Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định trên, khi bạn sang tên, anh họ bạn đã được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp sổ đỏ mới. Về mặt pháp lý, anh ấy có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó cho người khác.
Trên thực tế, việc gia đình bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh họ bạn là giả tạo, với mục đích là nhờ vay ngân hàng giúp chứ không phải chuyển nhượng thực. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng này được xác định là giả tạo.
Nếu gia đình bạn chứng minh được việc chuyển nhượng chỉ để nhờ đứng tên hộ sổ đỏ để vay ngân hàng thì có thể đề nghị tòa án xem xét, giải quyết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh họ bạn cho người khác khi xem xét, giải quyết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và anh họ bạn .
Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự do giả tạo, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn có những chứng cứ như tin nhắn, file ghi âm, giấy tờ cam kết của anh họ viết... để chứng minh việc chuyển nhượng đất cho anh họ bạn là giả tạo, nhằm mục đích nhờ đứng tên vay ngân hàng thì gia đình bạn có thể khởi kiện tòa án có thẩm quyền đề nghị tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng này là vô hiệu.
Trong trường hợp tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, gia đình bạn trả đầy đủ khoản tiền vay của ngân hàng (cả gốc và lãi) cũng như trả cho anh họ khoản tiền 2 tỷ vay trước đó, bạn mới có thể lấy lại căn nhà.
Luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty luật Bảo Ngọc, Hà Nội