Ở Mỹ, mua nhà là phải mượn nợ, trừ khi bạn được cha mẹ cho một khoản tiền lớn, điều ít khi xảy ra. Các gói nợ khi đi mua nhà thông thường là 15 năm hay 30 năm. Khoản nợ 30 năm là phổ biến nhất, và hầu như ai cũng mua căn nhà đầu tiên của mình với khoản nợ 30 năm.
Điều đó không có nghĩa là tới lúc gần về hưu bạn mới trả hết nợ mua nhà. Trong nhiều trường hợp, khi thu nhập tăng, nhiều người sẽ "refinance", tức là cơ cấu khoản nợ thành trả trong vòng 15 năm. Chẳng hạn như một người trả nợ được 5 năm thì lãi suất thị trường giảm và thu nhập tăng, vì thể họ cơ cấu lại khoản nợ đó và kết cục là trả nợ trong vòng 20 năm là xong.
Cũng có người dành dụm được nhiều tiền và họ trả hết khoản nợ trước thời hạn. Nhưng những ai có khả năng tài chính tốt chưa chắc đã làm như vậy. Thay vào đó, họ trả nợ được chừng 10 năm thì lại dành dụm và đủ khả năng để mua thêm căn nhà thứ hai, tất nhiên là với một khoản nợ nữa.
Họ sẽ tính toán để khi cho thuê căn thứ hai thì tiền cho thuê cũng đủ để trả tiền phải đóng hàng tháng cho ngân hàng. Vậy là căn nhà thứ hai đấy "tự trả" cho bản thân nó, người mua chỉ ngồi đó nhìn giá nhà đi lên, trong lòng thư thái.
Ngay cả với những người chỉ đủ khả năng trả tiền nợ hàng tháng thì cũng không có gì căng thẳng. Bạn mua căn nhà với giá 500 nghìn USD, và bạn trả trong 30 năm. Lúc mua, bạn "down payment", tức là trả trước, 100 nghìn USD, và bạn trả góp cho khoản nợ 400 nghìn USD.
Mười năm trôi qua, bạn trả tiền đều đặn và còn nợ 300 nghìn USD. Tuy vậy, trong thời gian đấy, giá nhà tăng lên 600 nghìn USD. Nếu bán, sau khi trả nợ ngân hàng, bạn vẫn còn 300 nghìn USD cho bản thân, trừ chi phí môi giới, thuế xong vẫn còn khoảng 250 nghìn USD. Nói chung so với đi thuê nhà thì vẫn lợi hơn hẳn.
Tất nhiên điều trên phụ thuộc vào tiến triển của giá nhà. Nhưng nhìn chung theo diện rộng thì với những người có nhu cầu mua để ở, việc mua nhà theo các khoản nợ 30 năm thường đem tới nhiều lợi ích.
Như bạn vay để mua một miếng đất rồi để không chờ giá tăng lên thì bạn phải trả lãi trả gốc trong khi mong chờ tăng giá. Còn khi bạn mua nhà thì có một biến số khác trong phương trình mượn nợ: Không mua nhà thì bạn vẫn phải thuê nhà mà ở. Vì vậy việc so sánh giữa tiền thuê nhà với tiền trả nợ mua nhà hàng tháng sẽ cho bạn biết là mua nhà với gói nợ 30 năm có tốt hay không.
Các chính sách thuế khóa và các kênh đầu tư cũng phần nào khiến người mua nhà cảm thấy thoải mái với khoản nợ 30 năm. Như bạn có tiền để trả khoản mua nhà với gói nợ 15 năm, nhưng bạn nhận ra rằng đóng góp vào quỹ hưu trí tự nguyện (401k), bạn sẽ được miễn thuế khoản đóng góp.
Tiền lời từ đầu tư vào khoản đóng góp đó cũng cao, thì bạn sẽ chọn trả nợ thời gian dài hơn với số tiền hàng tháng ít hơn, rồi dùng số tiền dư ra để đóng vào quỹ hưu trí nhằm tránh thuế và thu lợi từ tiền đầu tư.
Thậm chí các kênh đầu tư khác cũng có thể mang nhiều lợi thế hơn là trả tiền nợ mua nhà. Nếu như lãi suất mua nhà là 5% trong khi việc đầu tư chứng khoán có thể đem lại lãi suất 10% thì việc bạn chọn gói nợ 30 năm để hàng tháng dùng tiền dư ra đem đầu tư chứng khoán cũng là một cái lợi.
Sau cùng, chính sách thuế của Mỹ lại miễn thuế cho khoản tiền trả lãi mua nhà. Vì vậy bạn mà trả hết nợ mua nhà thì bạn lại phải đóng thuế nhiều hơn. Chính xác là món tiền này là bao nhiêu thì tùy, nhưng cũng có người chọn trả góp cho ngân hàng hàng tháng trong một khoản thời gian dài vì lý do này.
Việc vay nợ mua nhà không phải chỉ là chuyện "nợ bao lâu", mà nó còn tùy thuộc vào chính sách thuế, các kênh đầu tư, và khả năng đầu tư của mỗi người.
Ở Mỹ, khả năng hoàn trả nợ mới là điều hấp dẫn đối với các ngân hàng, chứ không phải là chuyện bạn có nợ nần hay không. Khoản nợ 30 năm hay 35 năm không có nghĩa là bạn sẽ mắc nợ tới cuối đời, nó chỉ là việc bạn di chuyển tiền của mình theo những kênh nào.
Thái độ đúng đắn với các khoản nợ và các kênh đầu tư được xem như là chìa khóa của thành công tài chính với tất cả người dân Mỹ. Thậm chí tới cả các công ty của ông Trump cũng phải vay nợ để làm ăn.
Điều quan trọng là tỷ lệ nợ trên tài sản của mỗi người là bao nhiêu và tài sản ròng là bao nhiêu, chứ không phải là khoản nợ được chi trả trong bao lâu.
Khanh Huỳnh
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.