Từ đầu tháng 8, liên tiếp các phiên đấu giá đất huyện ven Hà Nội hút lượng lớn người tham gia với hàng nghìn hồ sơ đăng ký. Ở Hoài Đức ngày 19/8, hơn chục lô đất tại xã Tiền Yên được trúng với giá trên 100 triệu đồng mỗi m2, lô cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng - ngang với biệt thự, liền kề tại một số khu đô thị xung quanh.
Huyện phía Tây này hiện cũng là một trong những khu vực có loạt dự án với hàng nghìn biệt thự, liền kề bỏ hoang.
Dự án Sơn Đồng Center cách khu đất ở Tiền Yên hơn 3 km là ví dụ. Khởi công cách đây 4 năm, nhưng đến nay, hầu hết căn liền kề ở đây vẫn chưa có cư dân về sinh sống.
Dự án có quy mô 2,5 ha gồm 150 căn liền kề, diện tích 65-100 m2. Đầu năm nay, chủ đầu tư mở bán hơn chục căn liền kề cuối cùng.
Trên thị trường chuyển nhượng, những căn liền kề nằm phía trong có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Một số căn góc, nằm mặt đường quốc lộ được rao bán lên đến 160-180 triệu đồng một m2. Như vậy, tổng giá trị một căn liền kề phía bên trong tại đây có thể tương đương một lô đất vừa được đấu giá ở xã Tiền Yên.
Chỉ một số căn phía mặt đường của dự án được cho thuê làm văn phòng môi giới nhà đất, cơ sở kinh doanh đồ thờ cúng.
Còn lại hầu hết căn ở mặt sau như trong ảnh vẫn bỏ trống.
Trước đây, chủ đầu tư từng quảng cáo dự án có thể hưởng lợi nhờ dễ dàng các kết nối với các tuyến đường trọng điểm của thành phố như vành đai 3,5 hay vành đai 4.
Ngay sát các công trình của trung tâm huyện Hoài Đức là Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 (Lideco), nằm trong chuỗi đô thị vệ tinh liên hoàn tại khu vực phía Tây Hà Nội. Dự án này có gần 650 căn biệt thự đơn lập và trên 130 căn nhà liền kề, triển khai từ năm 2007.
Một phần của dự án đã được hoàn thiện và bàn giao cách đây hơn chục năm. Hiện nay, khu đô thị này đã cơ bản đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, trường học. Dù vậy, đến nay nhiều căn biệt thự, liền kề vẫn không có người ở.
Trong ảnh là một góc dãy biệt thự cạnh hồ trung tâm của dự án còn nguyên hiện trạng như thời điểm bàn giao. Giá chuyển nhượng của dãy biệt thự ven hồ dao động 100-125 triệu đồng một m2. Với diện tích 250-300 m2, giá bán có thể lên đến 25-37 tỷ đồng một căn, tuỳ vị trí. Giá rao bán này tăng trên 20% so với cuối năm ngoái, nhưng thanh khoản không cao.
Bên trong một căn nhà bàn giao thô tại dự án Lideco.
Theo ông Hữu Tuấn, một nhà đầu tư gần 10 năm kinh nghiệm tại thị trường phía Tây, loại sản phẩm này khó thanh khoản bởi mặt bằng giá đã lên cao. Điều này khiến những người có nhu cầu ở thật khó tiếp cận. Còn nhiều chủ sở hữu các căn biệt thự này cũng có không ít các bất động sản khác, trước đây mua với mục đích đầu cơ là chủ yếu.
Để có thể hoàn thiện một căn này với đồ nội thất ở mức trung bình, không có thang máy, theo ông Tuấn, người mua cũng phải cần tối thiểu 2-3 tỷ đồng.
Cách Lideco hơn 1 km là Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch do Tổng công ty cổ phần Thương mại Xây dựng Vietracimex làm chủ đầu tư. Dự án rộng khoảng 140 ha, được phê duyệt từ 2008. Thời điểm 2012-2013 khi thị trường khủng hoảng, vài công trình được xây dựng rồi bỏ hoang. Tới cuối năm 2021, chủ đầu tư tái khởi động dự án với tên thương mại mới là Hinode Royal Park.
Bên trong khu đô thị, hàng loạt dãy liền kề, biệt thự vẫn bỏ trống, không người về ở. Số ít được các công ty môi giới, sàn giao dịch thuê mặt bằng làm văn phòng. Nhiều hạng mục dang dở, một số dãy vẫn đang tiếp tục được xây dựng.
Dù phần lớn bị bỏ không, giá bán biệt thự, liền kề, shophouse tại đây vẫn neo ở mức cao. Một số căn liền kề rộng 90-105 m2 được chào lên đến 11,5-16 tỷ một căn. Biệt thự diện tích 200-250 m2 có giá chuyển nhượng 25-27 tỷ đồng một căn.
