Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP HCM các giải pháp kéo giảm giá nhà ở trong bối cảnh liên tục tăng cao trong nửa thập niên qua.
HoREA khẳng định, cơ cấu giá thành của căn nhà chịu tác động rất lớn từ các nhóm chi phí liên quan đến thủ tục hành chính, hành lang pháp lý và chỉ có Chính phủ cầm trịch mới tháo gỡ được khúc mắc này.
Theo nghiên cứu của HoREA, có tổng cộng 8 loại chi phí cấu thành nên nhà ở từ gốc đến ngọn. Đó là bồi thường giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền bảo vệ đất lúa, chi phí tạo lập quỹ đất dự án, xây dựng, quản lý, chi phí tài chính và có cả loại chi phí không tên (là nhóm chi phí nhạy cảm đặc thù của ngành bất động sản).
Trong các nhóm chi phí này vẫn còn nhiều bất cập tác động rất lớn đến giá thành nhà ở trên thị trường hiện nay, song nếu Chính phủ điều chỉnh chính sách có thể kéo giảm rất nhiều chi phí đầu vào. Trên cơ sở đó, hiệp hội kiến nghị 7 gói giải pháp có thể kéo giảm giá nhà.
Bỏ thu tiền sử đụng đất thay bằng sắc thuế
HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở. Theo đó, mức thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.
Để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách theo hướng Bộ Tài chính từng đề xuất là đánh thuế bất động sản. Có thể tham khảo ở Mỹ, các tiểu bang tự quyết định mức thu thuế bất động sản hàng năm. Ví dụ: Bang California đánh thuế bất động sản khoảng 1,21% một năm trên giá trị nhà đất, như vậy trong khoảng 81 năm thì thu thuế hết giá trị bất động sản và tiếp tục thu hàng năm.
Giảm thu tiền bảo vệ đất lúa
Chính quyền địa phương có thể xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35, nhất là trong trường hợp bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Đồng thời, HoREA đề nghị HĐND TP HCM và UBND thành phố xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa bằng 80% bảng giá đất hiện nay.
Thị trường nhà ở tại quận 2, thuộc khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.
Chuẩn hóa quy trình 4 bước đầu tư dự án
HoREA đề nghị UBND TP HCM ban hành Quy trình chuẩn 4 bước về đầu tư xây dựng trong bước thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính. Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (từ ngày 1/1/2021 gọi là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư). Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội
Theo HoREA, Chính phủ cần sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100 để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước cần mở thêm cơ chế thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.
Phát triển đề án nhà thương mại giá thấp
Chính phủ cần sớm triển khai Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp, trong đó có các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại giá rẻ.
Đây là loại nhà chung cư có mức giá không quá 20 triệu đồng một m2 ở các tỉnh lẻ và không quá 22-25 triệu đồng mỗi m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.
Tạo môi trường kinh doanh minh bạch
Theo HoREA, giá nhà có thể được kéo giảm khi Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng. Trước hết, đề nghị Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật.
Theo đó, cần tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các Văn bản Luật, dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông. Điều này nhằm làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.
Ứng dụng công nghệ vào xây dựng, quản lý dự án
Cuối cùng là các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, nâng cao năng suất lao động thông qua ứng dụng công nghệ, sử dụng hiệu quả nguồn lực, kiểm soát tốt chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.
Trao đổi với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong 7 nhóm giải pháp trên, vai trò của Nhà nước có thể chi phối và kiểm soát được nhóm chi phí: tiền sử dụng đất, tiền phụ thu đất lúa, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính. Có thể hình dung, việc duyệt dự án nhanh cũng kéo giảm được giá nhà vì rút ngắn thời gian chờ, không mất nhiều chi phí tài chính. Ngoài ra, việc thúc đẩy các mô hình nhà xã hội, nhà giá thấp để bình ổn thị trường nhà ở cũng phụ thuộc vào phương án hành động của Chính phủ.
Ông Châu phân tích, giá nhà ở được hình thành theo quy luật khách quan của thị trường, trước hết là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu.
Tuy nhiên, theo ông, giá nhà còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và các bên tại thời điểm giao dịch. Chẳng hạn như phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ cần bán hoặc cần mua của các bên tham gia thị trường.
Điều đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng bong bóng, hoặc bị tác động bởi các "chiêu thức làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng giá ảo. Hệ lụy là làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
"Một khi Nhà nước tăng cường kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch sẽ là sự hỗ trợ rất lớn trong việc kiềm hãm đà tăng giá nhà, mang lại nhiều lợi ích hơn cho người dân", ông Châu nói.
Trung Tín