Tôi là mẹ đơn thân, hiện thuê nhà và làm việc tại TP HCM với thu nhập hàng tháng khoảng 30 triệu đồng. Hiện tôi có khoản tiết kiệm 1,7 tỷ đồng. Ngoài ra, tôi còn được thưởng thêm tiền từ dự án vài lần một năm song khoản này không cố định.
Ước tính tổng chi tiêu hàng tháng của hai mẹ con khoảng 10-12 triệu đồng. Tôi dự tính mua một căn hộ hai phòng ngủ ở TP HCM giá 4 tỷ đồng. Bố mẹ tôi cũng ngỏ ý cho vay thêm 400-500 triệu đồng. Tổng tiền sẵn có của tôi khoảng 2,1-2,2 tỷ đồng.
Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn tôi có nên vay ngân hàng một nửa còn lại hay tích lũy thêm vài năm rồi mới mua nhà?
Độc giả Bích Ngọc
Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Thực tế, giá nhà tại các đô thị lớn như TP HCM hay Hà Nội thường có xu hướng tăng và neo cao. Theo dữ liệu của chúng tôi, nguồn cung chung cư sơ cấp TP HCM những tháng cuối năm 2024 tiếp tục tăng 5,4% so với cùng kỳ, do sức cầu phục hồi nhanh chóng. Các dự án mới trong nội thành đều là cao cấp đến hạng sang, phân khúc tầm trung dạt ra các tỉnh ven như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong bối cảnh giá nhà tiếp đà tăng và lãi suất xuống thấp như hiện nay, người mua nhà có thể cân nhắc xuống tiền sớm nếu chọn được sản phẩm phù hợp.
Với trường hợp của bạn, trước khi lên kế hoạch vay mua nhà, bạn cần tính toán kỹ bài toán tài chính, đảm bảo vay trong khả năng trả nợ để tránh những áp lực và rủi ro. Đầu tiên là xác định nguồn vốn có sẵn, gồm tiền tích lũy, tiết kiệm hàng tháng sau khi trừ hết các khoản sinh hoạt, dự phòng. Nguồn vốn này cần đạt tối thiểu 50-60% giá trị căn nhà, tức là khoản vay ngân hàng không nên quá 50%. Thông thường mức vay dao động 30-40% sẽ hợp lý để cân bằng giữa sinh hoạt hàng ngày và việc trả nợ hàng tháng.
Giả sử bạn mua chung cư 4 tỷ đồng, cần vay ngân hàng 1,8-1,9 tỷ, tương đương 45-47% giá trị căn nhà. Hiện lãi suất cho vay tại các ngân hàng thuộc nhóm quốc doanh trung bình 6-7% một năm và duy trì mức này trong 12-24 tháng, sau đó thả nổi theo thị trường. Tính ra, tổng số tiền gốc và lãi bạn phải trả trong tháng đầu khoảng 16-18 triệu đồng. Số tiền phải trả hàng tháng sẽ giảm dần theo dư nợ thực tế. Nếu tiết kiệm được 18-20 triệu đồng mỗi tháng, bạn có thể cân đối được khoản này.
Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 9-10% một năm. Với khoản vay thời hạn 25 năm, tiền gốc và lãi lúc này lên đến 20-22 triệu đồng một tháng, tạo áp lực khá lớn. Bởi khoản tiền tiết kiệm hàng tháng cần tính cả một khoản dự phòng rủi ro cho những tình huống bất ngờ. Điều này khiến kế hoạch trả nợ khó tuân thủ.
Do đó, bạn cân nhắc lựa chọn bất động sản rẻ hơn, khoảng 2,5-3 tỷ đồng, để giảm tỷ lệ vay ngân hàng. Với phân khúc dưới 3 tỷ đồng, bạn có thể mua căn hộ tại những dự án cũ, đã bàn giao ở khu vực xa trung tâm như quận 9, quận 12, Bình Tân, Tân Phú... Nếu bạn vay 800 triệu đồng tối đa 25 năm, lãi suất giả định 10% một năm, tổng phải trả tháng đầu còn khoảng 9-10 triệu đồng, phù hợp với khả năng của bạn.
Một lưu ý cho bạn khi chọn mua dự án cũ là nghiên cứu kỹ pháp lý, lịch sử giá, tiện ích xung quanh, chất lượng xây dựng, vấn đề an ninh, hệ thống thoát hiểm và phòng cháy chữa cháy... Ngoài ra, bạn cũng cần tính toán những chi phí có thể phát sinh trong quá trình sửa sang, mua sắm nội thất cho căn nhà. Chúc bạn sớm tìm được nơi an cư phù hợp.
Ông Võ Hồng Thắng
Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group