Tôi 35 tuổi, vừa mất việc. Hiện tôi vẫn có thu nhập thụ động khoảng 25 triệu một tháng từ việc cho thuê hai căn nhà cùng 2 tỷ đồng tiết kiệm. Dòng tiền cho thuê hiện chỉ đủ lo chi phí sinh hoạt và tiền học cho hai đứa con. Tôi phân vân có nên dành hết tiền tiết kiệm đầu tư đất nền ven TP HCM hay chỉ dành khoảng 60% tức khoảng 1,6 tỷ đồng, còn lại để kinh doanh riêng.
Tôi không có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư đất nền. Mong chuyên gia cho tôi lời khuyên về phương án trên. Xin chân thành cảm ơn!
Độc giả Huy Dương
Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Với số tiền 2 tỷ đồng, bạn muốn dành ra 400 triệu đồng để kinh doanh và 1,6 tỷ đồng còn lại đầu tư một mảnh đất nền ở ven TP HCM. Với ngân sách này, bạn sẽ phải dịch chuyển sang các tỉnh lân cận trong bán kính khoảng 80-100 km để tìm được sản phẩm phù hợp.
Các địa phương thuộc phía Nam có thể tìm mua được đất nền giá khoảng 1,6 tỷ đồng gồm khu vực Long Thành, Long Khánh (Đồng Nai); Bến Lức, Long Hậu, Tân An (Long An); Bến Cát, Tân Uyên, Bàu Bàng (Bình Dương), Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu).
Nếu nâng ngân sách lên khoảng 2 tỷ đồng, lựa chọn dành cho bạn sẽ đa dạng hơn. Bạn có thể mua được đất nền ăn theo đô thị hóa, hạ tầng, sân bay, khu công nghiệp như Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ (TP HCM); huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); TP Dĩ An và Thuận An (Bình Dương)...
Trong đó khu vực Phú Mỹ, Nhơn Trạch được hưởng lợi từ hạ tầng cảng nước sâu và sân bay Long Thành, nhiều tiềm năng trở thành trung tâm logistic trong tương lai. Còn khu vực Bến Lức, Đức Hòa đã thu hút nhiều chủ đầu tư lớn về phát triển dự án, có tốc độ đô thị hóa mạnh, mục tiêu quy hoạch lên đô thị loại III năm 2030. Các khu vực này cũng còn nhiều quỹ đất lớn để mở rộng khu công nghiệp và dự án nhà ở. Khi các nhà máy, xí nghiệp được xây dựng nhiều, nhu cầu nhà ở sẽ tăng cao đến từ lượng lớn người lao động ngoại tỉnh và các chuyên gia nước ngoài đến đây làm việc.
Tuy nhiên, bạn cần lưu ý đất nền là loại tài sản đầu tư lãi vốn (mua chờ tăng giá). Theo ghi nhận, mức độ tăng giá đất nền trong các năm 2016-2019 đạt trung bình 15- 20% một năm. Giai đoạn 2021-2023 đất nền đã giảm xuống mức 10-15% một năm. Trong bối cảnh thị trường mới bước vào giai đoạn phục hồi, việc đầu tư lướt sóng không phù hợp với thời điểm hiện tại, bạn cần xác định giữ tài sản trong trung và dài hạn mới đạt lợi nhuận kỳ vọng.
Trường hợp của bạn, thu nhập hoàn toàn phụ thuộc nguồn thụ động do vừa mất việc, nguồn dự phòng chưa có nên tôi cho rằng không nên dồn tất cả tiền tiết kiệm vào bất động sản. Với phương án hai, bạn cần lưu ý đến kịch bản công việc kinh doanh từ số vốn 400 triệu đồng thua lỗ, khả năng bán tài sản gồm cả mảnh đất nền khá cao. Lúc này thanh khoản đất nền phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến thị trường, tiềm năng của khu vực xung quanh, đặc điểm lô đất.
Do đó, bạn không nên chỉ ưu tiên tìm mua những nền đất có giá rẻ mà hãy tập trung tìm hiểu kỹ các tiêu chí gồm động lực tăng trưởng kinh tế vùng, khả năng thanh khoản, vị trí, pháp lý, diện tích, tiện ích xung quanh. Nếu mảnh đất có ưu điểm như vị trí thuận tiện, gần khu dân cư có nhiều tiện ích, bạn vẫn có thể kinh doanh một số mô hình như cho thuê bãi đỗ xe, hàng quán... để có thêm nguồn thu thụ động. Việc khai thác dòng tiền cho thuê cũng giúp gia tăng giá trị cho mảnh đất. Trong bối cảnh thị trường phát triển ổn định, mức tăng trưởng đất nền có thể đạt hơn 20% một năm.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân
Phòng Bất động sản, Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT