Nguyễn Thị Huệ, 42 tuổi, công nhân nhà máy PouYuen, đến TP HCM từ 1998. Để Huệ tới “miền đất hứa”, gia đình vay mượn hai triệu đồng cho con làm lộ phí. Ngày đầu, lương cơ bản được hơn 500.000 đồng, mỗi tháng, Huệ gửi về quê gần một nửa, số còn lại dành cho ăn uống, trả tiền trọ.

Ít tiền, Huệ ở ghép với các bạn. Phòng trọ vách, mái đều bằng tôn. Nắng nóng. Mưa dột. Nền nhà luôn ẩm ướt. Giấc mơ có một chỗ ở đàng hoàng của Huệ cũng bắt đầu từ đó. Nhưng phải gần 10 năm sau chị mới có những khoản tiết kiệm đầu tiên, khi các em ra trường, tiền gửi về quê thưa dần.

“Nhớ ngày lương 5 triệu, tôi để ra hai triệu nuôi giấc mộng mua nhà. Có bữa hết tiền ăn, bụng rỗng nhưng không dám đụng đến”, Huệ nói. Đến nay, khi thu nhập mỗi tháng trên 12 triệu, chị vẫn giữ thói quen, dù phải chắt bóp chi phí gia đình, con nhỏ… Nhưng, mơ ước có được căn nhà vẫn xa vời.

Gần 25 năm vào Sài Gòn, mẹ con chị Huệ hiện sống trong căn phòng chưa đến 10 m2. Ảnh: Đình Văn

Chị Huệ nói, để mua căn hộ trả góp phải có một khoản trả trước. Ở thời điểm mức trả trước khoảng 200 triệu, chị chưa có đồng nào. Khi dành được số này, phần trả trước đã tăng lên gấp đôi. “Lúc tiết kiệm được 400 triệu, tôi lại không biết kiếm nhà xã hội ở đâu”, Huệ nói. Chị cũng đã tìm đến nhà thương mại nhưng loại nhà này phải “dồn hết lương để trả hàng tháng thì lấy gì nuôi con”.

Mẹ con chị Huệ là một trong gần ba triệu lao động nhập cư đến Sài Gòn làm việc đa phần đang thuê trọ. Với cư dân thành phố, hơn 500.000 hộ cũng chưa sở hữu nhà, bao gồm 20.000 công chức thành phố - chiếm 1/4 tổng số hộ dân, theo thống kê của Sở Xây dựng. Con số này chưa bao gồm những gia đình sống chen chúc trong căn nhà diện tích dưới 10m2/người - không đủ chuẩn nhà ở theo quy định.

Nguyễn Thị Hoàng Trang, 34 tuổi, chuyên viên Phòng Lao động, thương binh và Xã hội quận 11, là một trong số công chức thành phố chưa có nhà. Hơn 10 năm qua, dù đã lập gia đình, chị vẫn sống cùng gia đình người anh tại Bình Tân, cách nơi làm việc gần 15 km. Căn nhà hai tầng xây trên mảnh đất 24m2 là chỗ tá túc của 9 người. Từ ngày có đứa con đầu, vợ chồng chị đã mơ về một căn hộ có phòng ngủ và phòng khách riêng để con có chỗ chơi đùa, học tập.

Tổng thu nhập mỗi tháng gần 20 triệu, anh chị chỉ nhắm đến nhà ở xã hội vì giá không quá cao, lãi suất thấp, được trả góp đến 25 năm. Sau nhiều năm chi tiêu tiết kiệm, vợ chồng chị dành được một khoản đủ trả mức ban đầu nhưng nhà không có.

“Tôi đã chờ đợi hơn 8 năm mà chưa đến lượt”, chị Trang nói.

Gia đình chị Huệ, chị Trang thuộc 9 trường hợp gồm lực lượng vũ trang, người có công, người thu nhập thấp… đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Loại nhà được ưu đãi về thuế đất, vốn vay, giá thấp hơn nhà thương mại - là hy vọng của hầu hết người lao động có thu nhập thấp.

Thực tế, số lượng nhà ở xã hội đã xây được chỉ đáp ứng phần nhỏ nhu cầu. 15 năm qua, chỉ 31 dự án với 1,55 triệu m2 sàn, tương ứng 18.800 căn hộ được đưa vào sử dụng. Mỗi mét vuông nhà ở xã hội từ 14 đến 20 triệu đồng, trung bình mỗi căn hộ có giá 1 - 1,6 tỷ, theo giá thẩm định của Sở Xây dựng công bố năm 2019. Mức giá này được xem là thấp trên thị trường song vẫn còn cao so với mặt bằng thu nhập, nhất là với công nhân.

