Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ về những khó khăn của những môi giới và sàn giao dịch bất động sản.
Lực lượng hành nghề môi giới bất động sản hiện có khoảng 300.000 người tham gia. Mỗi năm lực lượng này kết nối cung cầu thành công, hàng năm lên tới trăm ngàn sản phẩm bất động sản, với giá trị sản lượng ước đạt khoản nửa triệu tỷ đồng.
Trong hoạt động kinh doanh của họ, sàn giao dịch, môi giới bất động sản luôn phải chịu đựng áp lực, cạnh tranh khốc liệt để có thể nhận được dự án, sản phẩm bất động sản. Ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh phải giảm phí hoa hồng, phí môi giới xuống mức thấp nhất, để cạnh tranh, họ còn phải chuẩn bị một lượng tài chính không phải là nhỏ, thường dao động từ 30-50 triệu đồng để nộp cho chủ đầu tư trên một căn hộ hoặc sản phẩm được nhận bán. Có những dự án, khoản tiền phải nộp này lên đến cả trăm tỷ đồng.
Môi giới tại một sàn giao dịch địa ốc trao đổi thông tin với khách hàng. Ảnh: DKRA.
Thông thường các sàn giao dịch đều phải đi vay và gặp rất nhiều rủi ro như: trả lãi, lãi quá hạn vì tiêu thụ chậm... Đây là khoản chi phí lớn nhất mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới phải đối mặt. Nhiều sàn giao dịch phải chịu cảnh thua lỗ, nợ nần bởi các khoản chi phí này, tệ hơn là có tình trạng sau khi đã hoàn thành bán sản phẩm cho dự án nhưng bị chây ì hoàn trả tiền ký cược và hoa hồng.
Đối với môi giới bất động sản, ngoài thù lao thấp còn phải tự bỏ chi phí để quảng cáo, để làm marketing tiếp thị cho sản phẩm. Thậm chí, nhiều môi giới còn phải lo vốn hùn hạp cùng chủ sàn giao dịch để ký cược cho chủ dự án hoặc tự giảm giá để bán hàng cho khách (còn gọi là "cắt máu").
Nhìn vào lực lượng môi giới bất động sản Việt Nam, tuy lực lượng hành nghề đông nhưng phần lớn trong số họ đạt chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Trong số đó không ít hành nghề tay ngang, chớp nhoáng, chộp giật. Nếu so sánh với thế giới, môi giới bất động sản Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và đạt trình độ kém. Môi giới bất động sản tay ngang còn lại có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường. Làm thị trường suy yếu, đổ vỡ nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng. Bằng dự án ma, ảo, bằng quảng cáo, đưa thông tin thất thiệt. Gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính. Thậm chí lừa dối vô trách nhiệm với khách hàng, đối tác, chủ dự án bất động sản....
Vậy đâu là nguyên nhân của những hạn chế đó?
Thứ nhất, về môi giới bất động sản, luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là bất cập rất lớn, là nguyên nhân môi giới bất động sản Việt Nam có đến 90% không có kiến thức căn bản của người làm nghề. Đặc biệt là ý thức trách nhiệm với xã hội, cộng đồng và thị trường, của môi giới bất động sản là rất thấp. Việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Ở một số địa phương không quan tâm chức năng này. Một số địa phương khác có tổ chức cũng chỉ là cho có.
Thực trạng đó dẫn đến hiện nay, chỉ ước đạt 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề. Mà kể cả môi giới có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật, thì trình độ và năng lực cũng chỉ đạt để tổ chức bán hàng. Nhân viên môi giới bất động sản Việt Nam đạt trình độ theo chuẩn quốc tế ước khoảng 10%. Nhóm đối tượng này cơ bản được đào tạo qua các khóa học cơ bản, nâng cao hoặc được đào tạo từ nước ngoài.
Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Tuấn Cao.
Một số điểm nữa của môi giới ở Việt Nam là hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì đều không bao giờ báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước, pháp luật có quy định nhưng lỏng nên khó xử lý nên rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.
Thứ hai, về sàn giao dịch bất động sản, quy định pháp luật không bắt buộc các dự án bất động sản phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch. Do đó, việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng... của bất động sản nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng, bị xem nhẹ và đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý hoặc tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật, thậm chí dự án ma như trường hợp sàn Alibaba xảy ra mấy năm trước.
Rất nhiều sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động không tuân thủ quy định phải đăng ký, phải báo cáo với cơ quan quản lý thị trường bất động sản địa phương. Bởi vậy, nhiều sàn giao dịch đã trở thành đối tượng chính tạo ra sốt đất, lũng đoạn thị trường nhà đất ở nhiều địa phương. Cũng như môi giới, sàn giao dịch bất động sản thực sự chuyên nghiệp hiệu quả, tuân thủ pháp luật ở Việt Nam chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10%.
Thứ ba, về hành vi thị trường, khách hàng, người tiêu dùng chưa thật sự coi trọng, tôn trọng môi giới bất động sản, thậm chí chỉ coi họ là người có thông tin, giới thiệu và chỉ trỏ. Rất ít khách hàng có khái niệm môi giới bất động sản là người được giao làm đại diện ủy thác của họ để tìm kiếm sản phẩm bất động sản phù hợp, đánh giá, định giá pháp lý, chất lượng, giá trị thương thảo và hoàn tất mọi thủ tục giao dịch đúng quy định, bảo đảm quyền lợi...
Người bán nhà, chủ đầu tư dự án thì coi môi giới bất động sản là đối tượng được thuê đi bán hàng, không phải là người đại diện cho họ. Chủ đầu tư cũng không coi môi giới sẽ phải có trách nhiệm thực hiện hoàn tất hồ sơ bàn hàng, định vị sản phẩm, đánh giá phù hợp thị trường kết hợp hiệu quả, truyền thông, quảng cáo bán hàng, tư vấn các giải pháp dịch vụ trước, trong, sau bán hàng cho khách hàng nhằm giữ gìn uy tín và nâng cao hình ảnh cho bên bán.
Từ quan điểm môi giới chỉ là bên bán thuê, cần việc, nên chủ đầu tư thường chèn ép môi giới, bắt môi giới phải ký cược tiền chiếm dụng vốn, đôi khi lên đến cả trăm tỷ mới cho bán hàng. Thậm chí, họ ép môi giới phải tiếp tay làm trái quy định pháp luật. Vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như nêu trên, dẫn tới việc cộng đồng, xã hội coi môi giới bất động sản chỉ là "cò mồi".
Vậy giải pháp nào giúp môi giới và sàn giao dịch bất động sản Việt Nam có thể tạo ra được vai trò thực sự quan trọng, tạo ra giá trị cao hơn?
Đầu tiên là cần điều chỉnh luật kinh doanh bất động sản theo hướng mọi giao dịch nhà đất đều phải qua sàn. Sàn giao dịch phải là cơ sở thẩm định, thẩm tra về bất động sản, phải có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước quyền lợi của khách hàng và pháp luật. Môi giới bất động sản trước khi được cấp chứng chỉ hành nghề, buộc phải đào tạo để có đủ kiến thức và hiểu rõ về vai trò của mình. Sau khi được cấp chứng chỉ hành nghề, môi giới sẽ được cấp mã số công nghệ. Việc quản lý môi giới và hoạt động của môi giới sẽ được ứng dụng công nghệ số.
Bên cạnh đó, sàn giao dịch phải là tổ chức hoạt động có điều kiện, đủ năng lực tham gia thẩm tra, thẩm định bất động sản khi tham gia trị trường có tài chính để đảm bảo chịu trách nhiệm trước pháp luật, đối tác và khách hàng....
Ngoài ra, môi giới bất động sản phải nâng cao hơn vai trò của họ đối với xã hội, thị trường bất động sản và người tiêu dùng. Đặc biệt, phải có cơ chế để sàn giao dịch bất động sản thực sự trở thành nơi giao dịch bắt buộc và tập trung. Theo đó, sàn giao dịch sẽ là trung tâm thương mại chuyên biệt cho hàng hóa bất động sản. Đến sàn, khách hàng có thể hoàn toàn tin tưởng vì sản phẩm đã được thẩm định, thẩm tra: đủ điều kiện pháp lý, thông tin đầy đủ rõ ràng, giá cả minh bạch... Ở đó, khách hàng và cả chủ đầu tư bất động sản đều được bảo vệ quyền lợi và lợi ích. Mọi thủ tục giao dịch, giao nhận, thanh toán và pháp lý, đều được hướng dẫn, tư vấn và hỗ trợ tại sàn.
Nguyễn Văn Đính
Nhà đầu tư, khách hàng có thể tra cứu thông tin về hàng trăm dự án bất động sản, chủ đầu tư cùng hàng nghìn sản phẩm trên kho dữ liệu Vhome do VnExpress phát triển.