Tọa đàm "Khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch trong bối cảnh mới" phát sóng lúc 20h ngày 26/10 thu hút sự quan tâm của độc giả. Các khách mời cho rằng Việt Nam có tiềm năng phát triển du lịch không thua Thái Lan, Malaysia hay Indonesia khi sở hữu bờ biển hơn 3.200 km nối dài từ Bắc chí Nam và gần 3.000 hòn đảo. Lợi thế này giúp bất động sản nghỉ dưỡng "lên ngôi".
Tuy nhiên, Covid-19 giáng mạnh vào du lịch và là tác nhân chính khiến bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam chưa kịp "vươn mình" đã "ngủ sâu". Nhiều cơ sở kinh doanh phải đóng cửa, chi phí vận hành lớn nhưng không có nguồn thu bù đắp. Bên cạnh đó các đơn vị có nghĩa vụ chi trả lợi nhuận cam kết hoặc phân chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu, chi phí trả lãi cho vốn vay ngân hàng...
Ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - chỉ ra khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng trong quý III, khi nhiều tỉnh thành siết chặt đi lại, giãn cách xã hội. Kể cả quý I, II, có thời điểm khách quốc tế thưa thớt hoặc không có, trong khi khách nội địa chỉ chiếm chưa đến 30%. Hiện trạng này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của căn hộ du lịch (condotel). Không có nguồn thu đồng nghĩa với việc ảnh hưởng tính thanh khoản, gây khó cho các nhà đầu tư lẫn kế hoạch xây dựng, mở bán.
Ông Đỗ Huy Hoàng - đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và loại hình condotel nói riêng không nằm ngoài xu thế bị ảnh hưởng bởi dịch. Nhiều khu du lịch, khách sạn phải tạm dừng khai trương, ngưng kinh doanh do lượng du khách quốc tế giảm mạnh, thậm chí có thời điểm không có khách.
Giá thuê bất động sản du lịch nói chung giảm sâu, trong đó khách sạn giảm 20-25% so với quý trước. Trong dịch, nhiều nơi đăng ký làm điểm cách ly nhằm giảm bớt gánh nặng doanh thu, nhưng hiệu quả kinh tế không cao. Đây là tác động rõ nét nhất của Covid-19 với lĩnh vực này nói chung.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng những ảnh hưởng trên chỉ mang tính nhất thời, doanh nghiệp lẫn chủ đầu tư không nên quá hoang mang và phải củng cố niềm tin.
Chuyên gia dẫn chứng số liệu quý III của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn giãn cách, các hoạt động, nhất là tiếp thị chào bán sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rất sôi nổi, thậm chí còn nhiều điểm mạnh hơn các quý trước.
"Có đến 7.200 sản phẩm chào bán trên toàn thị trường và đến 2.200 sản phẩm được giao dịch thành công, đạt tỷ trọng gần 32% tỷ lệ hấp thụ. Tôi cho rằng điều đó chứng minh thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư tiềm năng", ông Đính nói thêm.
Cũng theo ông Đính, chính sách liên quan kinh doanh bất động sản du lịch chưa được kiện toàn, triệt để và đồng bộ. Hiện Luật đất đai chỉ xác định đất của căn hộ du lịch là đất thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.
Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản cũng cho thấy đó là công trình xây dựng gắn liền trên đất. Khi hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm đề nghị nghiệm thu hoàn thành xây dựng và làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận cho tài sản trên đất đó, cũng như gắn liền với thời hạn được quyền sử dụng đất.
Bộ Xây dựng cũng có thông tư về quy chuẩn kỹ thuật với chung cư, trong đó lồng ghép tiêu chuẩn cho căn hộ condotel, cao hơn nhiều so với căn chung cư, đáp ứng yêu cầu khai thác khách sạn theo chuẩn sao: đề cao vai trò thiết kế, đảm bảo an toàn cháy nổ, cứu hộ và thoát nạn...
Bộ Văn hóa Thể Thao và Du lịch cũng ra quyết định 3720 về quy chế quản lý kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự condotel. Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành văn bản số 703 hồi tháng 2/2020, hướng dẫn về cơ chế sử dụng đất cũng như các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel. Tuy nhiên, việc thực hiện quy định ở các tỉnh thành có dự án condotel chưa đồng nhất. Thậm chí sau khi tiếp nhận văn bản của Bộ, UBND một số tỉnh đã thông báo đến các sở ban ngành, đề nghị rà soát những dự án đủ điều kiện tiến hành thủ tục cấp sổ.
Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: "Nhưng đến nay các dự án đủ điều kiện cấp sổ vẫn rất hạn chế". Ông kỳ vọng nếu các địa phương còn gặp khó khăn, trở ngại gì về các văn bản, nghị quyết... liên quan, các Bộ, ngành sẽ hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ vấn đề.
Các chuyên gia góp mặt trong tọa đàm "Khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch trong bối cảnh mới".
Các chuyên gia cũng trăn trở làm sao để condotel có chỗ đứng trong hệ thống quy phạm pháp luật, mang tính đồng bộ. Phải có giấy tờ chứng minh tài sản đó thuộc chủ quyền của người đầu tư. Cụ thể sổ hồng, sổ đỏ là cơ sở xác định quyền tài sản của nhà đầu tư, từ đó mọi việc sẽ thuận lợi, kể cả tiếp cận các nguồn vốn. Lý do, các ngân hàng vẫn dè chừng khi cho vay, mức vay tối đa chỉ 50%. Nếu cơ chế, chính sách này được giải quyết và cấp sổ cho căn hộ du lịch, các đối tượng rất dễ dàng tiếp cận các nguồn vốn vay.
Bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường - dẫn lại Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức sử dụng đất: một là nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê.
Hai là nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Đây cũng là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài đều có quyền tiếp cận đất đai công bằng.
Khi dịch vẫn phức tạp, nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án du lịch phải thay đổi chiến lược phát triển phân khúc căn hộ khách sạn, hiện tượng cắt lỗ căn hộ nghỉ dưỡng cũng xảy ra khá phổ biến trên thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh ấy, các chuyên gia cũng hiến kế khơi thông nguồn lực này và đưa ra lời khuyên với chủ đầu tư.
Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng các nhà đầu tư cá nhân có tiêu chí riêng và năng lực tài chính, kỳ vọng khác nhau ở lĩnh vực căn hộ khách sạn du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, ông mong mọi người tỉnh táo và nhìn nhận khó khăn 1-2 năm là chuyện bình thường.
Khi đầu tư, doanh nghiệp lẫn cá nhân cần xác định là thời gian hoàn vốn từ 8-10 năm. Nếu năng lực tài chính không thể trả tiền gốc, lãi hoặc không đủ khả năng đóng tiếp, chuyện cắt lỗ để tái đầu tư lại là chuyện bình thường. Nhưng khi "rót tiền" lại phải hết sức cẩn trọng, nhất là condotel, bungalow, shophouse.
Ông Khương cũng khuyên nhà đầu tư cân nhắc ba yếu tố: sử dụng đòn bẩy tài chính; những kỳ vọng sau khi giao nhận condotel, lợi nhuận là bao nhiêu hàng năm để cân đối chi phí tài chính. Cuối cùng, condotel, bungalow... không dành cho nhà đầu tư lướt sóng hay nhào vô kiếm lời vài chục %. Nếu không chuẩn bị trước tài chính, mọi người sẽ gặp nhiều khó khăn.
Hiếu Châu