Thời gian vừa rồi tôi thấy nhiều thông tin rao bán giảm giá đất ở Sóc Sơn, Ba Vì nên cũng hỏi một số môi giới. Tôi được một người giới thiệu một khu đất tầm nhìn hồ ở Sóc Sơn có diện tích đất 3.000 m2. Giá hai năm trước khoảng 5,5 triệu đồng mỗi m2, giảm còn 5 triệu đồng một m2.
Môi giới cho biết đây là khu vực chủ yếu đất lâm nghiệp chưa có sổ đỏ, mua bán công chứng vi bằng. Những giao dịch quanh khu vực này vẫn được thực hiện như thế. Nhiều nhà đầu tư sau khi mua đất đã xây khu nghỉ dưỡng hay homestay, chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Mong chuyên gia tư vấn xây nhà trên đất rừng có rủi ro ra sao? Nhà đầu tư cần lưu ý những gì nếu giao dịch những khu đất như trên?
Độc giả Xuan Hung
Một căn nhà xây trên đất rừng nằm ở xã Minh Phú, Sóc Sơn. Ảnh: Hoàng Phong
Chuyên gia tư vấn:
Biệt thự, homestay là công trình nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân. Theo Luật Nhà ở, pháp luật cấm hành vi xây dựng nhà ở trên các loại đất mà không phải đất ở. Do đó, việc xây dựng các công trình nhà ở trên đất rừng, tùy từng trường hợp và hành vi cụ thể, có thể vi phạm rất nhiều quy định khác nhau như Luật Xây dựng, Luật Đất đai hay quy định pháp luật về lĩnh vực lâm nghiệp.
Cụ thể, hành vi xây dựng nhà ở trên đất rừng phòng hộ có thể bị xử phạt hành chính từ 3 đến 250 triệu đồng vì chuyển mục đích khi chưa có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, theo Nghị định 91/2019. Bên cạnh đó, người vi phạm sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được. Ngoài ra, xây dựng nhà trên đất lâm nghiệp sẽ không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Có thể thấy, việc xây dựng nhà trên đất rừng luôn tiềm ẩn hàng loạt rủi ro. Trong đó, việc xử phạt vi phạm hành chính giới hạn trong hai năm, kể từ thời điểm kết thúc vi phạm thì biện pháp khắc phục hậu quả không bị giới hạn thời gian. Điều này có nghĩa là bạn xây nhà trên đất rừng, bất cứ khi nào mà cơ quan có thẩm quyền phát hiện đều có quyền yêu cầu tháo dỡ, khôi phục tình trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp (gồm việc thu lợi từ kinh doanh homestay).
Thực tế, việc xử lý với công trình vi phạm trật tự xây dựng tại Sóc Sơn và một số địa phương tại Hà Nội gặp nhiều khó khăn thời gian qua, góp phần tạo tâm lý nhờn luật của một số người. Cộng thêm với tâm lý đầu tư, xây dựng để chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng ở khu vực này khá phổ biến.
Do đó, khi giao dịch liên quan đến khu vực đất lâm nghiệp, người mua cần chú ý đến một số điều quan trọng dưới đây:
Thứ nhất, trong trường hợp thửa đất giao dịch đã có toàn bộ hoặc một phần đất ở được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu thông tin về quy hoạch lâm nghiệp liên quan đến thửa đất đó có bị chồng lấn không. Nhiều địa phương mặc dù giấy chứng nhận thửa đất do ngành tài nguyên quản lý là đất ở nhưng theo quy hoạch lâm nghiệp do ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý thì thuộc về quy hoạch rừng. Trong trường hợp quy hoạch không đồng bộ như vậy, nhà đầu tư nên hạn chế giao dịch vì sẽ rất khó xin giấy phép xây dựng nhà ở.
Thứ hai, trường hợp thửa đất giao dịch hoàn toàn là đất rừng, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về các loại quy hoạch (sử dụng đất, lâm nghiệp, đô thị) và kế hoạch sử dụng đất dự kiến của địa phương để có thể đánh giá khả năng chuyển đổi mục đích. Thực tế, nhiều người không tìm hiểu kỹ khả năng chuyển đổi quy hoạch các loại đất, vẫn xây nhà trên đất rừng dù không chuyển đổi được, dẫn đến vi phạm về trật tự xây dựng, đất đai.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn
Đoàn luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản