Nhân dịp mọi người bàn bạc về chuyện vay nợ mua nhà ở Mỹ, tôi xin chia sẻ kinh nghiệm cá nhân trong suốt quá trình mua nhà của tôi. Ở đây tôi không bàn đến những người có đủ tiền mua nhà mà không vay, hoặc có số tiền khá giả để "vượt rào" tránh những điều kiện khó khăn khi vay tiền. Tôi chỉ đề cập đến những trường hợp thu nhập trung bình đến khá và cần phải vay tiền mới mua nhà được.
Chia sẻ chút thông tin khi tôi mua nhà đầu vào năm 2020:
Chúng tôi lần đầu đi xem nhà, cứ tưởng là chỉ xem sơ cái đã chứ chưa có ý định gì chắc chắn cả. Thế nhưng nơi đầu tiên chúng tôi xem là một dự án nhà mới. Họ dự định xây sáu ngàn ngôi nhà, nhưng khi tôi xem thì chỉ mới xây được khoảng 500 cái.
Vào xem nhà mẫu thì vợ chồng tôi thích chết mê chết mệt vì nhà mới xây so với nhà 20 tuổi quá là lý tưởng. Tất cả mọi thứ trong nhà đều dùng smarthome. Điện thoại có thể điều khiển từ xa khóa, garage, đèn, rèm, camera, điều hòa.
Nhà mới thiết kế mới cách nhiệt tốt hơn hẳn, giảm chi phí điện rõ rệt, các tiện nghi hoàn toàn mới. Chúng tôi thích nhà mẫu quá nên cuối tuần sau đó quay trở lại đóng 5 nghìn USD tiền cọc, chọn một căn xây sắp xong theo mẫu chúng tôi chọn, và xúc tiến giấy tờ xin vay tiền ngay.
Thu nhập hàng năm của tôi là gần 200 nghìn USD. Tiền mang về (sau thuế và phí) là 7 nghìn USD hàng tháng. Lúc đó, tôi có số điểm tín dụng là 832, nhờ có hơn 20 năm lịch sử tài chính luôn luôn trả tiền đúng hẹn.
Tuy nhiên số tiền mặt tôi có trong túi làm tiền trả trước (downpayment) không nhiều, vì cả chục năm trước đó gia đình tôi chật vật lo phí bệnh viện cho cháu nhà, khiến cho bị nợ thẻ tín dụng khá nhiều, dù là có bảo hiểm y tế. Nhờ điểm tốt và thu nhập đều đặn cả thập niên trước đó nên tôi nhanh chóng được duyệt downpayment 40 nghìn USD vay 540 nghìn USD với lãi suất 3,65%.
Số tiền tôi phải đóng hàng tháng là 3,2 nghìn USD kể cả bảo hiểm nhà và thuế đất. Chỉ một tháng sau đó chúng tôi dọn vào nhà mới. Vào mới được một tuần thì Covid-19 ập đến, may mà mua nhà và dọn vào thật đúng lúc.
Giữa năm 2021 khi lãi suất ở Mỹ giảm mạnh để hỗ trợ tài chính vượt khó khăn do Covid-19, tôi tận dụng thời cơ vay tiền ngân hàng khác trả tiền ngân hàng hiện tại (refinance) và được lãi suất ở mức 2,625%. Với mức chênh lệch 1%, số tiền mới tôi trả hàng tháng là 2,7 nghìn USD, ít hơn hẳn 500 USD.
Chia sẻ việc mua nhà ở Mỹ, việc vay tiền có nhiều chi tiết quan trọng và tôi đề cập đến những cái chính:
- Hệ thống quản lý giấy tờ.
- Giá trị tín dụng của người vay.
- Tiền bỏ ra trước và số tiền vay.
- Giấy tờ và quy trình chủ quyền giống như "sổ hồng" của Việt Nam.
Hệ thống quản lý giấy tờ
- Không có người bán, người mua, hay người trung gian nào được quyền giao dịch trực tiếp với nhau, mà phải thông qua một Agent. Người này có giấy phép hành nghề được tiểu bang cấp. Mỗi bên giao dịch đều phải có một Agent của mình để được tư vấn đầy đủ. Mỗi Agent được phép thu phí tối đa 3% giá trị căn nhà. Lệ phí của cả hai agent đều do người bán trả. Người mua không trả phí này.
