Gia đình tôi có 6 người cùng sống trong căn hộ hơn 60 m2 ở quận Hoàng Mai, Hà Nội khiến sinh hoạt hơi chật chội, bất tiện. Gần đây, lãi suất ngân hàng giảm sâu, chồng tôi muốn bán căn hộ nhỏ này để đổi sang nhà rộng hơn và đã có người trả giá 3 tỷ đồng.
Tổng thu nhập hai vợ chồng tôi khoảng 60-70 triệu đồng một tháng. Trừ đi chi phí sinh hoạt, cho hai con nhỏ ăn học, chăm sóc bố mẹ già, chúng tôi chỉ tiết kiệm được khoảng 15-20 triệu đồng mỗi tháng. Gia đình có một sổ tiết kiệm 1,3 tỷ đồng, hưởng lãi suất tiền gửi rất thấp.
Nhiều người khuyên tôi cố vay thêm ngân hàng 1-1,5 tỷ đồng với lãi suất khoảng 6-7% một năm để đổi sang căn hộ rộng hơn ở quận Cầu Giấy, tiện đi học, đi làm.
Mong chuyên gia tư vấn giúp gia đình tôi có nên vay ngân hàng để đổi nhà? Với ngân sách 5,5-6 tỷ đồng, tôi nên mua căn hộ rộng khoảng 100 m2 hay nhà trong ngõ chỉ 30-40 m2?
Độc giả Văn Trường
Chuyên gia tư vấn:
Ngân sách mua nhà của bạn gần 6 tỷ đồng, gồm căn chung cư đang ở giá 3 tỷ, khoản tiết kiệm 1,3 tỷ và khoản vay dự kiến 1,5 tỷ. Để mua được căn hộ ba phòng ngủ, diện tích rộng rãi cho gia đình ba thế hệ ở quận Cầu Giấy, bạn nên lựa chọn các dự án đã bàn giao nhiều năm. Bởi vài năm gần đây, số dự án mở bán mới tại quận Cầu Giấy khá ít, trong khi mặt bằng giá lại cao. Theo dữ liệu của kênh Batdongsan, tính đến cuối năm 2023, giá rao bán chung cư trung và cao cấp ở quận Cầu Giấy lần lượt là 42 triệu và 57 triệu đồng mỗi m2, tăng 43-45% trong 5 năm.
Bạn tham khảo một số dự án đã bàn giao với lượt quan tâm, tìm kiếm nhiều nhất trên kênh Batdongsan như sau.
| Dự án | Giá rao bán trung bình trong quý IV/2023 (triệu đồng mỗi m2) |
| Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính | 39,7 |
| Khu đô thị mới Dịch Vọng | 44,2 |
| A10-A14 Nam Trung Yên | 48 |
| Vinhomes D'Capitale | 61,6 |
| Mandarin Garden | 60 |
Về nhà riêng lẻ trong ngõ, dữ liệu của chúng tôi cho thấy giá rao bán trung bình nhà riêng quận Cầu Giấy trong quý IV/2023 khoảng 198 triệu đồng mỗi m2, tăng 71% sau 5 năm. Do đó một căn nhà riêng rộng 30-40 m2 có giá tham khảo từ 5,9 tỷ đến 7,9 tỷ đồng, tùy theo vị trí, chất lượng, nội thất, song hơi vượt ngân sách. Bạn có thể xem xét nhà ở các quận lân cận như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm để có mức giá thấp hơn.
| Khu vực | Giá rao bán trung bình trong quý IV/2023 (triệu đồng mỗi m2) | Giá trên căn nhà riêng 30-40 m2 (tỷ đồng) |
| Cầu Giấy | 198 | 5,9-7,9 |
| Nam Từ Liêm | 118 | 3,5-4,7 |
| Bắc Từ Liêm | 110 | 3,3-4,4 |
Về lãi suất ngân hàng hiện nay, dữ liệu chúng tôi tổng hợp lại chỉ ra lãi suất huy động và cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm hơn 2% một năm so với cuối năm 2022. Cụ thể, lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng trong tháng 1/2024 dao động 3-10,9% một năm. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 9,5-13% một năm. Đối với nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) mức lãi suất đang áp dụng cho vay mua nhà trong năm đầu từ 6,5-8,5% một năm.
Nếu vay ngân hàng 1-1,5 tỷ đồng để mua nhà thời điểm này, giả sử lãi suất vay là 8% năm đầu, sau đó thả nổi 12%, gia đình bạn phải trả lãi 7-15 triệu đồng mỗi tháng. Nếu chi khoảng 15-20 triệu đồng một tháng để trả gốc và lãi, bạn sẽ mất khoảng 5-10 năm để thanh toán hết. Tuy nhiên, với gia đình có con nhỏ và bố mẹ già, tôi khuyến nghị không nên dùng toàn bộ tiền tiết kiệm đi vay mua nhà. Bạn nên dành lại một phần, ít nhất 5 triệu mỗi tháng, để phòng rủi ro, dùng cho những trường hợp khẩn cấp.
Về lựa chọn chung cư hay nhà trong ngõ, tôi cho rằng mỗi loại hình đều có ưu và nhược điểm khác nhau. Với gia đình nhiều thế hệ, chung cư có ưu điểm tất cả thành viên cùng sinh sống trên một mặt sàn, giúp tăng khả năng gắn kết, tiện cho việc chăm sóc con cái và bố mẹ già. Gia đình bạn cũng được tận hưởng những tiện ích, dịch vụ hiện hữu, an ninh tốt, có môi trường rộng rãi, thoáng mát cho trẻ vui chơi. Nhược điểm là vì sống chung một mặt sàn nên không tránh khỏi cảm giác chật chội, dễ xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp lợi ích trong tòa nhà và bất tiện nếu có hiếu hỉ. Với những dự án chung cư đã bàn giao lâu năm, tốc độ tăng trưởng giá sẽ chậm lại và khó giữ giá tốt như nhà đất.
Với nhà đất, ưu điểm là tổng diện tích sử dụng thực tế sẽ lớn hơn chung cư. Ví dụ căn nhà rộng 40 m2 có 4 tầng, diện tích sử dụng là 160 m2, trong khi chung cư chỉ có 100 m2. Bạn có thể chủ động sửa chữa, thiết kế lại ngôi nhà, không phải trả phí dịch vụ hay bảo trì như dự án chung cư. Nhà đất cũng đem lại không gian sống riêng tư hơn bởi mỗi thế hệ có thể ở một tầng. Tuy nhiên nhà trong ngõ có thể gây bất tiện vì xa khu vực dịch vụ tiện ích, xe ôtô khó vào, đặc biệt môi trường sống xung quanh có thể phức tạp hơn.
Do đó, tùy theo nhu cầu và khẩu vị riêng của gia đình mà bạn cân nhắc lựa chọn không gian sống phù hợp, thoải mái với các thành viên.
Ông Nguyễn Quốc Anh
Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan