Tôi được môi giới chào một nền đất tại Long An, giá bán cách đây 9 tháng là 1,4 tỷ đồng, nay chủ đất ngộp tài chính bán cắt lỗ 1,05 tỷ đồng. Đất nằm trong một dự án phân lô, đã có một số người xây nhà, gần khu công nghiệp.
Tôi hiện ở nhà thuê, làm việc tại quận 7, TP HCM, có 800 triệu đồng tích cóp. Người thân hứa sẽ cho tôi vay thêm 200 triệu đồng không tính lãi để góp thành một tỷ đồng mua đất. Tôi cũng muốn mua đất tích lũy lâu dài nên đang cân nhắc.
Xin chuyên gia tư vấn giúp liệu tôi có nên đầu tư hơn một tỷ đồng mua lô đất giảm giá này? Tôi nên quan tâm những yếu tố gì nếu quyết định mua. Thời điểm này thị trường đã chạm đáy hay chưa? Tôi có cần nhờ thẩm định giá lại để tránh giá ảo hay không?
Hùng, quận 7, TP HCM
Chuyên gia trả lời:
Năm 2023 thanh khoản thị trường rất yếu, rủi ro đầu tư ngắn hạn tăng nên bạn phải chuẩn bị trước tâm lý mua đất lúc này là hành trình đầu tư lâu dài. Một khi bạn đã quyết định mua không nên bán ngay vì thanh khoản kém, rất khó bán ra trong ngắn hạn.
Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, lãi vay vẫn neo cao, bạn sử dụng tiền nhàn rỗi, đặc biệt là tiền mặt (không vay) khi mua nhà đất là một lợi thế để mặc cả, đàm phán. Trường hợp của bạn đã sẵn sàng 80% vốn tự có và 20% vay mượn từ gia đình (tổng tiền khoảng một tỷ đồng) nằm trong vùng an toàn tài chính để bước vào vòng tìm hiểu, mặc cả mua nền đất giá 1,05 tỷ đồng.
Bạn cần lập một danh sách các việc cần làm. Thứ nhất, đi xem thực tế vị trí nền đất, tính cự ly, thời gian di chuyển, xem xét kết nối hạ tầng có thông suốt không. Thứ hai, kiểm tra pháp lý của khu đất, đã có sổ đỏ chưa, có dính quy hoạch gì không, đất được xây nhà có các quy chuẩn gì? Khuyến nghị bạn chỉ nên mua khi có sổ riêng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thứ ba, nếu muốn về ở thì miếng đất bạn mua đã có đủ điều kiện để xây nhà chưa? Ví dụ: kết nối điện, nước, rác thải, xả thải, đường xá (giao thông) đã sẵn sàng chưa? Thứ tư, kiểm tra xem môi trường sống và tiện ích tối thiểu như chợ, trường học, bệnh viện, siêu thị tại khu vực lô đất hoặc gần đó như thế nào?
Thị trường bất động sản khu Tây TP HCM, đoạn qua quốc lộ 1A và cao tốc Bến Lức - TP HCM - Long Thành. Ảnh: Quỳnh Trần
Thứ năm, dòng tiền của bạn sắp xếp mua đất sẽ nắm giữ được tối đa bao lâu? Bên cạnh tiêu chí tích lũy tài sản, bạn kỳ vọng gì về khả năng sinh lời? Thứ sáu, bạn nên tìm hiểu xem thanh khoản của các lô đất xung quanh (trong dự án) ra sao? Ví dụ: dễ bán hay khó bán, thời gian rao bán đến khi có khách mua là bao lâu?
Cuối cùng, bạn cần tiến hành khảo sát giá thủ công bằng cách thăm gò giá bán của khu vực xung quanh. Nếu lo giá ảo, hãy thăm dò từ nhiều môi giới khác nhau hoặc nhờ một đơn vị hỗ trợ thẩm định giá kết hợp tư vấn pháp lý để được giải đáp chuyên sâu. Bảy yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá trị lô đất, tác động trực tiếp đến tỷ suất lợi nhuận nên bạn cần bỏ thời gian, công sức để đi thực tế.
