Hai con của tôi đều đang học đại học ở khu vực Cầu Giấy. Tôi muốn mua một căn nhà cho hai cháu ở nhưng vốn của hai vợ chồng chỉ có khoảng 1,6 tỷ đồng. Tôi được một người quen giới thiệu mua nhà tập thể cũng ở ngay khu vực Cầu Giấy. Căn này nằm ở tầng 3, diện tích sổ 40 m2 nhưng thêm diện tích cơi nới lên 60 m2. Trường hợp sau này có giải tỏa thì cũng có khoản đền bù hoặc sang nhà tái định cư mới.
Mong được các chuyên gia và độc giả có kinh nghiệm tư vấn!
Độc giả Việt Nga
Nhà tập thể cũ Thành Công, quận Ba Đình. Ảnh: Ngọc Thành
Chuyên gia tư vấn:
Với tài chính dưới hai tỷ đồng, việc sở hữu nhà ở tại quận trung tâm Hà Nội khá khó khăn. Do đó, nhà tập thể đã xây dựng từ hàng chục năm trước được nhiều người quan tâm bởi mức giá chênh lệch khá nhiều với các dự án chung cư mới.
Về ưu điểm, nhà tập thể cũ có lợi thế lớn nhất là vị trí ở trung tâm, hạ tầng, tiện ích xung quanh đã hoàn chỉnh, thuận tiện sinh hoạt. Việc đi lại cũng dễ dàng, đáp ứng mục tiêu mua nhà để con cái đi học, làm việc.
Giá bán cũng là điểm cộng vì tài chính dưới hai tỷ đồng hiện nay rất khó có thể sở hữu một căn nhà ở quận trung tâm. Nếu không dịch chuyển ra khu vực vùng ven khoảng 15-20 km, bạn sẽ phải vay ngân hàng khoảng 1,5-2 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ mới diện tích khoảng 60-70 m2. Trong khi đó, phần lớn các căn nhà tập thể đều đã cơi nới thêm hàng chục mét vuông, đảm bảo không gian sinh hoạt cho hai người. Cư dân cũng không cần phải chịu phí dịch vụ hay phí bảo trì.
Đa số các nhà tập thể đều đã được cấp sổ, đảm bảo an toàn về pháp lý. Trong trường hợp dự án được cải tạo hoặc giải tỏa, cư dân sẽ được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm cư.
Với những ưu điểm trên, tình hình giao dịch của nhà tập thể cũ khá sôi động. Giai đoạn trước năm 2017, giá của phân khúc này đi ngang, không có nhiều biến động. Tuy nhiên trong 6 năm trở lại đây, cùng với những đợt phát triển cao trào của thị trường, giá nhà tập thể đã tăng trung bình 6-7% mỗi năm nên đơn giá trên mét vuông hiện nay đã neo cao.
Về nhược điểm, đa phần các tòa nhà tập thể đều đã được cơi nơi, chất lượng công trình xuống cấp, biến đổi cấu trúc. Nhiều tòa có hệ thống thoát nước rất kém vì lâu không được nâng cấp nên chỉ một cơn mưa to cũng ngập. Tình trạng xây chuồng cọp dày đặc nên nguy cơ mất an toàn rất cao khi xảy ra sự cố như cháy nổ. Vì xây dựng cách đây hàng chục năm, các tòa nhà đều có thiết kế cũ, không gian căn hộ thường nhỏ hẹp, trần thấp, thiếu thông thoáng.
Môi trường sống cũng là vấn đề vì các tòa nhà thường không có tiện ích công cộng và diện tích cho chỗ đỗ xe. Xung quanh chân tòa nhà chủ yếu là các cơ sở buôn bán, trông xe, hàng ăn hay chợ dân sinh nên ồn ào. Trong trường hợp phải cải tạo, sửa chữa, việc di chuyển vật liệu cũng phức tạp, gặp nhiều khó khăn. Nếu quá trình cải tạo không tính toán kỹ lượng có thể ảnh hưởng đến sự an toàn của tòa nhà.
Từ những ưu và nhược điểm trên, với tài chính 1,6 tỷ đồng, việc mua một căn nhà tập thể cho hai con đi học không phải lựa chọn tồi. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý một số tiêu chí trước khi quyết định xuống tiền.
Thứ nhất, vì mua nhà ở thực nên tiêu chí an toàn cần đặt lên hàng đầu. Bạn cần quan sát và kiểm tra kỹ chất lượng căn nhà và tòa nhà, nhất là tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, thoát nước.
Thứ hai, bạn cần lưu ý giá mua theo diện tích cơi nới hay diện tích thực tế trên sổ. Nhiều căn nhà diện tích chỉ 30-40 m2 nhưng cơi nới đến 70-80 m2, trong khi giá đền bù sẽ theo diện tích cũ trên sổ nên mức chênh lệch khá nhiều. Bạn cần tính toán, cân đối về giá mua ngôi nhà theo diện tích nào.
Nếu may mắn chọn căn hộ tập thể đã được sửa sang, bạn có thể tiết kiệm được một khoản chi phí cải tạo hay mua sắm nội thất.
Ông Phạm Đức Toản
Nhà sáng lập EZ Property