Do chúng tôi không được tiếp cận hợp đồng môi giới và hợp đồng đặt cọc giữa bạn và công ty môi giới nên không thể biết quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như các nội dung thỏa thuận khác. Do vậy, chúng tôi chỉ có thể tư vấn trên phương diện nguyên tắc để bạn tham khảo.
Về chức năng, quyền hạn của công ty môi giới bất động sản, theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung), môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều 63 Luật này quy định nội dung môi giới bất động sản gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Về quyền, theo Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau:
1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
4. Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
>>Làm gì khi bị 'cò đất' ép trả thêm 100 triệu đồng mới đưa sổ đỏ?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, có thể thấy bên môi giới bất động sản không có quyền, chức năng nhận đặt cọc của bên được môi giới (trừ trường hợp họ được ủy quyền của chủ tài sản). Vì vậy, hợp đồng đặt cọc giữa bên môi giới và bên được môi giới có thể bị xem xét vô hiệu.
Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Với quy định này thì bên nhận đặt cọc chỉ phải hoàn lại tiền đặt cọc đã nhận và phải bồi thường (nếu có lỗi và có thiệt hại) chứ không phải chịu phạt cọc. Đây là nội dung bất lợi cho bên đặt cọc.
Đối với việc công ty yêu cầu khách phải trả thêm một khoản tiền chênh vào tài khoản của nhân viên công ty chứ không phải tài khoản công ty thì đây là hành vi trái với quy định của pháp luật. Bởi, xét về bản chất, khoản tiền chênh là khoản phí môi giới mà công ty muốn thu thêm của khách mà theo quy định của pháp luật thì mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải được các bên bàn bạc, thống nhất và ký phụ lục hợp đồng đối với sự sửa đổi, bổ ssung đó.
Việc thu ngoài mà không được thể hiện bằng phụ lục hợp đồng là đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên được môi giới. Trường hợp có tranh chấp thì quyền lợi của bên được môi giới sẽ không được đảm bảo.
Để giải quyết vụ việc, hai bên cần thương lượng, hòa giải. Trường hợp xét thấy việc nộp thêm một khoản tiền là có thể chấp nhận được thì các bên phải ký phụ lục hợp đồng môi giới thể hiện khoản tiền nộp thêm đó. Trường hợp thương lượng, hòa giải không thành thì bạn có quyền khởi kiện vụ án theo quy định của pháp luật.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội