Có nên dồn hết tiền vào bất động sản cho thuê?

Trước hết tôi muốn chúc mừng vì ở độ tuổi 35, bạn đang có mức thu nhập ổn định và tích lũy được khối lượng tài sản đáng kể. Thông tin bạn cung cấp khá chung chung, do vậy tôi sẽ đưa ra một số giả định trước khi đi sâu vào phân tích và tư vấn.

Bạn chỉ đề cập tài sản tích lũy 6 tỷ đồng, không cụ thể các lớp tài sản khác ngoài hai bất động sản cho thuê tại Bình Dương. Vậy tôi giả định rằng 6 tỷ này chỉ bao gồm hai bất động sản cho thuê (chung cư hoặc nhà trọ cho thuê) với giá trị 3 tỷ mỗi bất động sản. Bạn cũng chưa đề cập rõ về việc đã có gia đình hay chưa, nơi ở chính của bạn là ở TP HCM hay Bình Dương. Do vậy tôi giả định là bạn chưa lập gia đình và có thể đang đi thuê hoặc ở cùng với cha mẹ.

Thu nhập hiện tại của bạn khoảng 60 triệu đồng, kết hợp với thu nhập từ cho thuê 30 triệu, tổng thu nhập hàng tháng 90 triệu đồng. Bạn chưa lập gia đình và chưa có người phụ thuộc, tỷ lệ tiết kiệm thông thường sẽ từ 50-70%. Tỷ lệ này càng nhiều càng tốt, miễn không ảnh hưởng tới lối sống của bạn. Tôi giả định tiết kiệm hàng tháng sẽ ở mức 55 triệu đồng một tháng.

Trước khi thực hiện phân bổ đầu tư, bạn cần lưu ý rằng đầu tư sẽ chỉ là một phần nằm trong bức tranh tổng thể về hoạch định tài chính cá nhân. Trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào về phân bổ đầu tư, tôi sẽ liệt kê những yếu tố mà bạn nên quan tâm: tính hiệu quả của danh mục tài sản (hiệu suất, thanh khoản, đa dạng, cân bằng rủi ro); tính tối ưu của cấu trúc vốn (vốn chủ và vốn vay); tính bảo vệ của các phương án bảo hiểm.

Chúng ta cùng đánh giá danh mục tài sản hiện tại. Dựa trên thông tin được cung cấp kết hợp với các giả định, tài sản của bạn đang tập trung toàn bộ trong bất động sản, chưa có sự đa dạng về các lớp tài sản khác nhau (tiết kiệm, vàng, bất động sản, chứng khoán). Hiệu suất cho thuê hiện tại đang là 6% mỗi năm, kết hợp với lợi nhuận về tăng giá hàng năm khoảng từ 3-7%, hiệu suất sinh lời đang ở mức từ 9-13% một năm.

Bạn cũng nên lưu ý, các bất động sản có giá trị lớn sẽ có tính thanh khoản chậm hơn. Việc tập trung toàn bộ tài sản vào một phân khúc cũng gây những tiềm ẩn rủi ro và có thể làm giảm tính thanh khoản của danh mục trong trường hợp bạn cần dòng tiền nhanh. Bên cạnh đó, bạn đang ở giai đoạn có thể tích lũy tài sản nhiều và nhanh nhất, việc tập trung toàn bộ danh mục vào bất động sản cho thuê sẽ chưa phù hợp với mức chấp nhận rủi ro và kỳ vọng tăng trưởng. Hiện tại chu kỳ kinh tế đang rất phù hợp để gia tăng mức đầu tư tăng trưởng. Lãi suất cho vay hiện đang ở mức thấp, chỉ từ 5-8% trong thời gian ưu đãi và 9,5-10% một năm sau đó. Đây là cơ hội để sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm tăng cường hiệu suất đầu tư.

Tiếp theo, chúng ta cùng đánh giá kế hoạch đầu tư bất động sản cho thuê ở TP HCM. Theo bạn dự tính, bất động sản cần mua sẽ có giá 8 tỷ đồng, hiệu suất cho thuê là 30-35 triệu mỗi tháng, tương đương 5% một năm. Mức độ tăng trưởng của nhà phố thường khoảng 6,5-7,5% một năm, tổng hiệu suất sinh lời có thể đạt 11,5-12,5%.

Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính 1-2 tỷ, khoản lãi và gốc hàng tháng vẫn đang nhỏ hơn 20 triệu đồng, chiếm tối đa 36% thặng dư hàng tháng. Tỷ lệ đòn bẩy dự tính ở mức an toàn với tình hình tài chính hiện tại.

Tuy nhiên, kết cấu danh mục tài sản dự tính không có nhiều thay đổi so với danh mục tài sản hiện tại. Bạn chuyển từ một bất động sản cho thuê ở khu vực này sang một bất động sản cho thuê ở khu vực khác, không có tính đa dạng, mức thanh khoản trung bình, chưa phù hợp với mức chấp nhận rủi ro và kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai.