- Tất cả các chi tiết giao dịch, nhất là về chủ quyền, tiền bạc, hợp đồng, đều do một công ty thứ ba đứng ra chủ trì để bảo đảm không bị lừa gạt. Công ty này gọi là "escrow" (giao kèo do bên thứ ba nắm giữ) và họ thu một lệ phí không nhỏ để làm việc này. Họ thu tiền bên này, trả bên kia, thông báo với quận hạt địa phương về sự thay đổi chủ quyền với tất cả cách giao dịch đó được ký kết và ấn dấu tay. Chính phủ địa phương sẽ thông báo cho bên bán thông tin thay đổi chủ quyền qua kênh liên lạc riêng để tránh chuyện nhà bán mà chủ không biết.
Chú ý, ở đây không có vai trò "cò đất" như ở Việt Nam. Vì những giao dịch nhà đất đều ở giá vài trăm nghìn USD trở lên nên họ phải phát triển hệ thống quản lý càng chặt chẽ càng tốt để bảo vệ cả hai bên và giảm thiểu lừa đảo. Vì lừa đảo ở số tiền vài trăm nghìn USD có thể thay đổi hoàn toàn hoàn cảnh người bị hại, và cho dù có bắt được kẻ lừa đảo thì cũng khó lòng thu hồi khoản tiền đã mất.
Giá trị tín dụng
- Ở Mỹ giá trị tín dụng của mỗi người là thước đo uy tín tài chính và nó rất quan trọng kể cả khi bạn chưa hoặc không mua nhà. Thước đo này cũng được dùng để quyết định cho người ta vay tiền mua xe, hay đơn giản là vay tiền mặt trả dần.
- Thang điểm từ 350 đến 850 được dùng để đánh giá người tiêu dùng.
- Dưới 500 là rất tệ.
- 500-600 là tệ.
- 601-660 là trung bình.
- 661-780 là tốt.
- 780-800 là rất tốt.
- Trên 800 là xuất sắc.
Để có điểm tốt, người ta phải
- Có lịch sử tài chính càng lâu càng tốt.
- Trả các khoản nợ đúng hẹn qua thời gian ít nhất vài năm (điện, nước, điện thoại, thẻ tín dụng, xe, nhà).
- Có nhiều loại tín dụng: thẻ, xe, nhà...
- Không được nợ quá nhiều. Các khung nợ khiến cho điểm bị trừ là 5, 15, 35% của tổng giá trị tín dụng. Nếu bạn có 5 thẻ, mỗi thẻ có giới hạn 20 nghìn USD, thì giá trị tín dụng của bạn là 100 nghìn USD. Mỗi khung nợ trên có khả năng làm mất đi 10-100 điểm. Nếu bạn dùng quá 50% giá trị tín dụng thì sẽ khó vay tiền để mua bất cứ thứ gì.
Thậm chí những ngân hàng chủ quản các thẻ tín dụng hiện tại khi họ xem hồ sơ của bạn thường niên sẽ giảm giới hạn hiện tại nếu bạn bị nợ trên 50% trong khoảng thời gian dài. Cho dù bạn luôn trả đúng hẹn, phần trăm nợ cao có nghĩa bạn tiêu dùng nhiều hơn thu nhập.
Điểm tín dụng càng cao thì càng được ưu đãi trong việc vay tiền mua nhà. Đơn giản là vì chỉ có người có uy tín tài chính mới có thể có được điểm cao. Mà đã điểm cao thì họ sẽ an tâm cho bạn vay hàng nghìn trăm ngàn mà không lo vỡ nợ.
Tiền đóng trước và tiền vay
- Tôi không rõ tiếng Việt gọi là gì nên tạm gọi là tiền trả trước, trong tiếng Anh là "down payment". Đây là số tiền mình trả trước cho căn nhà và phần còn lại vay nợ. Thường người ta được khuyến khích down 20% và vay 80%. Con số này có thể giảm xuống đến 5% nếu bạn không có nhiều tiền down nhưng lại có điểm tín dụng cao và thu nhập đều đặn.