Khảo sát trên một nghìn mẫu thực hiện vào cuối năm ngoái của Viện Nghiên cứu đời sống xã hội (Social Life) cho thấy, trước dịch thu nhập mỗi tháng của công nhân dưới 5 triệu đồng chiếm 30%, 45% có mức 5-7 triệu. Chỉ 26% nhận lương từ 7 triệu trở lên.

Một khảo sát khác trên 400 người về các vấn đề di cư thực hiện tháng 6 vừa qua, hơn 82% đang ở trọ và gần 63% người chọn gắn bó với thành phố, chưa có ý định về quê trong ít nhất 3 năm tới. Tuy nhiên, chỉ 5 người, tức 1,25% đang mua chung cư trả góp với thời gian chi trả 10-20 năm. Có trường hợp tiền trả hàng tháng chiếm đến 70% thu nhập.

Bảng khảo sát 400 người về tình trạng cư trú tại TP HCM

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện chỉ có hơn 5.000 người được hỗ trợ vay ưu đãi từ Quỹ Phát triển nhà ở với lãi suất 4,7% mỗi năm trong 20 năm để mua nhà. Riêng từ nguồn vốn Ngân hàng chính sách chỉ hơn 300 người vay.

Ông Trần Văn Tiên, Giám đốc Ngân hàng chính sách xã hội TP HCM nói, đơn vị rất muốn giải ngân vốn vay cho người mua nhà nhưng ít khách.

“Ngân hàng có tiền nhưng ít có người vay vì không có sản phẩm để mà mua”, ông Tiên nói. Nhiều năm qua, khi lập kế hoạch vốn cho loại hình vay mua nhà xã hội trình Chính phủ cấp, ngân hàng này chỉ đưa con số 10-20 tỷ/năm.

“Khá ít nhưng chúng tôi cũng không thể nâng lên vì không giải ngân được”, ông Tiên nói, giải thích thêm kế hoạch vốn được đưa ra sau thu thập thông tin “giỏ hàng” từ Sở Xây dựng.

Chuyên gia tư vấn quy hoạch chiến lược và thiết kế đô thị của một công ty Singapore, ông Nguyễn Đỗ Dũng nói, nhà ở xã hội kém phát triển, không chỉ hệ lụy đến người nghèo mà còn ảnh hưởng cả nền kinh tế, xã hội.

Người lao động khi phải thuê nhà, theo ông Dũng, thường có tâm lý sống tạm bợ, các khu nhà trọ vì thế nhếch nhác, lộn xộn. Địa phương cũng khó đảm bảo được điều kiện về giáo dục, y tế do người tạm cư liên tục dịch chuyển.

Việc sở hữu nhà không chỉ giúp môi trường sống được quan tâm mà còn khiến người lao động gắn bó với xí nghiệp, nhà máy. Bởi họ hiểu rằng để có tiền trả góp cần giữ được công ăn việc làm, từ đây cũng giúp hoạt động của doanh nghiệp ổn định hơn.

“Hơn 600.000 người rời TP HCM sau dịch là ví dụ về tính dịch chuyển cao của lao động khi không có tài sản để an cư ở nơi làm việc”, ông Dũng nói.

Với kinh nghiệm làm quy hoạch đô thị nhiều năm, ông Dũng chỉ ra ba rào cản khiến nhà ở xã hội phát triển chậm.

Đầu tiên, giá nhà phụ thuộc giá đất đã có hạ tầng đường, điện, nước… song nguồn đất này ở TP HCM hạn chế. Đây chính là lý do khiến giá nhà đất ở đô thị hơn 10 triệu dân bị đẩy lên cao.

Tại một số quốc gia, khi làm quy hoạch, nhà nước chuẩn bị sẵn quỹ đất cho nhiều năm phát triển. Như thành phố Calgary - trung tâm kinh tế hàng đầu của Canada luôn có đủ đất có hạ tầng cho 15 năm phát triển và 30 năm đối với đất thô. Việc này đảm bảo giá đất thấp để người nghèo có cơ hội an cư và thu hút doanh nghiệp.

Lý do thứ hai, thủ tục pháp lý triển khai dự án chậm trễ. Giới đầu tư bất động sản đưa ra công thức “1-2-4 năm” để so sánh thời gian từ khi được giao dự án cho đến khi đưa sản phẩm ra thị trường của ba nước châu Á. Ở Singapore chỉ cần một năm, Trung Quốc cần hai năm trong khi ở Việt Nam cần tới 4 năm. Thời gian kéo dài dẫn tới rủi ro giá tăng khiến cho giá bán bị đội lên, cơ hội sở hữu nhà cho người nghèo lại càng thấp.

Nguyên nhân thứ ba khiến nhà ở xã hội gần như biến mất khỏi thị trường là các quy định pháp luật không khuyến khích đầu tư. Đặc biệt, quy định tỷ lệ lợi nhuận khi doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không quá 10%, thời gian thu hồi vốn tối thiểu 15 năm, đã làm nản lòng doanh nghiệp.

“Thay vì chỉ cần quy định giá bán, kiểm soát chất lượng, nhà nước lại quy định cách làm, lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn. Nếu doanh nghiệp làm đúng thì dự án kéo dài, lợi nhuận thấp, còn tìm cách “lách” lại đối mặt rủi ro pháp lý”, ông Dũng nêu. “Nhiều doanh nghiệp chọn cách tốt nhất là không làm nhà xã hội dù nhu cầu thị trường rất lớn”.

‘Đứt hơi xây nhà ở xã hội’

Hơn 20 năm gắn bó ngành xây dựng và cho ra thị trường khoảng 7.000 căn hộ giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành nói, vướng mắc về thủ tục làm nản lòng nhiều nhà đầu tư.

“Chúng ta nói rất nhiều nhưng thực sự có muốn thay đổi không? Nhiều năm qua vấn đề nhà ở xã hội càng gỡ càng rối”, ông Nghĩa nói.

Theo ông, về lý thuyết quy trình thực hiện nhà ở xã hội chỉ có 4 bước, ít hơn một bước so với nhà ở thương mại, nhưng doanh nghiệp mất ba năm mới thực hiện xong bước một - làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Ngoài ra, một dự án muốn được phê duyệt cần ý kiến của 11 sở, ngành. Trước đây, doanh nghiệp giải quyết theo từng cửa, chỗ nào không đồng ý sẽ hỏi lý do và gỡ luôn. Giờ đây, thành phố cải cách thủ tục hành chính, nộp hồ sơ qua một cửa, khi nhận được câu trả lời không chấp thuận, doanh nghiệp không biết vướng chỗ nào.

“Ngần ấy thủ tục đã khiến doanh nghiệp xoay xở muốn đứt hơi, gần đây còn thêm tiêu chí đánh giá tác động kẹt xe”, ông nói.

Theo ông Nghĩa, tiêu chuẩn nhà ở xã hội là bán cho người đăng ký thường trú hoặc tạm trú dài hạn ở nơi có dự án. Như vậy, nhà ở xã hội không thu hút dân mới mà còn giúp giãn dân đang sống ở các nhà trọ. Vậy nhưng dự án vẫn phải chịu quy định này. “Sở Giao thông Vận tải cho ý kiến ‘dự án nguy cơ kẹt xe’ là toàn dự án phải dừng luôn”, ông Nghĩa nói.

Về lợi nhuận, ông Nghĩa nói rằng lý thuyết được vay vốn ưu đãi 4,8% mỗi năm nhưng bao năm qua Lê Thành phải vay với lãi suất 11%, không khác gì nhà ở thương mại. Trong khi lợi nhuận của dự án bị khống chế 10% đối với nhà bán và 15% đối với nhà thuê.

Ông Nghĩa nêu công ty có một dự án 2ha có tổng mức đầu tư 600 tỷ đồng. Trong đó, 100 tỷ đồng tiền đất được Lê Thành mua lại của người dân với giá thị trường, 500 tỷ đồng chi phí xây dựng. Theo quy định, giá nhà ở xã hội không được tính tiền đất. Với trường hợp đất của doanh nghiệp, nhà nước sẽ hoàn lại theo khung giá đất đã được quy định, bằng khoảng 20% chi phí thực tế.

Còn lợi nhuận, khi đầu tư nhà ở xã hội được tính trên chi phí xây dựng nhưng không quá 10% đối với nhà bán và 15% đối với nhà cho thuê. Như vậy với 500 tỷ đồng xây nhà để bán, công ty chỉ lời được 50 tỷ đồng. Nếu một dự án hoàn thành với thời gian 5 năm doanh nghiệp thu hồi được vốn và lãi được 50 tỷ đồng, chia ra mỗi năm lãi 2% - thấp hơn nhiều so với việc “không làm gì và đem tiền đi gửi ngân hàng”.

“Nhiều thủ tục kinh hoàng. Nhà đầu tư làm xong một dự án thì không dám làm tiếp mà chuyển sang làm nhà ở thương mại cho khỏe”, ông Nghĩa nói.

