Doanh nghiệp này phải tạm dừng bốn trong số 12 dự án đang triển khai vì vướng phần đất công nằm xen kẽ; một trong số đó có quy mô 19,5 ha. Sau khi được lựa chọn là chủ đầu tư, doanh nghiệp tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng thì địa phương rà soát thấy có khoảng 1.200 m2 đất hiện là kênh mương, đường giao thông (chiếm 0,06% tổng diện tích toàn) nằm rải rác ở các thửa đất trong dự án. Vì 1.200 m2 này là đất công, địa phương yêu cầu tách riêng để đấu giá chọn nhà đầu tư theo quy định. Chủ đầu tư giải trình nhiều lần với các sở ngành và ủy ban nhân dân nhưng câu trả lời trước sau như một: tách riêng để đấu giá, nếu không phải điều chỉnh quy hoạch để loại bỏ phần đất công.
Trước đây, đất công có sức hấp dẫn khó cưỡng với chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt là các khu đất nằm ở vị trí đẹp, nhiều lợi thế phát triển. Phương thức "kinh điển" mà các doanh nghiệp áp dụng để "tư nhân hóa" quỹ đất công là hợp tác kinh doanh khu đất do các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng để chuyển mục đích thành dự án bất động sản, khu đô thị. Lợi thế về quyền sử dụng đất của nhà nước được quy đổi thành tỷ lệ cổ phần, thường dưới 26%, trong liên doanh. Sau khi được chuyển đổi mục đích thành các quỹ đất có giá trị thương mại cao, đất ở đô thị, chủ đầu tư sẽ thâu tóm nốt tỷ lệ cổ phần do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ. Bằng cách này khu đất được tư nhân hóa thành công.
Một phương thức khác là mua chi phối cổ phần (trên 50%) của các doanh nghiệp nhà nước, sau đó xin chuyển mục đích khu đất sang các dự án bất động sản.
Những phương thức "tư nhân hóa" đất công như trên nay không còn hiệu quả khi các quy định pháp lý và việc thực thi bị siết chặt. Từ chỗ buông lỏng, sự siết chặt này trở thành rào cản với các dự án bất động sản, khiến nguồn lực đất đai không được giải phóng.
Đất công - dù liền thửa hay xen kẹt - giờ đều có chung phương thức xử lý: bán đấu giá.
Không có gì đáng bàn với việc đấu giá những phần đất công liền thửa. Rắc rối xảy ra với phần đất kênh mương thủy lợi, giao thông, kênh rạch... nằm xen cài trong dự án có quy mô lớn.
Chủ đầu tư rơi vào thế lưỡng nan: điều chỉnh lại dự án từ bước lập quy hoạch để loại bỏ phần đất công, hoặc chấp nhận tham gia đấu giá phần đất công nằm trong chính dự án mà mình đã được lựa chọn là nhà đầu tư. Nếu bỏ phần đất công khỏi dự án thì doanh nghiệp coi như làm lại thủ tục pháp lý từ đầu, rất tốn kém. Nếu để đấu giá riêng thì sẽ phá vỡ toàn bộ quy hoạch đã được duyệt. Nhiều địa phương và chủ đầu tư phải tạm dừng dự án, "dắt tay nhau" đến hỏi ý kiến các bộ ngành.
Cuối năm 2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148, phân quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định tiêu chí, điều kiện xác định tách phần đất công xen cài để đấu giá độc lập hay giao luôn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, Nghị định áp dụng cho các dự án nhận chuyển nhượng đất; chưa có quy định cho các dự án nhà nước thu hồi đất.
Nghị định trên cũng quy trách nhiệm rất lớn cho người đứng đầu, rất dễ rơi vào ranh giới đúng, sai nên nhiều địa phương "sợ", không dám quyết tiêu chí. Các dự án vướng mắc, vì thế vẫn nằm đó, tại nhiều địa phương.
Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cả nước có khoảng 5.000 dự án đình trệ. Riêng TP HCM có 156 dự án bất động sản của 121 chủ đầu tư bị vướng mắc. Tình trạng mắc kẹt kéo dài nhiều năm, cho đến đầu năm 2023, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM phải kiến nghị UBND Thành phố tìm giải pháp tháo gỡ.
Trước tình trạng này, Nghị quyết 98/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM đã cho phép UBND TP được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp dự án có một phần đất công xen cài; không phải tách riêng phần đất công để đấu giá. Quy định trên mới chỉ tháo gỡ cho riêng TP HCM.
Các tổ công tác tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án đầu tư đã được thành lập ở các địa phương, nhiều công văn địa phương gửi đến các bộ ngành xin giải đáp vướng mắc, nhưng việc triển khai, tháo gỡ vẫn còn rất chậm. Điều này bắt nguồn từ quy định pháp lý không thật sự rõ ràng về đất đai và về quản lý tài sản công; bên cạnh tâm lý né tránh, sợ sai của địa phương.
Những con mương nhỏ vì vậy vẫn "lừng lững" cản đường các dự án lớn.
Không chỉ doanh nghiệp hay nhà nước thiệt hại khi nguồn lực đất đai không được khơi thông, mà người dân cũng bị ảnh hưởng. Khi hàng loạt dự án nhà ở bị ách tắc kéo dài, nguồn cung sẽ càng hạn chế, từ đó càng đẩy tăng giá nhà. Tháo gỡ được vướng mắc về đất công không chỉ giúp giảm bớt khó khăn cho nhà đầu tư mà còn tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước
Quản lý chặt chẽ quỹ đất công là cần thiết nhưng phải bằng các quy định hợp lý, vừa tránh thất thoát ngân sách, vừa không để ách tắc thủ tục như hiện nay.
Phạm Thanh Tuấn