Bất động sản - ngân hàng vốn được ví như hai "chiếc bình thông nhau" của thị trường vốn. Khi mặt bằng lãi suất huy động liên tục hạ, về vùng đáy, nhiều nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng có đợt giảm lãi vay tiếp theo với lượng tiền lớn sắp chảy ra thị trường.
Với kỳ vọng đó, ông Nguyễn Quang Hiếu, nhà ở quận Đống Đa (Hà Nội) đã tất toán, rút toàn bộ khoản tiền gửi 5 tỷ đồng ở ngân hàng sau khi thấy lãi suất quá thấp. Ông vay thêm 600 triệu, lãi suất 7% một năm và vừa chốt mua mảnh đất 6 tỷ đồng gần 1 ha ở xã Thụy An, không xa hồ Suối Hai làm trang trại dưỡng già, sau làm tài sản thừa kế cho con cháu.
"Giá đất trang trại ven Hà Nội giảm sâu, lãi suất tiền gửi rẻ mạt trong khi lãi vay không cao thì tội gì không cố vay thêm vài trăm triệu đồng để mua được mảnh đất dưỡng già", ông Hiếu giải thích. Ông kể, năm sau dư dả, ông sẽ đào ao thả cá, xây ngôi nhà vườn rồi chuyển về ở hẳn. Trang trại chỉ cách trung tâm Hà Nội 50-60 km, cuối tuần gia đình các con ông cũng tiện về chơi.
Lô đất trang trại nghỉ dưỡng sát mép nước cách trung tâm Hà Nội khoảng 100 km nhìn từ trên cao. Ảnh: Lê Quân
Ông Hiếu không phải số ít nghĩ đến đất trang trại nghỉ dưỡng trong bối cảnh hiện nay. Ông Phong, chủ một sàn môi giới tại huyện Ba Vì, cho biết, từ khoảng tháng 10, mỗi dịp cuối tuần đều bận rộn với lịch đưa khách đi xem đất.
"Cuối tuần nào tôi cũng kín lịch dẫn khách từ trung tâm Hà Nội. Ngoại trừ số ít người đi tìm hiểu thị trường, phần nhiều có nhu cầu mua sử dụng vì thích không gian thoáng đãng, nghỉ dưỡng", ông Phong nói.
Theo ông Phong, từ đầu tháng 11 đến nay, có một số người chốt mua. Những mảnh đất diện tích vừa phải, bên trong có ao nước, view thoáng, với tổng tiền khoảng 2-5 tỷ đồng được mua nhiều. Khách mua thường sẵn đủ tiền mặt hoặc chỉ phải vay ngân hàng khoảng dưới 1 tỷ đồng.
So với đầu năm 2023, giá đất trang trại, nghỉ dưỡng ở Ba Vì đã giảm khoảng 15-20%. Còn so với đỉnh sốt đất dịp cuối 2021, giá đất ở huyện này giảm chừng 40-50%. Tại các xã có vị trí gần trung tâm Hà Nội như Vân Hòa, Yên Bài, giá đất phổ biến từ 3-6 triệu đồng một m2, tùy vị trí, diện tích. Các xã ở xa trung tâm Hà Nội hơn như Minh Quang, Khánh Thượng, Ba Trại, Tản Lĩnh... khoảng 0,8-2,5 triệu đồng một m2.
Thị trường đất trang trại, nghỉ dưỡng ở một số khu vực khác gần Hà Nội như huyện Sóc Sơn, Phúc Yên (Vĩnh Phúc)... cũng giảm giá. Những mảnh đất view núi, mặt hồ, vị trí thuận lợi có mức tăng mạnh vào cuối năm 2021, hiện cũng giảm mạnh hơn những lô không tăng nhiều. Giá đất đang phổ biến 5-10 triệu đồng một m2, tùy vào vị trí, tầm view, hạ tầng đã đầu tư trên đất, pháp lý... Mức giảm như vậy phổ biến khoảng 30-40% so với đỉnh sốt đất dịp cuối 2021.
Chủ một văn phòng môi giới ở huyện Sóc Sơn cho rằng, cuối năm 2023 không phải giai đoạn sôi động của đất trang trại, nghỉ dưỡng. Nguyên nhân một mặt do thị trường bất động sản trầm lắng. Mặt khác, tâm lý nhà đầu tư không muốn đổ tiền vào phân khúc phải xác định trung và dài hạn.
Một khu homestay tại Hoà Bình, Hà Nội cũng đang cố duy trì đón khách để có dòng tiền thu bù chi. Ảnh: Lê Quân
Trong bối cảnh đất trang trại giảm giá, lãi suất hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư nghĩ đến việc vay tiền ngân hàng để mua đất trang trại, nghỉ dưỡng đợi giá lên bán lại kiếm lời hoặc làm homestay khai thác.
"Nếu không chắc chắn về phương án thu hồi vốn, đừng vay mua đầu tư", anh Hoàng Lâm, một nhà đầu tư đất trang trại vừa có trải nghiệm không mấy tươi đẹp với phân khúc này, nói.
Năm 2022, anh mua đất tại huyện Lương Sơn (Hòa Bình) và đầu tư homestay tự khai thác vói 30% vốn vay ngân hàng, lãi suất ưu đãi 8% một năm. Vận hành homestay được 3 tháng, anh Lâm cho biết "đúng nghĩa bỏ tiền tỷ, thu bạc cắc" do tỷ lệ lấp đầy thấp. May mắn là anh có nguồn vốn khác để trả trước ngân hàng, nếu không giờ này đã vướng vào áp lực trả lãi suất lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cũng khuyên không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất trang trại nghỉ dưỡng.
Lý do là thị trường đã chững sau thời gian sốt nóng, đã qua thời người người nhà nhà đổ tiền săn đất trang trại làm homestay. Hơn nữa, nếu dùng vốn vay mà không tính toán kỹ phương án dòng tiền kinh doanh, nhà đầu tư dễ bị mắc kẹt, thua lỗ. Lãi suất ngân hàng hiện thấp nhưng các khoản vay thường trung, dài hạn nên về lâu dài không đảm bảo tối ưu chênh lệch với hiệu suất sinh lời của đất trang trại, nghỉ dưỡng.
Theo ông Đính, nếu vay vốn để mua đầu tư đất trang trại, đất rừng, nhà đầu tư cần có ít nhất 70-80% vốn đối ứng, rõ phương án trả nợ trong dưới 2 năm. Việc đầu tư phân khúc đất này thường xác định lâu dài, không mang tính chất lướt sóng vì giá đất trang trại nghỉ dưỡng khó tích cực trong thời gian tới.
TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính, cũng cùng quan điểm vì thời điểm này tiềm năng sinh lời ít, thanh khoản thấp. Ông cho rằng, nếu có nhu cầu sử dụng thật, có thể xem xét mua bằng vốn tự có hoặc nếu vay không nên quá 20% giá trị mảnh đất.
Lê Quân