Trong bản kiến nghị gửi Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) trình bày, lãi suất 8,2% một năm mà gói 120.000 tỷ đồng áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà thuộc dự án cải tạo, xây lại, tuy thấp hơn 1% so với mức 9% một năm mà người thu nhập thấp vay hiện nay, song vẫn quá cao so với khả năng tài chính của người nghèo tại đô thị.
Ngân hàng Nhà nước quy định các mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được xác định 6 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2% một năm cho người mua áp dụng đến ngày 30/6 càng làm cho tâm lý của người vay thêm bất an.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa mặn mà vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do lãi suất quá sức chịu đựng của họ. Ví dụ trường hợp căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng với lãi suất 8,2% một năm. Chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng một tháng, chưa kể còn phải trả một phần nợ gốc. Thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, đẩy người vay vào viễn cảnh bấp bênh.
Theo ông Châu, ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất thấp, dài hạn là chính sách cốt lõi. Ở nhiều quốc gia, người mua nhà ở xã hội được cho vay với lãi suất thấp, dài hạn với các kỳ hạn khác nhau tuỳ theo từng nhóm đối tượng được phân nhóm theo thu nhập để có chính sách ưu đãi tín dụng phù hợp.
Dự án nhà ở xã hội tại TP Thủ Đức tháng 11/2022. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo Tổ chức định cư toàn cầu Habitat của Liên Hiệp quốc thì chính sách bán trả góp nhà ở xã hội, nhà giá thấp (social housing, low cost housing) dành cho người có thu nhập thấp (low income) là những người chỉ có một phần điều kiện tài chính, nhưng không có đủ toàn bộ tài chính để tự mình tạo lập nhà ở. Vì thế, nhóm đối tượng này cần có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất thấp, dài hạn phổ biến là trên dưới 25 năm (độ dài của một thế hệ) để mua trả góp nhà ở xã hội.
Tương tự như chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam đang cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ cần có một phần vốn để thanh toán 20% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và được vay ưu đãi 80% giá trị hợp đồng còn lại với lãi suất thấp 4,8-5% một năm trong thời hạn tối đa 25 năm.
Theo HoREA, hiện Ngân hàng chính sách xã hội đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng do không có nhà ở xã hội nên không có người vay. Nếu tính suất vay bình quân là 600 triệu đồng một căn, với nguồn vốn 11.000 tỷ đồng thì Ngân hàng chính sách xã hội còn có thể cho 18.000 người vay mua nhà ở xã hội.
"Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8% một năm tại Ngân hàng chính sách xã hội", ông Châu nói.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dự kiến giải ngân trong giai đoạn 2023-2030, sau gần 2 tháng triển khai thực hiện thì Ngân hàng Nhà nước cho biết chưa phát sinh dư nợ do chưa có người vay. Đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa vay do chưa có dự án nhà ở xã hội mới, hoặc các dự án trên đây đang bị vướng mắc, ách tắc thủ tục nên chưa có chủ đầu tư nào được vay.
Bộ Xây dựng cho biết có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội tại 36 địa phương đã được cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng, có tổng mức đầu tư khoảng 70.000 tỷ đồng với hơn 85.600 căn hộ, đã đăng ký vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo HoREA, quan sát phản ứng của thị trường với gói tín dụng này cho thấy, số lượng dự án nhà ở xã hội đã lựa chọn được chủ đầu tư chưa nhiều. Vì còn đang triển khai thủ tục đầu tư xây dựng nên cần tập trung tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư.
Ông Châu dẫn chứng, thập kỷ trước, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà vay với lãi suất không quá 6% một năm, định kỳ tháng 12 hàng năm, Ngân hàng Nhà nước công bố mức lãi suất cho năm tiếp theo (bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường), thời hạn vay 10-15 năm. Gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện đúng tinh thần hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư và rất thành công. Quan sát quá trình thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, các ngân hàng thương mại được cấp bù lãi suất một đồng có thể huy động được 33 đồng vốn của xã hội, mang lại hiệu quả rất lớn.
Trong các năm 2013-2016 gói tín dụng này đã giải ngân gần 29.700 tỷ đồng đạt 98,9% và đạt được các mục tiêu. Đó là hỗ trợ gần 53.000 khách hàng mua được nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng mỗi căn. Theo HoREA, gói này còn giải quyết được hàng tồn kho và nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản, góp phần gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà thầu xây dựng, đơn vị cung ứng vật tư thiết bị, tổ chức tín dụng. Nhờ đó, thị trường bất động sản có động lực vượt qua khủng hoảng giai đoạn 2008-2013 và từng bước phục hồi dần từ năm 2014-2015.
"Trong khi đó, xét từ góc độ hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa tinh thần cho vay lãi suất thấp ổn định trong thời gian dài 10-15 năm. Ngân hàng Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay ưu đãi trong 5 năm, khi hết thời hạn ngân hàng thương mại và người mua, thuê mua nhà ở xã hội thỏa thuận lãi suất vay. Viễn cảnh lãi suất mới sau 5 năm ưu đãi sẽ cao hơn, nên người mua nhà sợ, không dám vay", ông Châu nói.
Theo HoREA, trên cơ sở Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục quy định chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua, HoREA tiếp tục đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục xem xét đề xuất gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước. Đây mới chính là gói tín dụng đúng với tinh thần chiến lược quốc gia phát triển một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Bên cạnh các đề xuất điều chỉnh lãi vay và thời hạn vay cho nhà ở xã hội, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay giảm 2% để hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, trong đó có đơn vị phát triển nhà ở thương mại.
Vũ Lê