Chị Duyên - một môi giới 28 tuổi, vừa trông con, vừa nghe điện thoại trả lời nhà đầu tư về giá đất một số dự án tại Mê Linh, Hà Nội. Trong lúc đó, chiếc điện thoại còn lại của chị cũng liên tục đổ chuông.
"Đa số là các nhà đầu tư gọi hỏi về đất nền Mê Linh. Vào năm trước tôi tham gia bán ở nhiều tỉnh miền Nam, miền Trung nhưng từ năm ngoái đến nay chủ yếu tập trung những vùng ven Hà Nội", chị Duyên nói.
Ngoài tư vấn qua điện thoại, thỉnh thoảng chị cũng có dẫn một vài nhà đầu tư đi khảo sát các dự án trong khu vực. Vài tháng nay, số người hỏi về bất động sản Mê Linh nhiều hơn hẳn nên chị dự định cùng một số cộng sự mở điểm tư vấn nhà đất.
Anh Nguyễn Văn Hảo, giám đốc một sàn bất động sản tại Mê Linh cho biết, từ năm ngoái đến nay, thị trường khu vực này trải qua 2 đợt tăng giá. Một đợt tăng giá diễn ra vào cuối năm ngoái khi việc sửa chữa cầu Thăng Long sắp hoàn thiện. Đợt tăng giá tiếp theo của Mê Linh bắt đầu khoảng 2-3 tháng nay với tin đồn một số dự án của các chủ đầu tư lớn sắp được triển khai.
Sau hai đợt tăng giá, đất nền ở một số dự án như khu đô thị Cienco 5, Hoàng Vân... thuộc xã Tiền Phong có mức biến động mạnh nhất. Theo đó, các lô nằm ở tuyến đường trục chính, đường lớn thuộc dự án Cienco có giá dao động 40-45 triệu đồng mỗi m2. Các lô ở vị trí khác, giá dao động từ 21-40 triệu đồng.
"So với một năm trước, giá rao bán tăng 60-80%. Việc giao dịch cũng có nhưng thực tế khoảng 70-80% là khách đến tìm hiểu thị trường", anh Hảo nói.
Cũng theo anh, giá đất nền tại 2 dự án này tăng mạnh nhất bởi nằm cạnh Trường Đại học Tài chính - Ngân hàng đang triển khai và dự án của một doanh nghiệp tên tuổi. Dù vậy, theo ghi nhận, thì tại đại hội cổ đông vừa diễn ra, chủ đầu tư này không đề cập đến việc khởi công dự án tại Mê Linh.
Ngoài 2 khu đô thị trên, tại các kênh rao bán bất động sản trực tuyến, dãy shophouse được giới thiệu sát bên trục đường lớn kéo thẳng vào khu đô thị Vườn hoa Tiên Phong dự kiến hình thành trong tương lai của một tập đoàn lớn cũng lên đến 40 triệu đồng mỗi m2 - tương đương với giá nhiều dự án ở nội thành Hà Nội. Trong khi đó, đầu năm 2020, giá đất ở đây chỉ dao động 15-20 triệu đồng một m2.
Các lô liền kề, biệt thự tại khu đô thị Minh Giang Đầm Và có giá dao động từ 20-35 triệu đồng mỗi m2, tăng gấp đôi so với mức giá hồi đầu năm 2020. Tại dự án Diamond Park, khu đô thị Tiền Phong Mê Linh, Khu đô thị Hà Phong, Chi Đông... giá các lô đất nền cũng được đẩy giá từ mức trên dưới 10 triệu đồng mỗi m2 lên 17-25 triệu đồng mỗi m2, tuỳ vị trí.
Theo tìm hiểu của kênh dữ liệu bất động sản Vhome, hầu hết các giao dịch thời gian qua là hoạt động mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư thứ cấp. Đặc biệt, không ít dự án trong số này vẫn là chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, rất ít dự án có sổ đỏ.
Không riêng đất nền các dự án, đất thổ cư trong làng cũng được theo đà tăng vọt. Ở một số xã như Tiền Phong, xã Mê Linh hay thị trấn Quang Minh, giá đất năm ngoái khoảng 13-15 triệu đồng mỗi m2 nay tăng lên 20-25 triệu đồng. Cá biệt số lô đất gần trục dọc quốc lộ tăng mạnh từ 17-20 triệu đồng lên 30-33 triệu đồng mỗi m2 chỉ trong chưa đến một năm.
Một dự án bỏ hoang ở Mê Linh. Ảnh: Giang Huy.
Lý giải hiện tượng tăng giá đột biến, một số môi giới cho rằng, giá đất ở Mê Linh đang ở tầm trung so với các khu vực nóng sốt như Đông Anh, Thạch Thất... Đặc biệt, gần đây thông tin một số dự án "đắp chiếu" cả thập kỷ được chuyển nhượng lại cho các chủ đầu tư lớn, lác đác có dự án được mở bán trở lại hoặc triển khai hạ tầng. Bên cạnh đó, việc môi giới của vài sàn phân phối lớn ở Hà Nội tập trung về khu vực này cũng là tác nhân khiến thị trường nóng hơn.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng tình trạng "nóng" lên của bất động sản Mê Linh thời gian gần đây chủ yếu là do môi giới và nhà đầu cơ lợi dụng những thông tin chưa chính thức về quy hoạch để thu hút nhà đầu tư.
Ông cũng đưa ra những đánh giá không mấy lạc quan về bất động sản Mê Linh bởi thị trường đang vướng những bài toán khó gỡ về vấn đề pháp lý và quy hoạch. Với ông, đây là hai vấn đề cốt tử đối với sự phát triển của bất động sản.
Theo ông, vào thời điểm xảy ra cơn sốt đến từ hàng chục năm trước, khi Mê Linh chuyển từ Vĩnh Phúc sáp nhập về Hà Nội thì mới chỉ có vài dự án có quy hoạch 1/500 - loại quy hoạch chi tiết xây dựng là cơ sở để có thể lập nên các dự án xây dựng với đầy đủ các giấy tờ được cấp phép từ các nhà quản lý đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, các chủ đầu tư tại Mê Linh khi đó đa phần đều là năng lực kém, không có tiền triển khai hạ tầng nhưng khi thị trường xảy ra sốt ảo vào thời điểm 2009-2010 thì bán rất nhiều nền đất trong dự án cho khách dưới dạng hợp đồng góp vốn. Các hợp đồng này thường ghi nhận giá gốc rất thấp nhưng tiền thu chênh ngoài lại rất cao, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư nếu mua lại dưới dạng chuyển nhượng hợp đồng này, nếu tranh chấp, khoản tiền chênh hàng tỷ đồng sẽ không biết làm thế nào để đòi lại
"Bên cạnh đó, cũng bởi việc sáp nhập về Hà Nội nên đa phần dự án tại Mê Linh chưa nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Nếu bây giờ các dự án có khởi động lại cũng sẽ phải tính toán lại giá đất theo khung hiện nay. Điều này dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư. Và như vậy, những khách mua lại hợp đồng góp vốn cũng sẽ gặp rủi ro", ông Toản cảnh báo.
Vị này khuyến nghị nhà đầu tư nếu muốn tham gia thị trường Mê Linh thì nên mua những dự án có hạ tầng, có sổ đỏ, hoặc có đầy đủ giấy phép quyết định được phép kinh doanh của Sở Xây dựng.
Theo báo cáo đoàn giám sát của HĐND TP Hà Nội công bố hồi tháng 3, trên địa bàn huyện Mê Linh đang có có 60 dự án, trong đó có 47 dự án đô thị được giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất chậm triển khai với tổng diện tích 2.140 ha. Nhiều dự án đã hoang hóa, cỏ mọc um tùm và là nơi chăn bò, trồng rau của người dân.
Tâm Anh