Báo cáo ngày 31/5 về rà soát quy định đấu giá quyền sử dụng đất của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề cập những hệ lụy từ vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP HCM).
Với giá trị hơn 37.000 tỷ, gấp hơn 7 lần giá khởi điểm, đây là cuộc đấu giá có giá trị lớn nhất từ trước đến nay. Xét ở góc độ đấu giá tài sản, việc này theo Ủy ban Kinh tế, đã tối đa hoá khoản thu ngân sách Nhà nước, dù các doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng quy định về phương án nộp tiền trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá dễ dẫn tới tình huống công ty trúng sẵn sàng chịu mất khoản tiền đặt cọc, không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Thực tế, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (đơn vị thuộc Tân Hoàng Minh) và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12, chịu mất tiền đặt cọc.
Với hai lô đất còn lại (3.5 và 3.8), đến nay doanh nghiệp trúng đấu giá là Công ty cổ phần Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega trễ hạn nộp tiền hơn 40 ngày, nhưng cũng không nêu lý do và cơ quan thuế phải cưỡng chế tài khoản.
Theo cơ quan thẩm tra của Quốc hội, việc doanh nghiệp trúng đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sẽ nảy sinh hệ luỵ tiêu cực với toàn xã hội và đây "có thể là hình thức thổi giá đất của doanh nghiệp".
Tức là họ lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao để tranh thủ bán các bất động sản của họ hoặc của các doanh nghiệp có liên quan đang kinh doanh tại TP HCM và các khu vực lân cận.
Số doanh nghiệp này cũng lợi dụng việc đấu giá để đánh bóng hình ảnh công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.
Qua việc đấu giá và bỏ giá cao, doanh nghiệp cơ cấu lại các khoản nợ tại các tổ chức tín dụng thông qua việc ký lại các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (sẽ định giá lại theo hướng tăng giá trị thế chấp). Việc này tiềm ẩn nguy cơ rối loạn, đổ vỡ hệ thống tín dụng, ngân hàng nếu không được các cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ.
Cùng đó, các địa phương cũng khó tổ chức đấu giá lại và đấu giá các lô đất tiếp theo.
Vị trí 4 lô đất trúng đấu giá của các doanh nghiệp tại Thủ Thiêm, tháng 1/2022. Ảnh: Quỳnh Trần
Bên cạnh đó, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm để lại nhiều phát sinh. Đầu tiên, mặt bằng giá đất tại Thủ Thiêm, TP HCM bị đẩy lên cao, làm nảy sinh ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản. Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận mà chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc các dự án sẽ thu hồi đất để giải phóng mặt bằng sau này.
Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ bị ảnh hưởng, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá. Trường hợp nhà đầu tư đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.
Uỷ ban Kinh tế lo ngại, giá đất tăng sẽ làm đội chi phí đầu vào và kéo theo đẩy giá nhà ở. Các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án giá bình dân, buộc phải đầu tư vào phân khúc cao cấp, siêu sang mới có thể thu hồi vốn kinh doanh.
Việc này sẽ làm mất cân đối giữa nhà ở cao cấp và thu nhập thấp. Giá nhà ở tăng sẽ khiến người dân, nhất là nhóm có thu nhập thấp và trung bình, khó tiếp cận nhà ở hơn.
Với các doanh nghiệp đầu tư, việc tăng giá đất làm tăng chi phí sản xuất, kinh doanh và giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp, ảnh hưởng không tốt tới môi trường đầu tư. Riêng các doanh nghiệp trúng đấu giá, việc đưa ra mức quá cao như vậy sẽ dẫn đến phương án huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh có tính khả thi thấp, rủi ro cao.
Ngoài ra, việc tăng giá đất cũng gây khó khăn cho thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh, công cộng...
Nguyên nhân của các hạn chế, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, theo Ủy ban Kinh tế, là quy định chưa rõ ràng về các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.
Tiền đặt trước xác định theo giá khởi điểm được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, trong khi giá trúng đấu giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, nên chưa ràng buộc được trách nhiệm thanh toán tiền sử dụng đất của doanh nghiệp trúng đấu giá.
Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như trong trường hợp của Thủ Thiêm) có thể bị các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như "thổi giá" bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...
Trước nhiều bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất tại các đô thị, và từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, Ủy ban Kinh tế kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành, địa phương nâng cao trách nhiệm khi đưa tài sản ra đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giá khởi điểm, giám sát quá trình tổ chức đấu giá và xử lý nghiêm các vi phạm.
Bộ Tư pháp chủ trì, cùng các cơ quan liên quan rà soát và đề xuất sửa đổi, bổ sung hoặc bỏ những quy định không còn phù hợp, mâu thuẫn nhằm tăng tính minh bạch, công khai của đấu giá tài sản.
Bộ Tài nguyên & Môi trường rà soát các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, như phương pháp xác định giá đất đảm bảo theo giá phổ biến trên thị trường; điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá; thời hạn nộp tiền đặt cọc và số tiền đặt cọc phải dựa trên giá trúng đấu giá để ràng buộc trách nhiệm thanh toán với người trúng đấu giá, và bổ sung chế tài xử phạt nếu người trúng đấu giá chậm nộp hoặc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng đất...
Bộ Xây dựng theo dõi tình hình kinh doanh, thị trường bất động sản để có giải pháp đảm bảo thị trường ổn định. Bộ này cũng cần nghiên cứu sửa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để bổ sung các cơ chế, chính sách điều tiết, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Bộ Công an theo dõi, xử lý nghiêm các hành vi gây bất ổn thị trường bất động sản để trục lợi, làm giàu bất chính cho một số tổ chức và cá nhân.
UBND các tỉnh, thành phố được đề nghị xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá...