Trao đổi với VnExpress, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa dự báo, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch bản màu xám với 3 áp lực lớn trong những tháng cuối năm.
Thanh khoản kém
Ông Nghĩa cho biết, dòng tiền chảy vào bất động sản đang chậm lại do dịch bệnh diễn biến phức tạp vì giá trị tài sản lớn trong khi tâm lý thị trường thiên về phòng thủ và do dự nhiều hơn. Thanh khoản kém thể hiện ở giao dịch trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) lẫn thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều giảm tốc trung bình 30-50%
Ở tất cả phân khúc: căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự đều có dấu hiệu chững lại mỗi khi dịch bệnh bùng phát và ở đợt Covid-19 lần này, dòng tiền chảy vào thị trường tiếp tục bị nghẽn mạch do tác động tâm lý. Vì khả năng tiêu thụ hàng hóa là đại diện cho sức khỏe thị trường, nếu sức mua kém dần đi có thể đẩy thị trường tiến gần hơn đến kịch bản màu xám trong những tháng tới.
Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.
Thị trường thứ cấp suy yếu
Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM xác nhận, đại dịch đang khiến thị trường thứ cấp xuống thấp chưa từng có. Trong 6 tháng tới, các nhà đầu tư thứ cấp (còn gọi là F2) khó có thể kỳ vọng biên lợi nhuận lớn từ việc bán tài sản vì lực cầu thị trường yếu, người mua ít, người bán nhiều.
Theo ông Nghĩa, sự kém hấp dẫn của thị trường thứ cấp càng lớn khi thị trường diễn biến một chiều: chỉ có người bán, không có người mua. Đều này sẽ đẩy bất động sản tiến gần hơn đến kịch bản màu xám khi các nhà đầu tư thứ cấp không thể thoát hàng, phải ôm hàng trong khi khả năng tài chính bị giảm sút do dịch bệnh.
Giá bất động sản tăng ảo, nợ xấu tăng thật
Ông Nghĩa nhận định, Covid-19 đang lái thị trường về chuỗi giá trị thật hơn là tìm kiếm lợi nhuận ảo nhưng các cơn sốt đất thời gian qua đã hình thành nhiều mặt bằng giá ảo. Sốt đất ảo khiến dòng tiền đã đi vào đất trong đó có lãi vay, cầm cố, tài sản tích lũy, sẽ không có lối ra. Càng nguy hiểm khi dòng tiền chảy vào bất động sản chỉ là vốn vay ngắn hạn hoặc tỷ trọng vay quá lớn. Chuỗi phản ứng từ sốt đất ảo dẫn đến hệ lụy nợ xấu âm thầm tăng cao, đẩy thị trường đối diện với nguy cơ kịch bản màu xám.
Quan ngại tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản lên 15% trong những tháng đầu năm trong khi mốc an toàn được Ngân hàng Nhà nước cho phép chỉ ở mức 12%, ông Nghĩa cho rằng cần gia cố thêm hàng phòng thủ ở khâu giám sát tín dụng bất động sản.
Chuyên gia này cảnh báo, giá bất động sản tăng ảo đẩy nợ xấu tăng thật là thực trạng đáng báo động. Khối nợ xấu này sẽ là gánh nặng không chỉ cho thị trường bất động sản mà tác động đến cả nền kinh tế vì xử lý nợ xấu mất thời gian tính bằng cả thập niên.
Trung Tín