Theo báo cáo mới nhất về tiềm năng của thị phần nhà kho, nhà xưởng xây sẵn của JLL, Covid-19 đang thay đổi thị trường, kích thương mại điện tử bùng nổ, đồng thời tạo cú hích lớn cho loại hình bất động sản công nghiệp linh hoạt.
Đặc biệt ở quý cuối năm 2020, khi mùa mua sắm và lễ hội càng đến gần, các nhà sản xuất hàng thiết yếu phải chật vật tìm nhà kho để trữ hàng, đáp ứng việc giao hàng nhanh cũng như nâng cấp chuỗi cung ứng.
Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho biết, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đã làm tăng cả nhu cầu ngắn hạn và dài hạn đối với bất động sản công nghiệp. Nhà kho xây sẵn cho phép các công ty giao đơn hàng nhanh hơn bằng cách đặt kho hàng gần hơn với người tiêu dùng. Sự phát triển theo cấp số nhân của thương mại điện tử đã thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các mô hình kho bãi tăng trưởng cao nhất 10 năm.
Lượng đơn hàng online tăng cao do hạn chế di chuyển mùa dịch đã buộc các công ty thương mại điện tử phải giữ nhiều hàng hơn ở những địa điểm gần khách hàng, thúc đẩy nhu cầu kho bãi linh hoạt. JLL ghi nhận nhiều yêu cầu từ phía khách hàng thương mại điện tử lớn, với nhu cầu thuê nhà kho gần trung tâm có diện tích 10-15 hecta. "Xu hướng này sẽ phát huy điểm mạnh trong những sự kiện mang tính biến động cao như đại dịch hay mùa cao điểm", bà Trang chia sẻ.
Chuyên gia này đánh giá, đầu tư vào các trung tâm phân phối gần hơn với các bến xe và cảng là những cách giúp đảm bảo giảm thiểu gián đoạn xảy ra nếu có thêm những biến động toàn cầu lớn xảy ra trong tương lai. Việc gia tăng các lựa chọn giao thông, ví dụ như đường sắt và phương tiện tự động, để giảm bớt sự phụ thuộc vào xe tải, cũng có thể giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng.
Một mô hình dịch vụ kho lạnh đang được vận hành tại Việt Nam. Ảnh: ABA.com.vn
Để giảm thiểu rủi ro gián đoạn, nhiều chủ doanh nghiệp sẽ tìm cách giảm sự phụ thuộc vào một quốc gia hoặc công ty nào làm nguồn cung cấp, đồng thời khu vực hóa chuỗi cung ứng của họ để rút ngắn khoảng cách với khách hàng chặng cuối.
Nhu cầu đặc biệt cấp thiết trong giai đoạn lễ hội sắp diễn ra như dịp Lễ Độc thân 11/11, Black Friday 27/11, Giáng Sinh và Năm mới, Tết nguyên đán khi các nền tảng thương mại sẽ liên tục tung các chiến lược khuyến mãi và quảng cáo để thúc đẩy nhu cầu giao dịch điện tử.
Các bên tham gia cần xử lý đơn hàng nhanh hơn và hiệu quả hơn để có thể đáp ứng được lượng đặt hàng nhộn nhịp trong những dịp này. Đơn vị nào có thể giao hàng nhanh trong 24 tiếng hứa hẹn sẽ chiếm được tình cảm và thị phần tốt nhất.
JLL nhận định, mô hình nhà kho linh hoạt được xếp ở nhóm tiềm năng nhất, có thể giúp doanh nghiệp tối ưu hóa kho bãi theo mùa. Các dòng sản phẩm này còn có tên gọi là "AirBnB cho logistics" là mô hình kinh tế chia sẻ, cho phép các doanh nghiệp có thể tối ưu không gian kho bãi tạm thời không có nhu cầu sử dụng bằng việc cho thuê.
Nhu cầu thuê nhà kho linh hoạt sẽ giúp các nhà phân phối, đơn vị kinh doanh thương mại điện tử cần sử dụng nhiều không gian trong mùa cao điểm, để rồi những mùa thấp điểm họ có thể kiếm lợi nhuận bằng việc cho thuê. Ví dụ, công ty bán cây thông Giáng sinh chỉ nhập hàng vào mùa đông, nên nhà kho sẽ trống nhiều vào những tháng nóng. Trong khi đó, đơn vị sản xuất phụ kiện hồ bơi sẽ cần dùng khoảng diện tích trống đó cho nhu cầu mua hàng trong mùa hè.
Theo dự báo của bà Trang, thương mại điện tử ở Việt Nam còn một đoạn đường dài để phát triển trong tương lai và điều đó sẽ tiếp tục thúc đẩy ngành công nghiệp hậu cần, đặc biệt là kho bãi, nhà kho xây sẵn trở thành mảng đầu tư có giá trị trong thị trường bất động sản công nghiệp.
Cũng đánh giá cao cơ hội của mô hình kinh doanh nhà kho xây sẵn, tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp 2020 – Đón sóng đầu tư mới, Tổng giám đốc Công ty BW Industrial C.K Tong cho biết, thị phần nhà kho xây sẵn hứa hẹn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ giữa Covid-19. Để đón đầu làn sóng này, ông C.K Tong chọn loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn là sản phẩm chiến lược trong năm 2020 để đáp ứng nhu cầu thuê kho bãi ngày càng đa dạng của khách hàng.
Theo ông C.K Tong, mô hình nhà kho xây sẵn có ưu điểm diện tích thuê linh hoạt (nhỏ nhất là 500 m2), điều khoản thanh toán linh hoạt, dễ quản lý dòng tiền, yên tâm về chứng chỉ xây dựng, đơn giản hóa quy trình cấp phép, đội ngũ quản lý cơ sở vật chất chuyên nghiệp. Đây sẽ là loại hình bất động sản đồng loạt tăng trưởng nguồn cung để phục vụ nhu cầu của 3 nhóm khách hàng chủ lực: nhà sản xuất, nhà phân phối và các đại gia thương mại điện tử.
Khảo sát của CBRE Việt Nam, phân khúc nhà kho xây sẵn (một dòng sản phẩm mới nổi của thị trường bất động sản công nghiệp trong vài năm trở lại đây) ghi nhận mức giá chào thuê tăng từ 5-10% ở các dự án mới so với cùng kỳ. Nguồn cung nhà kho xây sẵn cũng tăng mạnh cùng với sự bùng nổ của thương mại điện tử.
Tại miền Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý III/2020 có khoảng 2,1 triệu m2, tăng 25,3 % so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu m2, tăng 28,2 % so với năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 2,9 triệu m2 sàn, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019. Nguồn cung mới gia tăng mạnh ở các khu vực công nghiệp trọng điểm.
Trung Tín