Trong ảnh là một góc dự án Vườn Cam, tên thương mại Orange Garden, nằm tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, với loạt căn biệt thự không người ở nhìn từ trên cao. UBND tỉnh Hà Tây cũ duyệt nhà đầu tư phát triển dự án này từ cuối năm 2007. Dự án có quy mô hơn 46 ha, với trên 600 biệt thự, nhà liền kề diện tích từ 200 m2 đến khoảng 800 m2.
Sau hơn 15 năm, toàn bộ biệt thự đã hoàn thiện mặt ngoài, được xây thêm cổng, hàng rào. Cảnh quan xung quanh như hồ nước, cây xanh, tiểu cảnh nội khu đã có sẵn.
Hiện dự án vẫn rất ít người dân đến ở, trong khi giá bán những căn biệt thự ở đây lên đến hàng chục tỷ đồng. Đơn cử, một số căn biệt thự đơn lập rộng 340 m2 được chào 34 tỷ đồng. Một số căn 200-240m2 cũng được bán 100-110 triệu đồng một m2.
Đoạn đường phía ngoài dự án biệt thự Vườn Cam vẫn dang dở, khiến dự án chưa thể trực tiếp kết nối với Đại lộ Thăng Long. Chỉ một số căn phía mặt đường được sử dụng làm văn phòng của các sàn giao dịch bất động sản.
Cách Khu đô thị Vườn Cam khoảng 3 km là Khu đô thị Đại học Vân Canh (tên thương mại: An Lạc Green Symphony). Dự án được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc làm chủ đầu tư vào năm 2007 với tổng diện tích gần 60 ha. Tuy nhiên, hơn chục năm sau đó, dự án rơi vào tình cảnh “đắp chiếu”. Đến tháng 6/2020, sau khi được UBND TP Hà Nội duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư, dự án mới khởi động trở lại.
Loạt nhà thấp tầng trong An Lạc Green Symphony được hoàn thiện với mặt ngoài hiện đại, sơn màu bắt mắt hơn, nhưng cũng chung tình trạng không thu hút được cư dân đến sinh sống như các dự án khác ở Hoài Đức. Cổng nhiều biệt thự tại đây đều dán biển cấm vào công trình đã bàn giao, nếu vi phạm sẽ bị phạt 2 triệu đồng.
Trong khu đô thị, một số tuyến đường vẫn bị rào chắn. Các căn liền kề diện tích 80-100 m2 có giá trung bình 100-120 triệu đồng một m2, biệt thự 126 đến 253 m2, giá khoảng 160-170 triệu đồng một m2. Một số căn biệt thự song lập diện tích hơn 250 m2 đang được chào 25,5 tỷ đồng.
Nam An Khánh là một trong những dự án có số lượng nhà bỏ hoang nhiều nhất huyện Hoài Đức. Dự án này có quy mô gần 1.800 sản phẩm thấp tầng gồm nhà liền kề, biệt thự tại xã An Khánh, An Thượng.
Ban đầu, dự án được duyệt nhà đầu tư từ năm 2006. Tuy nhiên, trải qua nhiều thăng trầm về pháp lý, tài chính, Nam An Khánh từng phải dừng thi công, đến năm 2015 mới tài khởi động. Đến nay, khu đô thị này vẫn còn nhiều hạng mục dở dang. Chỉ một số căn ở mặt đường trục đường chính khu đô thị được sử dụng, cho thuê làm sàn giao dịch bất động sản, nhà hàng, quán cafe.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói rằng nhu cầu đầu tư và ở thực luôn song hành trên thị trường bất động sản. Song tại nhiều khu đô thị, nhà đầu tư mua đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn đến 70%, chỉ số ít là để ở thực.
Khi thị trường qua giai đoạn"sốt nóng", nhóm nhà đầu tư sẽ ôm vốn trong đống tài sản đợi chu kỳ mới. Người mua ở thực khó xuống tiền vì giá đẩy lên cao hoặc do dự án thiếu tiêu chí phục vụ nhu cầu để ở như hạ tầng kết nối, tiện ích. Điều này lý giải việc nhiều khu đô thị hàng nghìn biệt thự, liền kề bỏ hoang không có dân cư.
Tình trạng đổ xô đấu giá đất, đẩy giá đất huyện trúng vượt trăm triệu đồng một m2, trong khi hàng nghìn căn biệt thự liền kề xung quanh, giá tương đương lại bỏ hoang, theo ông Võ, tạo nên tình cảnh nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay.
Ông nhìn nhận nguyên nhân sâu xa đều đến từ mục đích đầu cơ găm hàng chờ lướt sóng. Việc này tạo ra hệ luỵ giá nhà tiếp tục leo thang, vượt qua khả năng của người dân.
Đồ họa: Hoàng Khánh
Anh Tú - Ngọc Diễm
Ảnh: Phạm Chiểu