Gần đây rộ lên thông tin về Thủy Tạ Đà Lạt được trúng đấu giá rất cao, tới hơn 15 tỷ một năm, đóng tiền một lần 150 tỷ. Như bình thường, với các con số vượt mức tưởng tượng, "không thể hiểu nổi" của đại đa số sẽ tạo ra nhiều quan điểm tiêu cực.
Vậy dưới góc độ một bài toán kinh doanh thì thế nào?
Giá thuê
Với mức giá thuê 15 tỷ một năm, thanh toán 1 lần 150 tỷ. Tính nhanh thêm chi phí cơ hội 7% một năm, nghĩa là nếu không trả tiền thuê đất thì có thể mang gửi tiết kiệm ngân hàng, ta có tổng chi phí sử dụng mặt bằng trong 10 năm như sau:
Bảng tính tổng chi phí sử dụng mặt bằng Thuỷ Tạ Đà Lạt trong 10 năm. Tác giả cung cấp
Với diện tích đất 3.876 m2, tạm không tính phần sử dụng không gian mặt nước, Chi phí sử dụng mặt bằng trung bình (sau khi tính thêm chi phí cơ hội do đóng hết tiền một lần) là 447.000 một mét vuông. Với vị trí độc tôn có thể ví như phố đi bộ Nguyễn Huệ hay nhà thờ Đức Bà ở Sài Gòn, là một trong hai đảo trong danh thắng quốc gia hồ Xuân Hương, đơn giá này là mặt bằng chung so với giá trị vị trí.
Ví dụ vài mặt bằng giá cho thuê có giá cao ở Sài Gòn:
- Mặt bằng đường Nguyễn Huệ quận 1, diện tích sử dụng 300 m2 cho thuê 230 triệu, 766.000 một mét vuông.
- Mặt bằng Nguyễn Huệ quận 1, diện tích sử dụng 900 m2 cho thuê 300 triệu, 333.000 một mét vuông.
- Mặt bằng Lê Lai quận 1, diện tích sử dụng 540 m2 cho thuê 270 triệu, 500.000 một mét vuông.
- Mặt bằng Mạc Thị Bưởi quận 1, diện tích sử dụng 240 m2 cho thuê 120 triệu, 500.000 đồng một mét vuông.
- Mặt bằng Hai Bà Trưng quận 1, diện tích sử dụng 1000 m2 cho thuê 420 triệu, 420.000 đồng một mét vuông.
- Mặt bằng Nam Kỳ Khởi Nghĩa quận 1, diện tích sử dụng 1.300 m2 cho thuê 400 triệu, 307.000 đồng một mét vuông.
- Mặt bằng Hàm Nghi quận 1, diện tích sử dụng 1.500 m2 cho thuê 350 triệu, đơn giá 233.000 đồng một mét vuông.
- Mặt bằng Võ Thị Sáu quận 3, diện tích sử dụng 800 m2 cho thuê 290 triệu, đơn giá 362.000 đồng một mét vuông.
Về phương án kinh doanh
Vấn đề quan trọng nhất là sau khi thuê xong họ sẽ "khai thác kinh doanh những gì" và "được cho phép làm những gì", chắc chắn không phải là quán ăn vài chục bàn và bãi giữ xe như hiện tại, hay tư duy "quy ra ly cà phê" như nhiều người đang nghĩ.
Với những khoản đầu tư lớn như thế này thì không phải thuê mặt bằng xong mới ngồi nghĩ xem làm gì, mà từ trước đó vài tháng, khi nhận được thông báo mời đấu giá nhà đầu tư đã phải ngồi tính toán các phương án kinh doanh sẽ triển khai.
Giả định chi phí sử dụng mặt bằng chiếm 15% doanh thu. Vậy doanh thu hòa vốn trung bình cần có 385 triệu đồng một ngày, 11,5 tỷ đồng một tháng, 139 tỷ đồng một năm.
Doanh thu hoà vốn trung bình cần 139 tỷ đồng một năm. Ảnh: Tác giả cung cấp
Ví dụ trục đường Bùi Viện quận 1 dài 400 m, đường đi ngang 10 m, mỗi bên nhà mặt tiền sâu vào trung bình 10m, tổng diện tích "cục đất" này sẽ khoảng 12.000 m2, gấp 3 lần diện tích ở Thủy Tạ Đà Lạt.
Doanh thu của 1/5 số lượng hàng quán tại trục mặt tiền Bùi Viện này cũng đã hơn con số doanh thu hòa vốn trung bình cần có ở trên. Hay hai, ba quán bia tươi quy mô 700 m2 ở quận 1, quận 3 diện tích mỗi quán tầm 600 mét vuông, sức chứa 300-400 khách một quán cũng có thể vượt con số này.
Vấn đề quan trọng thứ hai là thông tin "bên trúng đấu giá không được xen cấy thêm công trình gì vào khu đất". Chi tiết các nội dung quy định của phần này rất quan trọng, ảnh hưởng đến tính sống còn của việc sẽ "khai thác kinh doanh những gì" và "được cho phép làm những gì". Chưa rõ cụ thể văn bản quy định họ sẽ được phép làm gì và không được phép làm gì.
Ví dụ họ có được lợp mái lắp ghép như mấy sân khấu ca nhạc ngoài trời trên đó không để tăng thêm không gian diện tích khai thác vào ngày mưa không, có được cho thuê đặt bảng quảng cáo ở xung quanh vị trí này không, hay có được lắp ghép showroom quảng cáo cho những thương hiệu lớn ở đây không,...
Quy định về ngành nghề được phép hoạt động là điểm quan trọng thứ ba. Mục đích sử dụng thương mại dịch vụ (kinh doanh dịch vụ ăn uống) là một cụm từ rất chung.
Ví dụ: Tô bún bò bình dân 30.000 đồng, dĩa trái cây 500.000 đồng trong bar, hay thố súp 1.000.000 đồng trong nhà hàng năm sao cũng đều là đồ ăn. Ly sữa đậu nành 10.000 đồng, chai bia 300.000 đồng, hay chai rượu 10 triệu cho buổi tiệc 2-3 người cũng đều là thức uống.
Rồi dịch vụ kinh doanh ăn uống có thể được kèm theo những buổi trình diễn ca nhạc high-class vài chục triệu đồng một vé, hay "vui chơi trúng thưởng tiền mặt" tạo ra giá trị cao gì không.
Chiến lược Marketing cũng là một điểm đáng nhắc đến. Con số trung bình một triệu đô một năm (Chưa bao gồm phần khai thác miếng đất) không chiếm tỷ trọng quá lớn trong ngân sách marketing của những tập đoàn thương hiệu lớn, đặc biệt trong thời gian vừa qua với mật độ dày đặc thông tin "miễn phí" trên truyền thông.
Ví dụ cách đây 12 năm, trong trận chung kết Champions League 2011, Kangaroo đã dội bom quảng cáo chỉ trong một trận đá bóng với số tiền bằng ngân sách quảng cáo của một doanh nghiệp cỡ vừa trong một năm.
Tóm lại, với mức doanh thu có thể đạt điểm hòa vốn cao như vậy, may ra chỉ những người đã và đang làm trong ngành khai thác dịch vụ tạo ra giá trị cao mới có thể "lờ mờ" thấy được.
Những phân tích trên chỉ đưa ra vài chỉ số cơ bản cần đạt được để có thể kinh doanh hiệu quả "cục đất" này. Ngay cả bản thân người viết cũng vậy, chi tiết về cách khai thác sao cho hiệu quả nơi này, cũng ngoài tầm hiểu biết.
Những phân tích trên chỉ đưa ra vài chỉ số cơ bản cần đạt được để có thể kinh doanh hiệu quả "cục đất" này.
Lê Quốc Kiên
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.