Báo cáo thị trường kho lạnh của JLL cho biết, xu hướng người tiêu dùng chuyển sang đi chợ trực tuyến đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho lạnh chứa hàng, phân khúc vốn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng ở nhiều nước trên thế giới, trong đó có cả Việt Nam.
Kho lạnh là hệ thống có thể điều chỉnh, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm nhằm kéo dài thời gian lưu kho một số mặt hàng nhất định như thực phẩm, mỹ phẩm hay thậm chí là vaccine. Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính gồm: kho trữ đông lạnh sâu (từ âm 30 đến âm 28 độ C), kho đông lạnh (từ âm 20 đến âm 16 độ C) và kho mát (2-4 độ C).
Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng, các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị. Diễn biến thị trường kho lạnh đang đi theo hướng nguồn cung không đáp ứng kịp nhu cầu tăng đột biến do tác động của Covid-19.
Lĩnh vực xuất khẩu thủy sản Việt Nam là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. Trong thời kỳ cao điểm đại dịch diễn biến phức tạp trên toàn cầu, 30-50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh tại Việt Nam phải hoạt động hết công suất. Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao JLL thị trường Việt Nam nhận định, với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác tại thị trường Việt Nam.
Hiện nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực các tỉnh phía Nam, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Australia xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty Cổ phần Hùng Vương xây dựng hai kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn hàng. Những tay chơi khác có thể kể đến Lotte Sea và Preferred Freezer Services cũng đầu tư kho lạnh lần lượt vào năm 2009 và 2010.
Một kho lạnh đang hoạt động. Ảnh: ABA.com.vn
Bà Trang cho biết, thị trường đầy tiềm năng nhưng nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện bị hạn chế một phần là do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn. Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp hai đến ba lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến sáu tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài 15-20 năm cũng khiến nguồn cung càng khan hiếm hơn.
Trước sự thiếu hụt nguồn cung và tiềm năng to lớn của thị trường kho lạnh Việt Nam, loại hình bất động sản này thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư địa ốc, lọt vào tầm ngắm của các quỹ đầu tư mạo hiểm và cả các bên cho vay. Nhiều quỹ đầu tư cũng cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống tại thị trường Việt Nam.
Báo cáo của JLL cho biết thêm, không chỉ tại thị trường mới nổi là Việt Nam, tình trạng thiếu hụt kho lạnh cũng diễn ra ở những quốc gia có nền kinh tế phát triển trong khu vực châu Á Thái Bình Dương, điển hình như Australia. Theo Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu ước tính cần có 0,15 m3 kho lạnh trên mỗi người dân thành thị, thì tại Australia chỉ đạt được khoảng một nửa con số trên.
Ông Michael Ignatiadis, Giám đốc Chuỗi cung ứng và Hậu cần, JLL châu Á Thái Bình Dương cho biết, tỷ lệ dân số và tầng lớp trung lưu tăng nhanh tại châu Á làm tăng nhu cầu mua thực phẩm tươi ngon cũng là nguyên nhân chính thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh.
Nhu cầu lớn khiến các nhà phát triển phải đáp ứng theo, dẫn đến sự bùng nổ xây dựng. Theo công ty tư vấn Emergen, khối lượng xây dựng kho lạnh được dự đoán sẽ đạt giá trị 18,6 tỷ USD vào năm 2027, tăng 13,8% mỗi năm. Ngay cả với tốc độ xây dựng này, tình trạng thiếu kho lạnh có thể vẫn tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống.
Công ty nghiên cứu Forrester dự báo, dịch vụ đi chợ trực tuyến tại châu Á Thái Bình Dương sẽ tăng 30% mỗi năm cho đến năm 2024, tăng gấp đôi thị phần trực tuyến lên 10,6%. Tại Mỹ, tỷ trọng mua thực phẩm trực tuyến được dự báo tăng gấp đôi vào năm 2025 lên 21,5%, theo nghiên cứu của hãng thương mại điện tử Mercatus và công ty Incisiv. Tại Anh, 80% thực phẩm thô được nhập khẩu và tình trạng thiếu hụt trái cây và rau quả tươi ngày càng báo động.
JLL dự báo nhu cầu kho lạnh sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong ít nhất nửa thập niên tới do người tiêu dùng toàn cầu đang thay đổi hành vi mua sắm kể từ biến động lịch sử đại dịch. Điều này đồng thời mở ra nhiều cơ hội thu hút vốn đầu tư vào thị trường ngách nhưng đầy tiềm năng là chuỗi cung ứng lạnh trong tương lai.
Trung Tín