Trong bối cảnh địa ốc sụt giảm liên tục, doanh nghiệp đói vốn, nghẽn đầu ra vì sản phẩm không tiêu thụ được, niềm tin của khách hàng bị lung lay, thị trường nhà đất ngày càng bộc lộ rõ nhiều khuyết điểm. Nổi cộm nhất là lối kinh doanh chụp giật theo kiểu mua đi bán lại, sản phẩm không đa dạng về chủng loại và dòng tiền hỗ trợ ngành cứ bị hụt dần đi.
Trao đổi với VnExpress.net, Tổng giám đốc Công ty Novahome Nguyễn Xuân Châu nhận định, thị trường nhà đất còn đơn điệu vì thiếu sản phẩm ở phân khúc nhà trung bình, vừa túi tiền. Ông cho rằng hiện nay do áp lực lợi nhuận nên các doanh nghiệp chỉ muốn "sống chết" với căn hộ cao cấp chứ không ai can đảm lao vào thị trường nhà ở giá rẻ. Trong khi đó nghịch lý là người bình dân cần nhà nhiều và cấp bách hơn cả người giàu.
Phân khúc nhà có giá mềm bị bỏ ngỏ, theo chuyên gia này, do chính sách thuế, chi phí đầu vào không biệt đãi mà lại ngang bằng với dự án nhà cao cấp trong khi giá bán thấp hơn. Ông Châu cũng đề cập đến hạ tầng giao thông yếu kém đã hạn chế sự phát triển của các đô thị vệ tinh, cản trở quá trình phát triển và thu hút dân cư về các khu đô thị ven đô.
"Nếu hạ tầng kết nối tốt, từ ngoại ô vào khu trung tâm chỉ mất 20-30 phút thì đô thị vệ tinh đã nhanh chóng bao bọc Sài Gòn và phủ đầy người ở. Bài toán cho khu đô thị bình dân chính là hạ tầng kém", ông Châu nhấn mạnh.
 |
|
Dự án Adonis 2 thuộc lô A5, A6 khu Nam TP HCM đã bán ra thị trường hàng trăm căn hộ, xảy ra kiện cáo triền miên nhưng vẫn còn là đất trống. Ảnh: Vũ Lê. |
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển lại nhận định, thị trường bất động sản bị khiếm khuyết ở nguồn tài chính nuôi sống nó. Bởi lẽ, hầu hết tất cả dòng tiền đổ vào nhà đất trong nhiều năm qua chỉ là vốn ngắn hạn.
Ông Hiển phân tích, cách huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc Việt Nam còn hạn chế, chỉ trông chờ vào 3 hình thức: vốn tự có, vay ngân hàng và tiền huy động được từ khách hàng. Điều này dẫn đến một thực trạng phổ biến trong thời kỳ lạm phát và suy thoái kinh tế là chủ đầu tư bế tắc và "khát vốn". Để đối phó với vấn đề này, giới kinh doanh địa ốc dốc sức xây căn hộ cao cấp để bán nhằm thu hồi dòng tiền ngắn hạn. Tuy nhiên, ông Hiển nhấn mạnh rằng, bài toán thừa căn hộ cao cấp sẽ khó giải được đầu ra từ nay đến hết năm 2009.
Nhằm mở lối cho thị trường nhà đất hiện nay, chuyên gia Hiển khuyên, Việt Nam nên học tập các nước trên thế giới sử dụng nguồn vốn của các quỹ tín thác toàn dân, ai có ít góp ít, ai có nhiều góp nhiều. Với cách làm này thị trường nhà đất ít lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng và không phải căng thẳng tìm cách huy động vốn từ khách hàng như trước nữa. Ông Hiển cũng đề cập đến việc chứng khoán hóa bất động sản để tăng thêm kênh huy động vốn. Tuy vậy, ông khuyến cáo vấn đề này bị vướng phải hành lang pháp lý còn quá "mỏng".
"Nếu muốn giảm bớt áp lực cho phân khúc nhà cao cấp, doanh nghiệp nên tỏ thiện chí bằng cách tự cắt bớt phần bong bóng bị thổi phồng lên trong thời gian qua, trả bất động sản trở về giá trị thật của nó để được thị trường ủng hộ nhiều hơn", ông nói.
Chuyên gia chứng khoán Huy Nam chê thị trường địa ốc tại TP HCM bị manh mún bắt nguồn từ lối làm ăn hời hợt của giới kinh doanh. Cụ thể, ngày càng xuất hiện nhiều công ty đua nhau mua đi bán lại sản phẩm đất nền hoặc căn hộ tương lai nhưng hiếm có đơn vị chuyên tâm tạo dựng sản phẩm, xây nhà, hoàn thiện hạ tầng. Chính vì vậy, các công ty dịch vụ, môi giới nhà đất thừa thãi nhưng lại thiếu trầm trọng những tên tuổi sừng sỏ chuyên phát triển dự án. Từ việc kinh doanh bất động sản thiếu gốc rễ, thị trường bội thực nhà đầu tư và "đói" sản phẩm nhà ở thiết thực dù nhu cầu của người dân vẫn rất cao.
Ngoài ra, ông Nam còn đề cập đến yếu điểm khan hiếm đất sạch đã vô tình khiến thị trường bất động sản bị thụ động so với các nước trong khu vực. Ông Nam dẫn chứng, chủ đầu tư muốn thực hiện dự án luôn vấp phải khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và chạy đủ thứ thủ tục mới có đất trống. Hậu quả là thời gian kéo dài và chi phí cao nên sản phẩm cũng bị đội giá lên nhiều lần. Theo ông Nam, địa ốc chỉ nổi cộm ở hai dòng sản phẩm đất nền và căn hộ hình thành trong tương lai một phần do các chính sách về đất đai kém linh hoạt.
Nhiều ý kiến cho rằng Chính phủ nên có gói giải pháp vực dậy thị trường bất động sản bằng chính sách kích cầu cho dòng sản phẩm nhà ở 500-800 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng. Nếu không có chính sách ưu đãi và hỗ trợ khách hàng bằng nhiều hình thức thì người dân không đủ sức mua nhà, bất động sản từ đó cũng mất dần lực hút.
Theo các chuyên gia bất động sản, trong điều kiện thuận lợi hoặc bình thường, những khuyết tật của thị trường nhà đất được xem là yếu tố nhỏ, không đáng kể. Tuy nhiên đặt vào bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu như hiện nay, tính đơn điệu, thụ động và phát triển lệch pha đang trở thành gánh nặng đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và những khách hàng nhỏ lẻ tham gia vào ngành này.
Vũ Lê