Tôi thấy hiện nay có rất nhiều Ban quản trị (BQT) nhà chung cư được bầu ra rồi không làm được việc và thất bại để cư dân phải gánh chịu vô số hệ lụy. Vậy đâu là nguyên nhân, biểu hiện và biện pháp hạn chế thất bại?
Xét nội hàm công việc của BQT thì đây thực chất là các công việc chuyên môn bài bản của chủ đầu tư dự án "quản lý, sử dụng nhà chung cư", không chỉ là "chỉ đạo" công việc lao động chân tay dễ thấy (như bảo vệ, dọn vệ sinh, thay bóng đèn,...).
Công việc của họ còn là thiết lập và chủ trì thực hiện nhiều loại hồ sơ, báo cáo, kế hoạch, hợp đồng; vận dụng thành thạo vào thực tế hàng loạt văn bản pháp luật và các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, các quy trình và biểu mẫu, các biện pháp và kĩ năng nghiệp vụ liên quan để thực hiện ba mảng công việc chức năng chính, gồm:
1. Giao nhận và tổ chức quản lý tài sản chung theo quy định; thiết lập và tổ chức duy trì trật tự theo "quốc pháp" và "gia quy" nhà chung cư.
2. Lựa chọn nhà thầu (tốt nhất là bằng đấu thầu); thương thảo và ký kết các hợp đồng quản lý vận hành và bảo trì phần sở hữu chung.
3. Giám sát thực hiện hợp đồng (nhất là đối với các thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn như thang máy, phòng cháy chữa cháy, chống sét,...).
Bác Hồ đã dạy "Muôn việc thành công hoặc thất bại đều do cán bộ tốt hay kém" và "cán bộ ở môn nào phải học cho thạo công việc ở trong môn ấy" (trích cuốn "Sửa đổi lối làm việc").
Như vậy, bầu BQT chung cư thì tốt nhất là chọn người thạo chuyên môn phù hợp nội hàm công việc của BQT (xây dựng, thiết bị công trình, đấu thầu, giám sát, tài chính, luật).
Pháp luật cũng quy định "khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia BQT".
>> Nhà đất để đầu tư, chung cư để ở
Thực tế chuẩn bị nhân sự BQT lại thường giống như chọn cán bộ quản lý phong trào, xem nhẹ chuyên môn hơn các tiêu chí chung chung khác, tưởng thế là dân chủ, công bằng và "không sai" pháp luật, nhưng thực ra, thế là tắc trách tai hại, bởi vô tình khuyến khích nhiều người thiếu chuyên môn chen nhau vào BQT, để BQT bầu ra có đa số thành viên thiếu chuyên môn.
BQT chung cư thiếu chuyên môn thường có các biểu hiện dễ thất bại như sau:
1. Giao nhận, quản lý diện tích và thiết bị không theo bản vẽ hoàn công, thiếu quy trình, biểu mẫu chặt chẽ, gây rắc rối và thất thoát; "Khinh lý luận", viết văn bản thiếu căn cứ.
Làm việc kiểu làm phong trào, lạm danh tập thể mà phạm luật, bỏ bê việc căn cơ của BQT để theo việc bề nổi, lấn sang chức năng quản lý vận hành, chưa hiểu phạm vi, nội hàm công việc của từng chủ thể và quan hệ công tác giữa các bên;C
hưa thể quản lý công việc bài bản từ gốc bằng hệ thống hồ sơ pháp lý, kế hoạch, hợp đồng, quy trình, biểu mẫu.
2. Chưa qua đào tạo cơ bản về xây dựng, nghiệp vụ đấu thầu và giám sát xây dựng nên thường chọn sai các đơn vị quản lý vận hành và bảo trì, giám sát sai nguyên tắc, khó nhận biết và đấu lại các mánh lới nhà nghề tinh vi mà chủ đầu tư vốn thạo nghề xây dựng (và các đối tác khác) thường dùng để trục lợi.
3. Nếu BQT còn có biểu hiện cơ hội (như lạm quyền, vụ lợi, chọn nhà thầu "sân sau", kéo bè cánh để cô lập, vô hiệu thành viên không chấp nhận tiêu cực), thì thất bại là tất yếu.
Vì thế, muốn hạn chế thất bại của các BQT chung cư, thì phải có biện pháp công khai, minh bạch và thực chất, để sàng lọc, ngăn người thiếu chuyên môn tham gia vào BQT, chỉ chọn người có chuyên môn phù hợp, và đó chính là tổ chức thi tuyển và chất vấn ứng viên theo cách nhà nước tuyển chọn chức danh lãnh đạo.
>> 'Giá căn hộ chung cư Hà Nội tăng ở mức hợp lý'
Ví dụ, yêu cầu ứng viên BQT phải nộp bài viết để niêm yết công khai 30 ngày, sau đó trình bày để hội nghị nhà chung cư chất vấn, về các nội dung sau:
1. Hãy phân định phạm vi và nội hàm công việc của BQT và đơn vị quản lý vận hành, quan hệ công tác giữa hai bên?
2. Thành viên BQT cần kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ nào? Nêu một số quy trình nghiệp vụ chính mà BQT cần tuân thủ.
3. Viết dự thảo quy chế hoạt động của BQT để nộp cùng hồ sơ đề nghị công nhận BQT theo quy định.
4. Chuyên môn của ứng viên phù hợp mảng công việc nào? Lập Đề án hoạt động cho mảng công việc đó. Trường hợp rút gọn thì chỉ cần 2 nội dung quan trọng nhất là 3 và 4.
Tóm lại, chuẩn bị nhân sự BQT mà xem nhẹ tiêu chí chuyên môn thì BQT bầu ra dễ thất bại. Để hạn chế thất bại của các BQT, cũng là giúp cư dân ổn định cuộc sống thì cần có biện pháp chọn cho được người có chuyên môn vào BQT, và đó chính là tổ chức thi tuyển và chất vấn ứng viên BQT.
Đình Luyến Vũ
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.