Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, giá thép tăng chóng mặt từ 13 triệu đồng một tấn lên 25-26 triệu đồng một tấn (gần như gấp đôi) trong thời gian qua đang gây áp lực rất lớn cho thị trường nhà ở. Ông dự báo giá thép đội lên có thể khiến nhà ở xác lập mặt bằng giá mới trong năm 2021, bất chấp thị trường đã tăng nóng suốt năm 2020.
Ông Nghĩa phân tích, chi phí xây dựng chiếm trung bình 60% và tối đa 70% giá thành căn hộ, tùy dự án. Chẳng hạn với một hợp đồng xây dựng 100 tỷ đồng, nhân công chiếm 20%, chi phí linh tinh chiếm 10% và vật liệu xây dựng chiếm 60-70% (nếu tính riêng chi phí vật tư cơ bản như thép, sắt, cát, xi măng, đá chiếm 36%). Khi giá thép tăng gấp đôi trong những tháng qua có thể khiến giá trị công trình bị đội lên 18%.
Có thể hình dung một căn hộ dự toán trên sổ sách (lý thuyết) bán ra 30 triệu đồng một m2, khi thép tăng giá, có thể đẩy căn hộ chào bán ra thị trường đội lên 35 triệu đồng, căn hộ giá 40 triệu đồng sẽ bị tăng giá 47 triệu đồng. Tùy chủ đầu tư, nếu họ chia sẻ với khách hàng, giá nhà chào bán ra sẽ tăng ở biên độ vừa phải dưới 10%. "Ngược lại nếu chủ đầu tư không thể chia sẻ gánh nặng này với người mua, giá nhà có thể đội lên 18-20% do vật liệu xây dựng tăng bất thường thời gian qua", ông Nghĩa cho hay.
Nhiều thập niên hoạt động trong ngành xây dựng, ông Nghĩa xác nhận đầu vào để xây các dự án nhà ở là quỹ đất thời gian qua bị sốt ảo đã vọt lên rất cao, vật liệu xây dựng cơ bản cũng tăng giá. Hiện nay, giá thép tăng gần gấp đôi trong những tháng đầu năm 2021, giá cát lấp tăng gấp 5 lần trong vòng 5 năm, cát xây dựng cũng tăng giá tương đương. Với diễn biến các chi phí đầu vào tăng cao như vậy càng khiến cho giá nhà "leo cao khó xuống" và kỳ vọng kéo giảm giá nhà là nhiệm vụ bất khả thi.
Bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.
Nếu tình trạng tăng giá vật tự này không được kiểm soát, thị trường nhà ở sẽ không bao giờ xuất hiện căn hộ 25-30 triệu đồng một m2 vì bị đội giá. "Nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng buộc phải tính lại mức mới và người có thu nhập trung bình, thấp càng khó mua được nhà vì tiền lương tăng chậm hơn tốc độ tăng giá vật tư", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng lo ngại giá nhà tiếp tục vọt lên trong năm 2021 do giá thép tăng cao và các vật tư cơ bản khác đều đã đội lên đáng kể trong thời gian qua.
Ông Châu cho hay, có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí lãi vay trên dưới 10%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng chiếm 15-20%, chi phí xây dựng lớn nhất, chiếm 60%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù của ngành địa ốc.
Xét riêng chi phí xây dựng cần hiểu khái niệm này bao gồm chi phí vật liệu xây dựng, máy móc thi công, nhân công (bao gồm chi phí quản lý), tư vấn quy hoạch, thiết kế, giám sát. Nhóm vật liệu xây dựng cơ bản gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch chiếm 60% trong tổng chi phí xây dựng. Ngoài ra còn phải kể đến chi phí thiết bị (máy móc) lắp đặt chịu tác động của giá nhiên liệu xăng, dầu và điện.
Nhìn tổng thể tỷ trọng các loại chi phí một dự án nhà ở để thấy rằng giá thép tăng mạnh trong những tháng qua, cộng với giá các vật liệu xây dựng khác cũng tăng cao sẽ tác động lập tức đến giá nhà. Thông thường giá bán căn hộ trên thị trường sẽ được chủ đầu tư điều chỉnh theo biên lợi nhuận kỳ vọng. Khi chi phí tăng lên thì giá thành cũng đội lên để đảm bảo lợi nhuận vì không ai xác định kinh doanh lỗ. Điều này dẫn đến kịch bản các chi phí bị tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh.
Ông Châu dự báo, việc giá thép, lẫn giá vật liệu xây dựng tăng cũng khiến các nhà thầu đã ký hợp đồng xây dựng dự án khoán trọn gói đều sẽ bị lỗ nặng, nếu tiềm lực yếu có thể dẫn đến phá sản. Các chủ đầu tư dự án nhà ở, nếu ký hợp đồng giao thầu trọn gói với nhà thầu thì giá gần như không thay đổi vì phần đội giá nhà thầu phải tự cân đối. Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng có điều chỉnh giá với nhà thầu thì chắc chắn chủ đầu tư phải bù vào khoản giá vật tư xây dựng tăng, sau đó tính vào giá thành bán ra thị trường.
Các chủ đầu tư nếu chưa bán nhà hoặc thời gian bàn giao nhà còn xa, có thể tính đến việc thương lượng nhà thầu giãn tiến độ để chờ vật liệu xây dựng, đặc biệt là giá thép qua cơn sốt giá sẽ tốt hơn tăng tốc thi công. Tuy nhiên, khó khăn nằm ở chỗ không ai biết trước khi nào giá thép bình ổn lại và thời gian chờ cũng bị phát sinh thêm chi phí tài chính (lãi vay). Đây là rủi ro các nhà phát triển bất động sản phải tính đến, song không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiềm lực để vượt qua thử thách này.
"Giải pháp tối ưu nhất là cần có sự chia sẻ chi phí vật tư bị đội lên giữa chủ đầu tư và nhà thầu để các bên cùng tiến cùng lùi. Nếu không có sự san sẻ này, người mua sẽ là bên chịu thiệt nhiều nhất khi giá nhà vốn đã rất cao lại có nguy cơ vọt lên trong thời gian tới", ông Châu nói.
Trước đó, phân tích của các chuyên gia ngành thép cho thấy, chu kỳ tăng giá mặt hàng này vẫn còn tiếp diễn đến cuối năm nay. Một số dự án hạ tầng, đầu tư công lớn sắp triển khai như cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế Long Thành... cùng sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ khiến nhu cầu thép tăng 3-5% so với 2020.
Giá thép trong nước tăng cao còn do tác động từ cầu trên thị trường thế giới khi nguồn cung thiếu hụt và thời gian giao hàng kéo dài ở Mỹ, châu Âu. Chưa kể nhu cầu thép tại Trung Quốc tăng cao sau dịch bệnh trước đà phục hồi kinh tế và các biện pháp kích thích kinh tế như đầu tư cơ sở hạ tầng. Năm 2020, nước này đã nhập 38,56 triệu tấn thép, tăng 150% so với năm trước.
Trung Tín