'Công bằng khi đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản'

Trong suốt thời gian qua, thông tin về các đề xuất đánh thuế BĐS thứ hai trở lên xuất hiện ngày càng nhiều, những người sở hữu bỗng trở thành tâm điểm. Tôi muốn chia sẻ một vài ý kiến để có góc nhìn công bằng hơn với họ. Bài viết xin được chia làm các phần như sau:

I. Những đóng góp của người sở hữu BĐS thứ hai

1. Giai đoạn trước khi mua BĐS

Để có thể tích luỹ tiền mua BĐS họ phải lao động, kinh doanh hiệu quả hơn và đóng thuế vào ngân sách nhà nước chắc chắn nhiều hơn người chưa mua nhà (ở đây gọi là: người khác cho ngắn gọn): Thuế kinh doanh, Thuế TNCN...

2. Trong quá trình mua nhà

Nếu là nhà dự án do một chủ đầu tư (CĐT) đang bắt đầu phát triển, CĐT, đóng thuế phí sử dụng đất và được cấu thành vào giá bán - người mua chịu, người mua đóng thuế VAT.

Trong giai đoạn bắt đầu, CĐT rất cần huy động vốn từ người mua thay vì vay vốn ngân hàng để tránh đội chi phí tài chính. Ở giai đoạn này, cơ hội mua nhà dành cho tất cả mọi người như nhau. CĐT quảng cáo sản phẩm ở mọi kênh, ai có tiền đều mua được, nhưng những người được gọi là mua ở thật có "xuống tiền" mua ngay không?

Có nhưng không nhiều bằng những người mua BĐS thứ hai vì người được gọi là mua ở thật sợ rủi ro: chậm tiến độ, chậm có sổ, dự án không hoàn thành với chất lượng, tiện ích như mong đợi.

- CĐT rất cần những người có tài chính nhàn rỗi mua sản phẩm của mình, vì BĐS là ngành đặc thù ví dụ CĐT triển khai một tòa chung cư dù họ bán được một căn thì họ vẫn phải hoàn thiện cả tòa sau đó họ mới bàn giao được.

Những người có tiền nhàn rỗi, mua nhanh bán gọn thực sự giúp họ giải quyết vấn đề "dòng tiền". Và những người mua khi dự án chưa hình thành với giá do CĐT công bố, không rẻ hơn, sau đó đương nhiên giá bán lại của họ phải cao hơn.

Vì khi người khác đang gửi tiết kiệm sinh lãi hàng năm một cách an toàn thì tiền của họ đang đặt ở những dự án với rủi ro không hề ít. Vậy tại sao lại gọi họ là "đầu cơ" kiếm lời.

3. Giai đoạn sau khi mua BĐS

Cùng một BĐS họ mua đi bán lại nhiều lần, mỗi lần giao dịch họ đều đóng vào ngân sách các thuế phí: thuế thu nhập cá nhân, thuế đất hàng năm, phí trước bạ, chuyển nhượng. Rõ ràng người có từ hai BĐS đóng góp vào ngân sách nhiều hơn so với những người cả đời chỉ thực hiện giao dịch BĐS đúng một lần (vì trong ý kiến đòi áp thuế, các bạn phản đối mua bán kiếm lời, mua để dành cho con cũng bị chỉ trích, vậy nên chắc các bạn cả đời chỉ mua một BĐS thôi, nếu bán không có lời các bạn bán làm gì?)

Các bạn cho rằng người có BĐS phản đối áp thuế vì sợ giá không tăng được nữa? Cũng không hẳn. BĐS tăng là tăng chung, giả sử tôi có một miếng đất giá A đồng, khi nó lên B đồng nhưng đất chỗ khác cũng tăng, tôi bán miếng đất A mua miếng đất B giá trị tương đương, xét về số tiền nghe có vẻ tăng, nhưng xét về tài sản thì chẳng khác gì.

Bạn nào có chung cư tăng giá tính bán đổi nhà khác sẽ hiểu: Giá tăng nghe cho vui chứ chẳng có ý nghĩa gì với những người đang có, nhưng chắc chắn họ sẽ ko bán nếu giá rẻ.

Điều người có từ hai BĐS cảm thấy bất công là vì: Trong quá trình làm việc để mua được nhà, đi mua nhà, sau khi có nhà họ đóng góp cho nền kinh tế đất nước nhiều hơn người khác nhưng giờ lại đòi áp thuế trên sự vất vả của họ thêm vài lần nữa.

II. Đối với BĐS không được sử dụng - đang được gọi là bỏ hoang, lãng phí tài nguyên

Cho dù nhìn là bỏ hoang nhưng khi mua họ trả tiền thật, đóng thuế thật, giống chiếc xe máy của bạn, mua rồi sử dụng như thế nào là quyền của bạn. Tại sao đòi phạt "thuế" vì họ không sử dụng tài sản của mình?

Bạn có thể nói "đất đai là tài nguyên hữu hạn, không sản xuất thêm được nên không được đầu cơ tích trữ".

Tôi xin mượn ý kiến của một độc giả: "theo chiều ngược lại, ví dụ tôi là một người trẻ bỏ thành phố về quê bạn sống với hai bàn tay trắng, tìm việc làm gì đó vài năm rồi yêu cầu địa phương bạn phải can thiệp sao cho tôi cũng có nhà, vườn, ruộng... như những nông dân mấy đời ở đây, thì bạn thấy có hợp lý không?".

Và tại sao các bạn lại kêu gọi đánh thuế từ BĐS thứ hai mà không phải là từ cái đầu tiên và áp cho mọi thể loại đất đai? Mục đích chính của sự kêu gọi áp thuế chủ yếu vì bạn hy vọng có thể mua BĐS ở thành phố lớn, vị trí tốt thôi.

III. Áp thuế có thực sự khiến giảm giá BĐS không?

Ở đây các bạn nhầm lẫn giữa đầu cơ lướt sóng và đầu tư lâu dài, tích luỹ tài sản. Với những người đầu cơ lướt sóng, họ thực hiện việc này từ lúc dự án mới triển khai, ký hợp đồng mua bán, chưa có sổ. Những người tham gia giai đoạn này có thể chỉ có vài chục phần trăm giá trị của cả căn nhà nhưng họ vẫn mua do tiến độ thanh toán giãn.

Khi có người mua lại với giá cao hơn thì họ bán luôn. Dữ liệu chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã có đủ chưa mà cho rằng áp thuế sẽ chống đầu cơ.

Đánh thuế dựa vào thời gian sở hữu khi giao dịch: Hệ thống giờ phải thêm thông tin thời gian sở hữu cho cả triệu BĐS. Và kể cả khi hệ thống dữ liệu đã hoàn thiện thì việc áp thuế sẽ không có lợi cho bạn như bạn nghĩ đâu.

Với người đầu tư lâu dài có đủ tiền 100%, mua có sổ, nhà có thể cho thuê, thì họ sẽ áp thuế vào giá thuê. Hiểu rằng BĐS ngày càng khó mua, nên chỉ cần cho thuê đủ tiền thuế họ cũng chấp nhận để giữ lại và họ sẽ chỉ bán nếu bán xong họ mua được BĐS ưng ý hơn, do đó khó có chuyện bán tháo giá rẻ. Mà khi bán thuế cũng sẽ được áp vào giá bán, người mua chịu.

Bạn có thể lập luận: "Giá đắt chẳng ai mua, xem có giữ được lâu không?". Vâng, ở nơi mà cung luôn ít hơn cầu, bạn có thể chờ ko mua, trong thời gian đó bạn phát sinh thêm chi phí thuê nhà. Còn tôi cũng có thể chờ không bán, thời gian chờ tôi có thêm nguồn tiền từ khách thuê nhà tôi. Vậy chi phí "chờ" của bạn hay của tôi cao hơn? Tại sao tôi phải bán với giá rẻ?

Với ý kiến cho rằng giá BĐS tăng do dân đầu tư, tích trữ, vâng, nó tăng mạnh trong hai năm gần đây nhưng khi thị trường ảm đạm kéo dài 3-5 năm sao các bạn không mua? Vì bạn vẫn chê đắt, vì muốn gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi thêm vài năm, đến lúc BĐS tăng thì bạn lại đổ lỗi cho người nói thẳng là có "tầm nhìn" và sẵn sàng chấp nhận rủi ro hơn bạn.

Và giá tăng không phải chỉ vì người dân mua nhiều hơn một BĐS. Mỗi năm có thêm hàng chục ngàn người đổ về thành phố lớn đi học, công tác... sau đó hầu như đều bám trụ lại thì cung không bao giờ đủ cầu.

Giá vàng tăng: Nhà thời xưa mua bán tính bằng "cây vàng", bây giờ nếu tính theo vàng thì giá nhà không hề tăng nhiều.

Thực ra, mục đích chính của những ý kiến đòi áp thuế từ hai BĐS chỉ là để bạn có cơ hội mua được BĐS thôi. Ước mơ, khát khao có BĐS đều nên được đối xử công bằng như nhau dù là một, hay hay ba vì đều là công sức bỏ ra như nhau cả.

Thay vì mong muốn "phạt" những người dân địa phương sống bao đời ở TP lớn hoặc người có khả năng kiếm tiền hơn thì bạn hãy nỗ lực tìm cách tăng thu nhập để mua BĐS cho mình.

Kể cả không mua được thì vẫn có thể ở thuê cả đời. Mình đi thuê mà trả tiền đúng hạn, giữ gìn nhà cửa, không gây phiền phức thì chủ nhà nào cũng hoan nghênh cho bạn thuê lâu dài để "an cư".

Piece of peace