Có một nghịch lý trong phát triển nhà ở tại Việt Nam: nhà tái định cư bỏ hoang còn người dân mỏi mắt tìm mua nhà ở xã hội.
Nguồn cung nhà ở xã hội thiếu, người thu nhập thấp phải thuê trọ, chen chúc trong những chung cư mini không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.
Theo số liệu của cơ quan chức năng, chỉ tính riêng Hà Nội và TP HCM đã có khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực đất đai và tài sản công rất lớn.
Phương án chuyển một số quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng thành nhà ở xã hội từng được cơ quan chức năng tính đến nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn khi triển khai. Tham gia tư vấn một trường hợp cụ thể, tôi mới cảm nhận rõ đây thực sự là bài toán khó từ nhiều khía cạnh: điều chỉnh thủ tục pháp lý, thiết kế và cả trở ngại từ phía địa phương.
Thủ tục pháp lý là nút thắt đầu tiên khi chuyển đổi công năng nhà tái định cư bỏ hoang sang nhà ở xã hội. Xuất phát điểm của hai loại dự án này khác nhau nên thủ tục pháp lý, tiêu chuẩn thiết kế cũng khác biệt. Khi chuyển đổi công năng, cơ quan chức năng phải điều chỉnh lại gần như toàn bộ thủ tục pháp lý dự án.
Theo quy định hiện hành, diện tích thiết kế với căn hộ nhà ở xã hội tối đa chỉ 70 m2. Trong khi đó, nhà tái định cư - do có thể được dùng để bồi thường cho các hộ gia đình nhiều thế hệ - không bị giới hạn về diện tích. Các căn tái định cư lớn hơn 70 m2 vì thế không thể chuyển thành nhà ở xã hội. Việc cải tạo để phân chia thành các căn nhỏ hơn sẽ rất phức tạp vì luật không quy định trường hợp điều chỉnh thiết kế với các căn hộ đã xây xong. Phương án đổi sang nhà ở xã hội kiểu "xôi đỗ" (tức căn nào diện tích phù hợp thì chuyển đổi) cũng đã được tính đến nhưng lại gây khó khăn cho việc quản lý vận hành.
Yếu tố tâm lý của người dân đối với nhà tái định cư là một rào cản khác.
Không ít dự án tái định cư thời gian qua gặp nhiều tai tiếng về chất lượng xây dựng, làm giảm giá trị các căn hộ. Những công trình này cũng thường thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ, giao thông nội bộ, làm giảm chất lượng sống và tiện ích cho cư dân. Người dân nhìn chung không tin vào chất lượng nhà tái định cư, nên chuyển đổi được, chưa chắc đã dễ bán.
Khó khăn chưa dừng ở đó. Khi trao đổi với cán bộ Ban quản lý dự án tôi được biết có tình trạng một số địa phương không muốn chuyển đổi quỹ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội.
Địa phương muốn duy trì quỹ căn hộ tái định cư dù chất lượng thấp vì muốn có sẵn quỹ nhà khi thực hiện công tác bồi thường, tái định cư trên địa bàn. Nếu không có sẵn nhà ở tái định cư, họ sẽ phải mất từ 2 đến 3 năm để tạo lập được quỹ nhà mới hoặc phải mua lại nhà ở thương mại với giá cao. Vì thế, nhiều địa phương vẫn cứ nhắm mắt "bỏ đó, để đấy" đối với các dự án tái định cư, nhằm tiện dùng khi cần tới.
Theo đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, TP HCM và Hà Nội là các địa phương được giao chỉ tiêu cao nhất: TP HCM - 69.750 căn; Hà Nội - 56.250 căn. Chuyển được số lượng nhà tái định cư chưa sử dụng sang làm nhà ở xã hội sẽ là một trong những nguồn cung rất quan trọng, phục vụ mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đã đặt ra.
Để hiện thực hóa mục tiêu trên, trong thời gian tới, theo tôi cần đến vai trò của chính sách mới và quyết tâm của các địa phương.
Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội ban hành đã mở ra khung pháp lý cho việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các Nghị định hướng dẫn - yếu tố quan trọng thúc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi - cũng cần được ban hành sớm.
Nhà chức trách nên rà soát, làm việc chặt chẽ với các địa phương về nhu cầu và hiện trạng đối với nhà ở tái định cư, tránh tình trạng giữ khư khư nhà hoang, không biết lúc nào mới cần dùng đến.
Khắc phục chất lượng của quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng là một bài toán khó. Nhưng nếu làm được, việc này sẽ giúp đạt hai mục tiêu: vừa khơi thông nguồn lực đất đai tránh gây lãng phí, vừa bảo đảm nguồn cung nhà ở xã hội cho người có nhu cầu, đảm bảo được các yếu tố an sinh xã hội, giải quyết nghịch lý: nhà bỏ hoang, người không chỗ ở.
Phạm Thanh Tuấn