Tôi cần lưu ý thêm, trước khi thực hiện bất kỳ hoạt động đầu tư, hãy đảm bảo bạn đã có các lớp bảo vệ an toàn tài chính thông qua việc xây dựng quỹ dự phòng cũng như có các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm sức khỏe. Quỹ dự phòng tài chính nên từ 3-6 tháng chi tiêu trong đó bao gồm các khoản vay. Khoản dự phòng sẵn có sẽ giúp bạn trang trải cho những tình huống bất ngờ, khẩn cấp, có thời gian để ổn định lại và cân bằng cuộc sống. Phân chia quỹ dự phòng thành nhiều khoản nhỏ, gửi tiết kiệm các kỳ hạn 1, 6 hay 12 tháng, để khi cần có sẵn để sử dụng.

Về bảo hiểm nhân thọ, mức phí khuyến nghị nên từ 5-8% thu nhập hàng năm. Các loại bảo hiểm sẽ là những tấm lá chắn giúp gia đình bạn không bị thiệt hại kép, khi vừa gặp rủi ro, vừa thiệt hại về tài chính. Các sản phẩm bổ trợ như bảo hiểm tai nạn, bảo hiểm bệnh lý nghiêm trọng cần ưu tiên tham gia vì chúng có mức độ thiệt hại về tài chính cao, tiếp đến mới bổ sung thẻ sức khỏe nội ngoại trú, trợ cấp y tế, hỗ trợ đóng phí.

Cuối cùng, chúng ta đi thẳng vào các giải pháp đầu tư. Nếu bạn lo lắng về tính ổn định của thu nhập trong tương lai, việc quản trị rủi ro và đa dạng hóa danh mục tài sản bên cạnh các giải pháp bảo vệ là yếu tố nên quan tâm. Số tiền thặng dư hàng tháng đang có 55 triệu đồng, bạn có thể cân nhắc phân bổ hàng tháng vào các phân khúc dưới đây.

Bạn có thể cân nhắc phân bổ tài sản vào vàng. Hiện tại kim loại quý vẫn đang neo tương đối cao và có những sự biến động trong năm 2024 do vẫn tồn tại những bất ổn định của địa chính trị toàn cầu và lãi suất Mỹ ở mức cao. Bạn có thể đợi các nhịp điều chỉnh của giá vàng để mua vàng, nhưng không nên nắm giữ 10% tổng tài sản của bạn. Bạn cũng cần lưu ý về khả năng Nhà nước sẽ phá vỡ thế độc quyền của vàng SJC.

Gửi ngân hàng cũng là một sự lựa chọn. Lãi suất tiết kiệm hiện vẫn ở mức thấp, khoảng 5% cho kỳ hạn một năm. Bạn vẫn cần phân bổ một tỷ trọng tiết kiệm vừa phải trong danh mục tài sản.

Lớp tài sản khác là cổ phiếu và chứng chỉ quỹ. Giai đoạn 2024-2026, với kỳ vọng hồi phục của nền kinh tế, thị trường chứng khoán có nhiều yếu tố nội tại hỗ trợ cho tăng trưởng mạnh. Nếu đầu tư với chu kỳ ít nhất từ 2-3 năm, cổ phiếu có nhiều dư địa để mang lại hiệu quả đầu tư tốt. Nếu không có thời gian, kinh nghiệm và khẩu vị rủi ro ở mức tương đối, bạn có thể đầu tư vào lớp chứng chỉ quỹ, tích sản cổ phiếu hoặc thực hiện ủy thác đầu tư cho các tổ chức tài chính uy tín và lựa chọn các phân khúc đầu tư phù hợp với rủi ro của bạn.

Với phân khúc bất động sản, hiện tại có thể bạn đang nắm giữ hai loại cùng đặc tính. Nếu vẫn yêu thích phân khúc này và thích bất động sản cho thuê, bạn có thể tái cơ cấu để nắm giữ một chung cư cho thuê và một nhà trọ cho thuê. Tuy nhiên, bạn đang ở giai đoạn có thể gia tăng nhanh về giá trị tài sản và không có áp lực về dòng tiền, việc tập trung tài sản ở phân khúc này sẽ có thể làm bạn bỏ lỡ các cơ hội khác.

Với chu kỳ mới của nền kinh tế, giai đoạn 2025-2027 là giai đoạn tiềm năng nhất của bất động sản, đặc biệt các phân khúc có tính tăng trưởng mạnh như đất vùng ven. Để giảm bớt rủi ro cho việc đầu tư vào các phân khúc này, bạn cần tìm gặp được những người môi giới tốt hay ủy thác cho các tổ chức uy tín để tìm kiếm các bất động sản vùng ven tiềm năng.

Cuối cùng, mọi quyết định đầu tư của bạn nên được xem xét trong khuôn khổ của một kế hoạch tài chính tổng thể, được thiết kế để cân nhắc đến mức độ rủi ro bạn có thể chấp nhận, mục tiêu tài chính dài hạn, nhu cầu lập tức của bản thân và gia đình. Hy vọng những tư vấn trên sẽ giúp ích cho bạn trong việc ra quyết định về đầu tư.

Vũ Thị Hương
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư & Quản lý tài sản FIDT