đồng, chỉ nên dành ra tối đa 16 triệu đồng để trả nợ, sau khi trừ đi chi phí thuê nhà. Nếu trừ đi số tiền đi thuê nhà tiết kiệm được hàng tháng từ 6 đến 8 triệu, xem như hàng tháng chỉ bù vào 8 đến 10 triệu cho việc trả ngân hàng (chiếm 20% đến 25% thu nhập).
Bên cạnh đó, cũng cần chú ý đến từ "từ" trước con số lãi suất. Nghĩa là mức lãi suất này, chỉ được áp dụng được khi đáp ứng rất nhiều điều kiện gắt gao như: có mua thêm bảo hiểm; vay với tỷ lệ an toàn.
Ví dụ, thay vì 70 vay 70%-80% định giá tài sản; thì vay thấp hơn tầm 60% - 65%; có nguồn thu nhập trả nợ tốt, chứng từ đầy đủ; hay khách hàng có lịch sự tín dụng tốt...
Khi đáp ứng được mỗi điều kiện trên, thì sẽ được giảm 0,2% đến 0,5%, đáp ứng được tất cả điều kiện, thì mới được mức lãi suất thấp nhất là con số phía sau chữ "từ" như quảng cáo đó.
Người vay nên yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin chi tiết về lãi suất cho từng khoảng thời gian vay cụ thể, và các điều kiện cần phải đạt được để được áp dụng mức lãi suất đó, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất quảng cáo ban đầu. Việc này giúp người vay có cái nhìn tổng thể và chính xác hơn về chi phí thực sự của khoản vay.
Lê Quốc Kiên