Gia đình tôi đang sống ở TP HCM, hiện có thu nhập ổn định và dư được một số tiền hơn 2 tỷ đồng. Trước nay tôi vẫn gửi ngân hàng nhưng do lãi suất thấp nên tính rút ra mua bất động sản.
Tôi thấy khá nhiều thông tin về nhà đất cắt lỗ, giảm giá thời gian qua nhưng phân vân không biết với số vốn trên có thể lựa chọn những loại hình nào đầu tư phù hợp. Mục tiêu chính là vừa tích lũy tài sản vừa đợi khi thị trường tốt lên, tầm 2-3 năm nữa nếu giá nhà tăng sẽ sang nhượng lại kiếm lời.
Tôi không tính chuyện đi vay thêm lúc này, chuyên gia có thể tư vấn những loại hình bất động sản nào phù hợp và khu vực nào có thể mua với tầm giá trên. Xin cảm ơn.
Bất động sản khu Tây TP HCM, đoạn qua huyện Bình Chánh tháng 10/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Thanh Thúy
Chuyên gia trả lời
Chào bạn, với câu hỏi này tôi hiểu rằng bạn có sẵn khoản tiền mặt 2 tỷ đồng, không muốn sử dụng thêm vốn vay và muốn tìm những bất động sản nào đang có giá giảm sâu so với các giai đoạn trước để đầu tư.
Thực tế gần đây, giá nhà đất đã điều chỉnh dần về mức hợp lý. Giá bán thứ cấp sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, nhà ở, biệt thự. Tuy nhiên để đưa ra lời khuyên bắt đáy rất khó, bởi lẽ việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng đều là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan.
Mỗi loại hình bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó. Vậy nên nếu bạn đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua bất động sản để đầu tư, không cần quá quan tâm đến giá của căn nhà đó đã ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy có sự điều chỉnh hợp lý có thể lập tức mua vào.
Mục tiêu chính của bạn là giữ bất động sản chờ tăng giá sẽ sang nhượng lại kiếm lời. Trong giai đoạn hiện nay nếu có sẵn 2 tỷ đồng thì không thiếu sự lựa chọn đầu tư bất động sản. Dưới đây là một số gợi ý mà bạn có thể tham khảo.
Đầu tiên, nếu muốn đầu tư đất nền, nhà riêng tại TP HCM, bạn sẽ có khá ít sự lựa chọn với 2 tỷ đồng. Bạn sẽ phải đi ra xa các khu vực ngoài rìa các quận Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9. Những khu vực này, bạn có thể tìm kiếm được các nền đất diện tích từ 35-40 m2 tầm giá 2 tỷ đồng. Thời điểm này, nhà đầu tư có sẵn dòng tiền mặt sẽ chiếm lợi thế trong các cuộc thương lượng giá, cơ hội để mua được đất rẻ là khá cao.
Tuy nhiên, bạn cần xác định những nền đất này sẽ ở xa khu dân cư, thậm chí ở những khu vực chưa có sự phát triển về hạ tầng, dịch vụ dân sinh. Bạn thuần túy đầu tư sẽ phải chờ đợi một thời gian dài ít nhất 3-5 năm để những khu vực này sôi động hơn.
Nếu bạn chấp nhận về các tỉnh quanh TP HCM, lựa chọn sẽ đa dạng hơn cả về diện tích và khu vực. Sau một thời gian tăng nóng, giá đất nền ở nhiều khu vực vệ tinh như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Long An, Tây Ninh... đã hạ nhiệt trung bình 10-20% so với giai đoạn 2022.
Với tầm 2 tỷ đồng, bạn đã có thể mua một nền đất diện tích 100-120 m2, có thổ cư một phần (tầm 60% mảnh đất) ngay trong các khu dân cư hiện hữu. Nếu để đầu tư lâu dài, bạn có thể xem xét mua các nền đất dự án gần các khu vực có khu công nghiệp đang phát triển mạnh như Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa-Vũng Tàu) hay Bến Lức, Đức Hòa (Long An).
Các dự án đất nền trung tâm Bà Rịa, Long An trung bình 16-25 triệu đồng mỗi m2, tương đương trên dưới 2 tỷ đồng một nền. Nếu chịu khó dịch chuyển ra xa hơn về hướng Phan Thiết, Mũi Né cũng có nhiều dự án đất nền giá 2,2-2,5 tỷ đồng một sản phẩm. Đây là một trong những khu vực có nội lực và tiềm năng lớn để tăng giá trong dài hạn nhờ cơ sở hạ tầng đang được phát triển mạnh mẽ. Với những dạng bất động sản này, bạn sẽ cần chờ đợi trong thời gian đủ dài để có biên lợi nhuận đủ lớn theo mong muốn.
Hai là, với tầm 2 tỷ đồng bạn có thể mua lại một số sản phẩm căn hộ, thuộc loại 1 phòng ngủ hoặc căn Studio ở các khu vực không phải trung tâm TP HCM, với mức giá mà người bán vốn đang sử dụng vốn vay nhiều, nay gặp áp lực tài chính phải giảm giá để sang nhượng lại.
Còn với căn hộ thông thường, 2 tỷ đồng rất khó mua dự án sơ cấp nếu không đi vay thêm. Từ 2021 đến nay, giá chung cư thứ cấp ở TP HCM cũng tăng khá mạnh, trung bình đều trên mức 2,5-3 tỷ đồng. Với nhà chung cư cũ triển khai 5 năm trở lại đây, diện tích 55-60 m2, có vị trí kết nối giao thông tốt cũng đều tăng giá gấp đôi sau vài năm bàn giao và ra sổ hồng. Nếu vẫn muốn đầu tư căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng, chỉ còn cách dịch chuyển về các thủ phủ công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai với quãng đường di chuyển về TP HCM lên đến 15-20 km.
Tuy nhiên rất nhiều chung cư cũ, niên đại sử dụng trên 8-10 năm ở các quận ngoại thành như quận 8, 9, 12, Thủ Đức vẫn có giá khá mềm, thậm chí chỉ tầm 2 tỷ đồng cho diện tích nhỏ. Bạn có thể mua và cho thuê ngay để tạo ra dòng tiền đều hàng tháng. Nhưng những chung cư này sẽ thiếu hụt tiện ích sinh hoạt và chất lượng cũ, khả năng tăng giá thứ cấp thấp, các yếu tố giúp tăng giá không còn nhiều.
Với nhà phố xây sẵn quy chuẩn nền đất 50-75 m2 tại TP HCM đều có giá ở ngưỡng 3,5-4 tỷ đồng. Dù là "kẹt vốn" cần bán gấp, họ cũng giảm xuống tầm 2-3 tỷ đồng, vẫn vượt tầm tài chính của bạn. Trường hợp bạn chịu tìm kiếm có thể mua được nhà riêng diện tích nhỏ trong các khu dân cư ở Thuận An, Thủ Dầu Một (Bình Dương) hay Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom (Đồng Nai).
Ngoài ra, với tầm tiền này, bạn cũng có thể mua được nhiều dạng bất động sản khác vừa đầu tư cho thuê vừa kết hợp có căn hộ để cuối tuần nghỉ dưỡng tại một số dự án ở Hồ Tràm, Long Hải hay Phan Thiết, Nha Trang nhưng sẽ có ít lựa chọn.
Các phương án trên nêu ra để bạn có thể hình dung và tham khảo. Chúc bạn lựa chọn được bất động sản phù hợp.
Ông Đinh Hoàng Thắng
Quản lý cấp cao Công ty Cổ phần Property Guru Việt Nam