Với câu hỏi có nên mua nền đất với mức giá cắt lỗ không, bạn sẽ có câu trả lời sau khi đi khảo sát thực tế. Nếu khảo sát thấy nhiều nền đất khác cũng đều giảm giá tương tự, nhưng khó bán, đây có thể là xu hướng giá phổ biến, bạn nên rà soát thông tin, mặc cả thêm trước khi ra quyết định mua.
Nếu khảo sát thấy chỉ có một số nền đất giảm mạnh, nhưng đa số các nền còn lại vẫn giữ giá, hoặc chỉ giảm nhẹ, có thể chủ đất đang gặp khó khăn về dòng tiền mới xả hàng. Nếu đất nền chỉ có người bán, không có người mua, nhiều khả năng các bên đang mặc cả ngầm hoặc tâm lý người mua chưa muốn xuống tiền thời điểm này, bạn cần phải thận trọng cân nhắc thêm.
Khi nào là giá đáy? Bạn sẽ không thể biết chắc giá đáy khi thị trường đang trong xu hướng giảm và đà giảm này chưa dừng lại. Giá đáy rất khó bắt vì chịu tác động cảm tính của bên bán và bên mua rất lớn. Bạn chỉ xác định được mức đáy khi thị trường phát các tín hiệu hồi phục, tức là khi giá bắt đầu nhích lên. Do đó, lúc này giá đáy không có nhiều ý nghĩa bằng thẩm định giá hợp lý để mặc cả mua vào tại thời điểm bạn có nhu cầu. Qua ghi nhận thực tế, đất nền nhiều nơi đang giảm giá mạnh, là lợi thế nếu bạn mặc cả mua bằng tiền mặt.
Khuyến nghị dành cho bạn khi quyết định đầu tư đất nền tỉnh ven Sài Gòn (cụ thể là Long An) là tài sản này không khai thác ngay được do không xếp vào bất động sản phục vụ tiêu dùng. Nếu khai thác cho thuê đất nguồn thu thấp, không đáng kể. Trrường hợp bạn muốn có thêm dòng tiền từ lô đất, bạn phải bỏ thêm tiền xây dựng công trình để cho thuê (tận dụng lợi thế gần khu công nghiệp như bạn chia sẻ). Với nền đất trống bạn sẽ không có nguồn tiền đều đặn mà phải chờ đến khi bán, trừ đi thuế, phí, mới tính được biên lợi nhuận.
Một rủi ro nữa là hiện bạn chỉ có 800 triệu đồng, phần còn lại vay thêm từ người thân không tính lãi, nhưng đây là toàn bộ khoản tích góp được. Việc bỏ hết 100% trứng vào một rổ trong khi khả năng cao phải chôn vốn dài hạn, không xác định được diễn biến thị trường trung hạn, bạn có thể gặp rủi ro mất đi chi phí cơ hội khác. Việc phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng sinh lời của một tài sản cũng hạn chế bạn tiếp cận những kênh đầu tư khác linh hoạt hơn. Khi bạn cần tiền mặt nhưng không có khoản dự phòng, chẳng may cùng đường phải quay sang bán đất sẽ rơi vào thế yếu, phải giảm giá hoặc bán không được giá.
Năm 2023 thị trường đã thay đổi rất nhiều, khẩu vị đầu tư bất động sản đã chuyển từ mạo hiểm kiếm lời (giai đoạn 2016-2020) sang đề cao tính an toàn, lợi nhuận xếp sau cùng (giai đoạn 2022-2023). Do đó, bạn chỉ nên bỏ tiền đầu tư khi có sẵn một nguồn tài chính dự phòng, có thể tạm quên suất đầu tư trong nhiều năm, đảm bảo không phải bán nền đất trong ngắn hạn.
Công thức phổ biến nhiều nhà đầu tư chia sẻ trong giai đoạn bất động sản khó khăn là không bán ra khi thị trường đi xuống. Họ mua khi thị trường khủng hoảng, nắm giữ tài sản cho đến khi phục hồi, gặp thời điểm chín muồi mới bán để chốt được giá tốt. Nếu theo công thức này, bạn phải có tài chính dự phòng, đảm bảo ổn định cuộc sống và không xả hàng sai thời điểm dẫn đến thua lỗ.
Bà Lương Đình Thúy Vân
CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings