Khảo sát của VnExpress, trong tháng 6, giai đoạn cao điểm dịch bệnh diễn biến phức tạp tại TP HCM, nhiều chủ nhà trọ tại khu vực Bình Quới (quận Bình Thạnh), xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè), khu vực gần cụm công nghiệp quận Thủ Đức, đã chủ động giảm 50% giá thuê phòng trọ để hỗ trợ khách thuê.
Các trường hợp giảm giá phòng trọ đến 50% đều rơi vào phân khúc trung bình thấp, có giá thuê phòng dao động 2,8-3,5 triệu đồng một tháng. Bên cho thuê là chủ nhà quản lý trực tiếp, đã sở hữu tài sản từ lâu và không vướng lãi suất ngân hàng.
Trong khi đó, tại các quận ven khu Đông, Tây và Nam TP HCM đa phần các phòng trọ, nhà trọ có giá 2,5-3,8 triệu đồng một tháng ghi nhận mức giảm giá thuê bình quân 20% để trợ giá mùa dịch. Mức giảm giá thuê phòng trọ 20% đa phần rơi vào trường hợp bên cho thuê chỉ là đơn vị trung gian đầu tư mô hình thuê để cho thuê lại, có dùng đòn bẩy tài chính.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản cho thuê tại TP HCM cho biết, trước đại dịch, ngành kinh doanh cho thuê phòng trọ, nhà trọ bình dân là kênh đầu tư luôn chắc thắng nhờ giá rẻ, phục vụ nhu cầu lớn. Thế nhưng giai đoạn 2020-2021, thành trì vững chãi này bắt đầu lung lay, đặc biệt trong tháng 5-6 năm nay, rơi vào đợt dịch lần thứ tư, giá thuê giảm mạnh và mất khách nhiều.
Theo ông Kiên, trong điều kiện bình thường, tức từ năm 2019 trở về trước, hàng năm, giá phòng trọ cho thuê vẫn tăng 3-7% theo trượt giá, tỷ lệ lấp đầy đạt mức lý tưởng 95%. Tuy nhiên, từ năm 2020 đến nay, phòng trọ cho thuê liên tục ghi nhận giảm giá và tỷ lệ lấp đầy cũng bị điều chỉnh xuống thấp hơn trước. Cụ thể, loại hình phòng trọ, nhà trọ cho thuê giá dưới 4 triệu đồng một tháng phải giảm giá 20% để giữ chân khách thuê.
Nhà trọ giảm 50% giá thuê trong tháng 6 cho khách thuê. Ảnh: Nguyễn Văn Nơi.
Chuyên gia này dự báo, trong 1-2 tháng tới, nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát, khả năng phân khúc nhà trọ, phòng trọ cho thuê dưới 4 triệu đồng một tháng sẽ giảm giá 30% và khó đạt nổi tỷ lệ lấp đầy 50%. Nhóm khách hàng thuê loại nhà trọ, phòng trọ bình dân này là sinh viên và người đi làm ở tỉnh phụ cận. Khi dịch bệnh kéo dài, sinh viên sẽ học online, không cần phải lưu lại TP HCM, còn người đi làm nếu phải nghỉ việc lâu sẽ hết tiền, đành về quê chờ hết dịch mới quay trở lại thành phố.
Trường hợp dịch bệnh được kiểm soát sớm, phân khúc phòng trọ có giá thuê dưới 4 triệu đồng một tháng là nhu cầu ở cơ bản, sẽ là nhóm hồi phục đầu tiên khi sinh viên lên thành phố đi học lại, người đi làm cũng cần có chỗ ở để yên tâm làm việc trở lại.
Ông Kiên đánh giá, thị trường đầu tư nhà trọ, phòng trọ cho thuê phân hóa 3 nhóm chính. Nhóm đầu tiên là nhà đầu tư thuê sỉ nguyên căn để cho thuê lẻ. Các nhà đầu tư mô hình này đã bị đào thải rất nhiều, nhất là các tay chơi mới, còn non kinh nghiệm. Những nhà đầu tư dày dặn, có thâm niên cũng đã chủ động rời khỏi cuộc chơi từ năm 2020. Tuy nhiên, khi dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu thuê phòng, nhà trọ hồi phục, các nhà đầu tư có thâm niên sẽ sớm quay trở lại thị trường.
Nhóm thứ hai là nhà đầu tư thuê đất xây nhà và cho thuê bằng dòng tiền nhàn rỗi. Nhóm này có sẵn nguồn tiền mặt, mục đích là tạo dòng tiền ổn định lâu dài, đa số chỉ tập trung vào phân khúc dưới 4,5 triệu đồng một tháng nên vẫn trụ lại được. Chỉ cần tỷ lệ lấp đầy đạt 40-50% là đủ trang trải tiền thuê đất và chi phí quản lý vận hành để "gồng" qua dịch kiếm tiền lại. Nếu nhà đầu tư vay ngân hàng để đầu tư mô hình này sẽ gặp nhiều khó khăn vì áp lực tài chính, có nguy cơ bỏ cuộc khá cao.
Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư sở hữu nhà và khai thác cho thuê, đây là những tay chơi có sẵn vốn lớn, nhờ nắm thế chủ động tài chính, khai thác cho thuê là mục tiêu phụ và tích lũy tài sản chờ tăng giá mới là mục tiêu chính nên miễn nhiễm với tác động của dịch bệnh. Trong 1-2 năm qua, dù đại dịch bùng phát nhiều lần và diễn biến phức tạp, nhóm nhà đầu tư này vẫn chưa bị ảnh hưởng gì đáng kể, bằng chứng là nhiều chủ nhà thà đóng cửa để đó chứ không giảm giá cho thuê.
Chuyên gia cũng cho rằng, thị trường nhà trọ, phòng trọ cho thuê tuy bị giảm giá và sụt khách thuê nhưng nhờ thuộc nhóm nhu cầu cơ bản nên vẫn khá hơn so với các ngành nghề bị đóng băng vì Covid-19 như du lịch, dịch vụ ăn uống, vận tải, thời trang...
Bởi lẽ, phòng trọ, nhà trọ có giá thuê rẻ, vừa túi tiền, chỉ cần giảm giá vẫn có thể duy trì được phần nào lượng khách trọ. Trong khi đó, nhà cao cấp giá thuê cao dễ bị cạnh tranh và khá kén khách, hay một số ngành khác ngay cả khi giảm giá vẫn ế triền miên vì đại dịch đã triệt tiêu mọi nhu cầu sử dụng dịch vụ.
Trung Tín