Bất động sản khu Nam TP HCM, đoạn qua huyện Nhà Bè. Ảnh: Quỳnh Trần
Trước khi chọn phân khúc đầu tư phù hợp, bạn cần vạch ra một số tiêu chí quan trọng như khẩu vị đầu tư, lợi nhuận kỳ vọng, dòng tiền và khả năng thanh khoản.
Với chung cư ở vùng ven, tôi cho rằng sản phẩm này phù hợp với khẩu vị an toàn, mục tiêu giữ tiền, chống trượt giá. Hiện lãi suất vay ngân hàng đang khá thấp, khoảng 5-6% cho kỳ hạn vay 6 tháng đến ba năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi thả nổi khoảng 10-12% một năm.
Để vay trả góp chung cư giá 2-2,1 tỷ đồng, bạn cần vay thêm 50% giá trị căn hộ. Trong khoảng ba năm đầu, bạn cần trả tiền lãi hàng tháng 5-6 triệu đồng, sau đó lãi thả nổi gấp đôi khoảng 10 triệu đồng.
Vì bạn mua chung cư mới bàn giao 2-3 năm nên có thể khai thác cho thuê ngay. Dòng tiền 5-6 triệu đồng có thể bù lại được lãi vay hàng tháng trong kỳ hạn ưu đãi. Tính cả khoản gốc và lãi thả nổi, khoản dư 40-60 triệu đồng hàng tháng của bạn vẫn có thể chi trả được.
Sản phẩm chung cư đã có pháp lý gần như rất ít rủi ro. Về lâu dài, sở hữu một căn chung cư ở TP HCM có nhiều lợi ích khi đem đến dòng tiền đều đặn, giữ giá tốt khi nguồn cung ngày càng khan hiếm. Vì phục vụ nhu cầu ở thực nên khi cần xoay vốn cho việc kinh doanh khác, chung cư thanh khoản khá nhanh và dễ dàng.
Lưu ý bạn cần đảm bảo nguồn thu nhập đều đặn để trả khoản vay ngân hàng. Nguồn khách thuê cần ổn định lâu dài để không ảnh hưởng dòng tiền cho thuê. Chung cư bạn chọn mới bàn giao nên vẫn giữ được tốc độ tăng giá đều theo năm. Tuy nhiên về lâu dài, tốc độ tăng giá sẽ giảm dần khi tuổi thọ dự án gia tăng.
Với đất thổ cư, phương án này phù hợp với khẩu vị phiêu lưu hơn. Nếu chỉ có một tỷ đồng, bạn rất khó mua được đất nền tại huyện ven TP HCM. Các khu vực như Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ dù giá rẻ hơn khu gần trung tâm nhưng đặc điểm lô đất diện tích lớn nên tổng giá trị thường trên 2,5-3 tỷ đồng. Nếu muốn mua đất, bạn buộc phải dịch chuyển ra các tỉnh xung quanh, cách TP HCM khoảng 80-100 km. Lựa chọn đầu tư cũng sẽ hạn chế với vốn mỏng, bạn có thể chỉ mua được đất vườn, đất nông nghiệp.
Để có nhiều lựa chọn với chất lượng tốt hơn, bạn nên tăng ngân sách lên khoảng 2 tỷ đồng. Một số khu vực bạn có tham khảo đầu tư như Bến Cát (Bình Dương), Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom (Đồng Nai), đất trung tâm TP Bà Rịa (Bà Rịa - Vũng Tàu)... Nếu chọn được sản phẩm đảm bảo pháp lý, có thổ cư, bạn có thể giữ tiền trong dài hạn. Lô đất nếu nằm gần khu vực có thông tin quy hoạch hạ tầng hay dự án lớn, khả năng tăng giá cũng rất nhanh.
Tuy nhiên phương án này yêu cầu bạn phải có ít nhiều kinh nghiệm đầu tư và quản lý bất động sản xa bờ. Việc đầu tư thêm tài sản trên đất để cho thuê còn phụ thuộc vào mật độ dân cư và tiện ích khu vực xung quanh. Nếu là tay ngang, thiếu am hiểu thị trường địa phương, rủi ro mất thanh khoản hay chôn vốn rất cao.
Trong bối cảnh kinh tế chưa hết khó khăn như hiện nay, tôi cho rằng bạn nên ưu tiên phương án đầu tư ít rủi ro để đảm bảo dòng tiền. Do đó, bạn cân nhắc đầu tư chung cư là phương án phù hợp thời điểm này.
Ông Nguyễn Lộc Hạnh
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Ngọc Châu Á