- Lãi suất sẽ thay đổi tùy theo số tiền down, down càng nhiều thì lãi suất càng ít.
- Để bảo vệ nguồn tiền đầu tư của ngân hàng, nếu bạn down ít hơn 20% thì bạn sẽ phải mua bảo hiểm tiền vay. Bảo hiểm này giúp ngân hàng bảo đảm đầu tư của họ không bị lỗ. Nếu down 20% hoặc hơn thì sẽ được miễn khoản bảo hiểm này.
- Giả sử bạn down 20% và vay 80%, họ sẽ tiếp tục xét giá trị của 80% là bao nhiêu. Nếu con số này dưới 548 nghìn USD thì đơn xin vay gọi là "conforming loan" (hồ sơ bình thường). Nếu số tiền này hơn 548 nghìn USD gọi là "jumbo loan" (hồ sơ đặc biệt cho số tiền vay cao). Những hồ sơ jumbo loan luôn luôn có lãi suất cao hơn vì rủi ro tài chính cao hơn.
Quy trình giấy tờ
- Người mua và agent của họ đầu tiên sẽ hội ý và đưa ra "offer", đơn giản là trả giá. Agent của bên bán sẽ hội ý với thân chủ và ra quyết định nhận hay không.
- Sau khi nhận bên mua sẽ ký chuyển số tiền nhỏ khoảng 5 nghìn USD làm đặt cọc, và xúc tiến hồ sơ vay tiền. Một công ty có thể do agent giới thiệu hoặc do người mua tự chọn sẽ giúp làm giấy tờ vay tiền và họ sẽ thu phí.
- Khi được duyệt vay tiền thì một xấp giấy tờ rất nhiều điều khoản được đưa đến người mua để ký, trong đó bao gồm tất cả các hạng mục liên quan đến giấy tờ, chủ quyền, lệ phí, tiền cọc, tiền down, tiền vay, bảo hiểm, thuế... tính ra có đến cả trăm trang và ít nhất là 20 chữ ký.
- Và đương nhiên tất cả các giao dịch đó đều do escrow đứng ra chủ quản như nói trên.
- Khi kết thúc giao dịch, ví dụ down 80 nghìn USD, vay 500 nghìn USD.
- Người mua chuyển 75 nghìn USD tiền down cho escrow (đã đặt cọc 5 nghìn USD).
- Ngân hàng người mua chuyển 500 nghìn USD vào tài khoản escrow.
- Escrow sẽ thu lệ phí của họ và thanh toán các khoản lệ phí khác.
- Escrow chuyển tiền cho ngân hàng của người bán, nếu người này còn nợ tiền vay.
- Phần còn dư chuyển cho người bán.
Chú ý ở đây là người bán sẽ không bao giờ được nhận khoản tiền 80 nghìn USD và 500 nghìn USD trực tiếp. Vì nếu nhận mà không thanh toán các khoản phí cũng như nợ riêng của họ thì sẽ thành một giao dịch lừa đảo.
Vai trò chính của escrow trong việc này là chống lừa đảo, nên họ nhận tiền và thực hiện tất cả các giao dịch về tiền. Họ là một công ty được bảo đảm bằng bảo hiểm và có giấy phép hành nghề cho chính phủ cấp. Nếu họ làm gì sai trái sẽ luôn gặp phải những bồi thường rất đắt tiền, nên họ luôn làm bằng mọi cách thật chính xác và trung thực.
Sau khi thực hiện tất cả các giao dịch tài chính, escrow thông báo với chính quyền địa phương về giao dịch này và yêu cầu họ thay đổi tên người chủ quyền mới cũng như tên ngân hàng cho người đó vay tiền.
Sau khi tiếp nhận thông tin này, chính quyền địa phương gửi thư đến người bán thông báo cho họ biết là nhà của họ đang được sang tên. Nếu đây là một dịch vụ lừa đảo thì chắc chắn chủ nhà sẽ phản đối. Nếu không nhận được phản đối thì trong một thời gian ngắn nào đó họ sẽ thực hiện sang tên và gởi thông tin cho chủ mới, cũng tại địa chỉ đó.
Kevin Pham
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.