Savills vừa công bố báo cáo thị trường kho bãi (bất động sản hậu cần) tại 54 thị trường toàn cầu, trong đó Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư quốc tế. Nếu xét phí thuê kho bãi, thuế và phí dịch vụ Hà Nội và TP HCM góp mặt trong nhóm các thành phố lớn có chi phí thuê bất động sản công nghiệp thấp nhất toàn cầu, chi phí tại Hà Nội hơn 5 USD trên một foot vuông và TP HCM dưới 10 USD trên một foot vuông, (0,092 m2). Chi phí thuê bất động sản kho bãi tại Việt Nam chỉ nhỉnh hơn thị trường thuê kho bãi siêu rẻ là Ấn Độ đạt 3-4 USD mỗi foot vuông.
Tuy nhiên phí thuê bất động sản công nghiệp chưa phản ánh hết được bức tranh toàn cảnh. Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi vận hành kho bãi là chi phí nhân công, chiếm đến hơn nửa tổng chi phí vận hành. Chi phí này có mức trung bình 11 USD một giờ cho một nhân viên. Chi phí điện và dầu, dành cho mục đích vận hành tòa nhà và xe chở hàng cũng là yếu tố chính trong vận hành nhà kho. Từ ba chi phí này, có thể tính tổng chi phí vận hành kho bãi dựa theo các quốc gia và vùng lãnh thổ (chi phí nhân công nhà kho tính theo giờ, giá điện tính theo kw một giờ và giá dầu tính theo lít). Trong đó, chi phí nhân công chiếm tỷ trọng cao hơn và là thành tố quan trọng nhất của khách thuê.
Nếu tính tổng chi phí nhân công, điện, dầu và chi phí thuê bất động sản, Hà Nội và TP HCM rẻ hơn cả Ấn Độ, dẫn đầu về thị trường có chi phí cạnh tranh. Những lợi thế này giúp Việt Nam trở thành điểm đến lọt vào tầm ngắm của các công ty đa quốc gia và những nhà sản xuất toàn cầu.
Khu công nghiệp Tân Tạo, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, Chính phủ Việt Nam đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực và điều này góp phần làm tăng sức nóng của thị trường bất động sản hậu cần Việt Nam trong thời gian tới.
Số liệu từ bảng phân tích chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia cho thấy, ngoài chi phí thuê, những chi phí dịch vụ thường chiếm đến khoảng 19% tổng phí thuê kho bãi. Các thành phố lớn nhất thế giới thường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao nhất, với dân số đông và nguồn cung kho bãi thấp, trong khi nhu cầu từ người tiêu dùng và doanh nghiệp là khá cao.
Bốn thị trường hàng đầu gồm có: London, Tokyo, Hong Kong và Singapore. Trong đó, London dẫn đầu thế giới về tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp (chi phí thuê, phí dịch vụ và thuế), với tổng chi phí 32 USD trên một foot vuông (0,092 m2). Việc tăng giá xuất phát từ hoạt động thương mại điện tử với ngưỡng hàng dự trữ có tỷ lệ trống giảm xuống 3,49% ở London và vùng Đông Nam trong năm 2020, mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tính riêng phí thuê thì Tokyo đứng đầu nhóm với mức 25 USD trên một foot vuông. Tỷ lệ trống tại thành phố này chỉ ở mức 0,4% và chi phí thuê tăng gần 7% ở khu vực lân cận Tokyo (Greater Tokyo) trong năm, tính đến tháng 9/2020.
Savills đánh giá, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bán lẻ, thương mại điện tử, đặc biệt trong thời gian đại dịch bùng phát đã và đang góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê kho bãi của các doanh nghiệp trên toàn cầu. Nhằm đối phó với những thử thách trong việc đứt gãy chuỗi cung ứng, các doanh nghiệp, nhà sản xuất buộc phải thích ứng với xu hướng tiêu dùng mới và tìm kiếm những không gian kho bãi thông minh hơn, nằm tại các địa điểm đa dạng hơn. Áp lực về chi phí vẫn tồn tại ở hầu hết các quốc gia và thành phố lớn trong thời gian tới. Với các bên thuê gặp nhiều khủng hoảng trong giai đoạn dịch bệnh, 2021 sẽ là năm dành cho các chiến lược dài hạn hơn.
Trung Tín