Bất động sản nhà phố bắt đầu có giao dịch trở lại từ quý III năm 2023, dù vẫn còn rất chậm vì người mua đều thận trọng chờ đợi quan sát thêm.
So với giá chủ nhà kỳ vọng ở đỉnh đầu 2022, những căn nhà có thể chốt giao dịch đều đã phải giảm trung bình 5%-10% cho các bất động sản có giá trị dưới 7 tỷ, và giảm trên 15% cho các bất động sản giá trị trên 10 tỷ.
Tháng 6/2023, anh Hoàng mua căn nhà ở quận 12 với giá chỉ 9,5 tỷ. Căn nhà có hẻm xe hơi, diện tích gần 120 m2 xây 5 tầng, so với giá 12,5 tỷ chủ nhà rao cuối 2021 và 12 tỷ kỳ vọng chốt được vào giữa 2022.
Căn nhà này anh đã quan tâm khá lâu vì có vị trí thuận tiện về nơi anh sống ở Gò Vấp và dòng tiền cho thuê khá tốt 40 triệu một tháng. Tuy nhiên, ban đầu giá cao quá khả năng, chủ nhà lại rất chắc giá không bớt nên anh cũng đành rút lui.
Bẵng đi một thời gian, chủ nhà liên hệ lại đề nghị giảm còn 11 tỷ. Lúc này toàn thị trường đã chậm lại nên anh cũng không mấy mặn mà, nhưng khi chủ nhà chấp nhận giảm xuống 10 tỷ anh bắt đầu chú ý lại.
Khi tìm hiểu thêm thì anh biết chủ nhà đang vay ngân hàng hơn 5 tỷ, cộng với thời gian theo các bước giá cũng đã lâu nên biết chủ nhà đã thật sự kẹt, đã đến thời điểm tốt để có thể xuống tiền, tiếp tục cò cưa thêm xíu, cuối cùng anh cũng đã mua được với giá 9,5 tỷ.
Cũng giữa năm 2023 anh Cường đã phải chấp nhận bán căn nhà ở mặt tiền Tân Bình của mình dưới 20 tỷ. Đầu 2022, do kẹt vốn làm ăn, anh rao bán căn nhà của mình với giá 25 tỷ. Gần như trong gần một năm rao bán rất ít khách quan tâm, người có thiện chí cũng chỉ trả tới 22 tỷ, nên cuối 2022 anh chấp nhận hạ kỳ vọng xuống 23 tỷ.
Tuy nhiên thời điểm này thị trường xấu hơn cả lúc đầu năm nên khách thậm chí không còn quan tâm tới mức giá trên 20 tỷ. Do quá cần vốn cho công việc kinh doanh chính, anh đành chấp nhận bán căn nhà của mình chỉ 19,5 tỷ. So với kỳ vọng 23-24 tỷ, số tiền thực tế bán được thấp hơn 3,5 - 4,5 tỷ, khoảng 15% - 18%.
Nếu không phải vì tình hình làm ăn không thuận lợi khi nền kinh tế gặp khó khăn và thị trường bất động sản quá xấu, anh Cường thậm chí còn chưa bao giờ nghĩ đến việc bán căn nhà có quá nhiều ưu điểm và cũng đang là cơ sở kinh doanh của mình.
Tháng 7 năm 2023 chị Văn mua được căn nhà 4 tầng mặt tiền đường nội bộ Tân Bình với giá 12,8 tỷ để vừa ở vừa làm văn phòng công ty. Ý định mua nhà của chị đã có từ hơn một năm nay nên chị đã lùng sục khắp Tân Bình, Tân Phú qua hàng chục bất động sản.
Thời điểm đầu 2022 khi thị trường bất động sản chưa bước vào giai đoạn khó khăn, căn nhà có diện tích, quy mô xây dựng và vị trí ngay khu vực này được giao dịch gần 15 tỷ. Tuy nhiên chủ căn nhà chị mua đang vướng nợ ngân hàng 8 tỷ (thế chấp bằng chính căn nhà này) không còn khả năng gồng tiếp nên đành hạ giá bán sớm để xử lý công việc, mất 16% giá trị căn nhà so với một năm rưỡi trước đây.
Tháng 8/2023, chị Hoa mua được miếng đất 200 mét vuông ở hẻm xe hơi quận 11 để xây nhà vừa làm nơi ở vừa làm tòa nhà công ty. Miếng đất này trước đây được rao bán 23 tỷ, định giá 21,5 tỷ, nhưng do người chủ quá kẹt tiền nên đành chốt bán gấp 18,2 tỷ khi chị Hoa đàm phán, đến mức này và không chấp nhận thêm nữa (Trước chị Hoa 2 tuần cũng có người đến xem nhưng không ai quyết tâm chốt giá để mua mà muốn kỳ vọng chờ giảm thêm nữa), giảm hơn 15% so với định giá cách đây một năm.
Do chị Hoa đã có kế hoạch này từ hơn một năm nay, đã tìm hiểu thị trường khu vực Tân Phú quận 11 từ cuối 2022 nên giá thị trường chị nắm rất chắc, khi gặp được thông tin bất động sản này chị đến xem và sau khi kiểm tra nhanh vài thông tin pháp lý quan trọng, chị chốt đặt cọc ngay trong 30 phút.
Điểm chung của những giao dịch bất động sản nhà phố đã diễn ra:
1. Người đi mua bất động sản lúc này phần lớn là mua để sử dụng, khai thác (làm nơi ở, làm văn phòng công ty, làm nơi sản xuất kinh doanh), không nhiều người mua để dành (tích lũy) hay đầu tư.
2. Những người đã xuống tiền mua thời điểm này đã tìm hiểu săn mồi hơn một năm nay, ngắm nghía sàng lọc qua rất nhiều bất động sản, nên khi họ xuống tiền nhanh cho một bất động sản phù hợp không phải là họ ẩu mà vì họ đã nắm quá chắc thị trường.
3. Người mua là những người duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh tốt, nguồn tiền tích lũy và thu nhập vẫn đảm bảo tốt trong khi đa số chủ doanh nghiệp khác gặp khó khăn.
4. Người bán hầu như đều kẹt ngân hàng và việc làm ăn không thuận lợi. Trong giai đoạn bình thường họ không có ý định bán tài sản, nên người mua nếu có thích bất động sản này cũng không thể tự nhiên chạy vào hỏi mua khi họ chưa rao bán.
Lê Quốc Kiên
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.