Các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM

Khi nào có một triệu ngôi nhà giá rẻ?

Nhìn vào con số nhà ở xã hội phát triển được thời gian qua, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM thừa nhận “chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của những người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, chiến sĩ”. Thành phố cũng đánh giá, khi chưa có chỗ ở ổn định, người lao động sẽ có xu hướng tìm cơ hội ở nơi khác, khó gắn kết lâu dài, ảnh hưởng tới lực lượng, năng suất lao động và tốc độ phát triển kinh tế của thành phố.

Tháng 10 năm ngoái, chứng kiến dòng người ken đặc rời bỏ TP HCM sau giai đoạn dịch bùng phát, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi nói: "Thành phố đón một lượng lớn người lao động đến đây góp phần xây dựng, phát triển thành phố nhưng việc chăm lo cho họ chưa có sự đầu tư đúng mức". Ngay sau đó, chính quyền thành phố đề ra kế hoạch xây một triệu căn nhà giá rẻ, trong đó có nhà ở xã hội. 2-3 tháng qua, một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu được khởi công ở TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh và Nhà Bè.

Đánh giá mục tiêu một triệu căn nhà, chuyên gia Nguyễn Đỗ Dũng nói “đây là một con số khổng lồ”. Bài toán đặt ra là nếu xây căn hộ 50m2, chung cư 6 tầng, thành phố cần ít nhất 4.200 ha đất sạch hoàn toàn có hạ tầng - gấp 4 lần diện tích quận 1. Công việc sắp tới cần đẩy nhanh là thành phố phải chuẩn bị quỹ đất, giải phóng mặt bằng, đền bù cho những khu hiện hữu…

“Nếu thực sự muốn làm, thành phố cần 16-20 năm để hoàn thành với điều kiện những rào cản phải được tháo gỡ hoàn toàn”, ông Dũng nói.

PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TP HCM, cho rằng để kế hoạch thành công, thành phố cần nhìn nhận lại khái niệm “nhà ở xã hội là nhà thương mại giá rẻ” và bằng mọi cách thu hút được doanh nghiệp tham gia.

“Lợi nhuận của thành phố khi xây dựng nhà ở cho nhóm này là thu hút, giữ chân người lao động nhập cư, lực lượng mang đến giá trị thặng dư cho thành phố”, ông Hòa phân tích.

Do đó với nhóm nhà thương mại giá rẻ, thành phố nên đặt hàng doanh nghiệp với mức giá xây dựng được tính toán phù hợp. Ví dụ, với đất sạch có sẵn, thành phố đặt hàng xây dựng mỗi m2 là 15 triệu đồng kèm theo một số ưu đãi khác. Sau đó, chính quyền thu mua lại và giữ vai trò phân phối để đảm bảo các căn hộ này đến được đúng nhóm thụ hưởng.

“Một căn hộ 40m2 giá chỉ còn 600 triệu đồng, hoàn toàn vừa sức thu nhập của người lao động với thời gian trả góp 10 năm”, ông Hòa nêu. “Đây cũng là cách làm của Singapore, vừa đảm doanh nghiệp có lợi nhuận, nhà nước vẫn có quỹ nhà với giá vừa phải bán cho người dân thu nhập thấp”.

Đồng quan điểm, TS Trương Hoàng Trương, Trưởng khoa Đô thị học (Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn TP HCM), cho rằng cần đẩy mạnh công tác xã hội hoá xây nhà ở xã hội thay vì lấy ngân sách vốn đã eo hẹp. Về lâu dài, nhà nước cần quy hoạch các khu có quỹ đất sạch để xây nhà xã hội và giao cho cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh, thành phố làm chủ đầu tư phát triển. Cơ quan này sẽ triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định của pháp luật. Việc này giúp ngắn thời gian làm các thủ tục pháp lý, góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

“Nếu chính quyền thực sự muốn phát triển nhà ở xã hội nên lắng nghe nhiều hơn nữa từ cộng đồng thụ hưởng và doanh nghiệp để thúc đẩy tháo gỡ những vướng mắc”, ông Trương Hoàng Trương nói.

Còn với chị Huệ, sau chục năm tìm kiếm, chị không còn nhiều hy vọng thực hiện ước mơ sở hữu một căn nhà ở Sài Gòn. “Tôi đã nhờ người thân tìm mua đất ở quê, chuẩn bị cho mình một đường lui để đến khi về già còn có chỗ tá túc”, chị Huệ nói.

Lê Tuyết - Hoàng Khánh - Thanh Hạ