12 tháng qua, thị trường nhà đất phải đương đầu với hàng loạt sự cố ngoài ý muốn. Từ siết chặt tín dụng, giảm giá, mất khách, vắng bóng nhà đầu tư trên sàn bất động sản đến những vụ lật kèo, đòi lại tiền, kiện tụng, tranh chấp đều hội đủ. Song, chính vì giao dịch ảm đạm, trầm lắng cùng mạch giảm giá với kỷ lục âm 60-70%, tỷ lệ chưa từng có trước đó, mới là đòn phủ đầu giáng xuống giới kinh doanh, nhà đầu tư và khách hàng "lướt sóng" nhà đất.
Từ cuối tháng 2, thông tin Bộ Xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến thị trường địa ốc bị rúng động và phản ứng lại bằng đợt giảm giá nhỏ giọt 5-10%. Đó là giai đoạn đất nền rủ nhau tụt giá dần sau thời kỳ thăng hoa tăng giá chóng mặt lúc cuối năm 2007. Trong khúc dạo đầu của giai điệu suy giảm, không ít doanh nghiệp đã thấy trước tương lai ảm đạm, kịp chuẩn bị tâm lý và sẵn sàng đón nhận tin xấu nhất là nhà đất sẽ còn mất giá thêm trong nhiều tháng tới.
 |
|
Nhiều dự án trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn đang gấp rút hoàn thiện. Ảnh: Bảo Quân. |
Đúng với dự cảm đó, từ tháng 3 đến tháng 5, sự suy giảm của thị trường lan ra trên diện rộng, tỷ lệ mất giá trung bình 20-50%. Đây là thời điểm nhiều nhà đầu tư bắt đầu bàn đến khái niệm "đâu là đáy của giá nhà đất", nhưng ngay sau đó bất ngờ lại tiếp tục xuất hiện.
Trong các tháng 6-10, nhà đất tiếp đà rơi vào khủng hoảng và giảm sâu hơn nữa. Đây là lúc nhiều dự án bị mất giá đến 60-70%, nằm ngoài dự báo của giới chuyên môn. Hiện tượng này được các chuyên gia lý giải rằng, chính sách kinh tế vĩ mô đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh nhà đất. Thêm vào đó, những giá trị ảo khiến cho khối bong bóng bất động sản căn phồng lên trong năm 2007 bị chọc thủng và xì hơi dần.
Hai tháng cuối năm, nhà đất bắt đầu đứng giá hoặc giảm trung bình 5-7%. Tuy nhiên, trong lúc các căn hộ cao cấp tìm được sự cân bằng tạm bợ sau 3 quý chao đảo thì đất nền biệt thự lại nháo nhào rớt giá. Tuy nhiên khi bán sản phẩm loại này, chủ đầu tư kèm theo điều kiện khách hàng phải xây nhà theo quy hoạch và đúng thời hạn quy định trong hợp đồng. Nếu người mua làm trái cam kết này thì chủ đầu tư có quyền lấy lại nền đất.
Những đợt rớt giá nhà đất triền miên từ quý 1 đến tận cuối năm đã để lại hậu quả nghiêm trọng. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái thụ động và trì trệ. Hàng loạt sàn địa ốc chuyên kinh doanh sản phẩm dự án trở nên ế ẩm, đìu hiu. Niềm tin bị lung lay đã khiến các nhà đầu tư và khách hàng nghi ngờ, dè dặt và quay lưng lại với chủ đầu tư, kéo theo hàng loạt vụ lật kèo đình đám.
Đầu tiên là vụ bán khống 3 tầng căn hộ Adonis 2 bị lật tẩy, hàng chục khách hàng dự án Adonis 1, 2 khiếu kiện đòi tiền ầm ĩ suốt cả năm vẫn chưa có hồi kết. Chỉ tính riêng dự án Adonis, hàng chục tỷ đồng của khách hàng đã bị bốc hơi. Sau đó, căn hộ Quốc Cường bị khách hàng kéo đến đòi lại tiền vì góp vốn mua căn hộ đã lâu nhưng không thấy chủ đầu tư triển khai. Tiếp theo là khách hàng mua dự án Horizon Tower Trần Quang Khải, quận 1, bị chủ đầu tư đơn phương tăng giá bán căn hộ với khuyến cáo không chấp thuận thì chấm dứt hợp đồng. Thậm chí nhiều dự án còn phải đối mặt với nguy cơ bị khách hàng trả sản phẩm vì không có khả năng thanh toán theo tiến độ đã định.
Không những thế, trong quý 4, thị trường căn hộ chung cư càng ảm đạm hơn khi xuất hiện hàng loạt vụ kiện tụng tranh chấp diện tích chung riêng trong các tòa nhà Botanic, Mỹ Vinh, Phú Lợi... Cuối tháng 11, đầu tháng 12, hàng loạt đại gia địa ốc nổi giận dọa kiện đơn vị tư vấn khảo sát vì đưa ra giá nhà đất sai lệch với tình hình thực tế. Điều này đặt ra vấn đề nan giải là chỉ số giá bất động sản có thể bị đảo lộn bởi những sai sót nhỏ nhất trong quá trình khảo sát, định giá. Các yếu tố này ít nhiều làm chùn bước những khách hàng, nhà đầu tư có nhu cầu và tiềm lực tài chính quan tâm đến bất động sản trong năm 2009.
Năm 2008 tuy mở ra chặng đường gian truân cho bất động sản nhưng vẫn còn bỏ ngỏ thị trường nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập ổn định. Bằng chứng là dự án đánh vào phân khúc thị trường này như dòng sản phẩm Ehome đã thu được kết quả khả quan, sức tiêu thụ mạnh và được khách hàng hưởng ứng. Ngoài ra nhà cá thể giá trên dưới một tỷ đồng vẫn giao dịch ổn định. Tuy nhiên, trở ngại chính là thị trường đang thiếu dòng sản phẩm giá hợp lý này.
Quan điểm của các chuyên kinh tế, năm 2009 mới là thời điểm cực kỳ khó khăn của ngành bất động sản. Theo đó, địa ốc không dễ quay trở lại thời kỳ vàng son, cũng như phải đối phó với nguy cơ tiếp tục sụt giảm vì giá vẫn còn rất cao. Nhà đất năm sau phải hình thành mặt bằng giá mới “mềm’ hơn để tự kích cầu và cứu chính mình, có nghĩa là sẽ trở về với giá trị thật của nó.
Vũ Lê