Tôi và chồng ngoài 40 tuổi, có hai con, nhà hai tầng diện tích sàn 50 m2 ở ngoại thành Hà Nội. Nhà mới khá thoáng mát, tuy nhiên tôi không thích môi trường chung quanh lắm vì hơi ồn ào, hàng xóm không được vệ sinh và thân thiện. Ngoài ra, nhà tôi không có sân trước sau nên cảm thấy không được riêng tư.
Một người bà con của tôi đang cần tiền nên rao bán căn nhà cấp 4 giá hơn 2 tỷ đồng, diện tích khoảng 70 m2 tính cả khoảng sân 16 m2 phía trước. Nhà trong một con hẻm lớn yên tĩnh và văn minh nên tôi rất thích. Tuy nhiên hiện tại khoản tiết kiệm và vay mượn tiền nhàn rỗi trong gia đình chưa đến 50% giá căn nhà này. Hàng tháng sau chi tiêu, chúng tôi dư khoảng 15-18 triệu đồng.
Mua căn nhà này, tôi dự định về sau lớn tuổi sẽ có thu nhập thụ động hoặc sẽ cho con. Nếu chưa ở ngay mà cho thuê, ngôi nhà có thể mang về được khoảng 3 triệu đồng một tháng. Nếu chúng tôi dọn đến đây ở, căn nhà hiện tại có thể cho thuê 5-6 triệu đồng. Tuy nhiên cần phải sửa chữa căn nhà mới để có thêm phòng ngủ. Thêm một vấn đề là do người quen tôi xây nhà nhỏ trên cùng phần đất để ở nên hiện tại chưa thể tách sổ mà chỉ có thể làm vi bằng. Người này cũng nói với tôi nếu chưa đủ tiền mua cứ đưa trước một ít, còn lại có thể trả dần vì họ cũng không cần hết số tiền này ngay (tôi hiểu là phần còn lại sẽ tính lãi theo ngân hàng).
Tôi có nên vay mượn hơn 1 tỷ đồng để mua căn nhà này hay đợi khi tài chính tốt hơn? Xin chân thành cảm ơn.
Bằng Lăng
Một góc Hà Nội nhìn từ trên cao, tháng 8/2023. Ảnh: Ngọc Thành
Chuyên gia tư vấn:
Trước hết, cảm ơn bạn đã cung cấp nhiều thông tin liên quan đến ngôi nhà đang ở và ngôi nhà cân nhắc mua thêm cũng như tình hình tài chính của gia đình, từ đó mà giúp cho việc tư vấn được cụ thể, rõ ràng hơn.
Thông qua cách bạn mô tả, tôi thấy bạn khá thích ngôi nhà thứ hai. Đứng trước mỗi quyết định tài chính, không chỉ đơn thuần chúng ta muốn thông qua đó để đạt được mục tiêu tài chính, quan trọng hơn là đạt được mục tiêu cuộc đời, trong đó chất lượng cuộc sống là tiêu chí rất quan trọng với mọi người. Vì thế, trong điều kiện tài chính thuận lợi, tôi ủng hộ quyết định vay mượn để có thể sở hữu căn nhà sớm hơn.
Trong phần tiếp theo, chúng ta sẽ cùng nhau phân tích điều kiện tài chính của bạn có thuận lợi cho việc vay mượn hơn 1 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại hay không và trong trường hợp quyết định vay mượn, bạn cần làm gì để quản trị rủi ro cho khoản nợ này. Ngoài ra, pháp lý cũng là một yếu tố để bạn cân nhắc.
Đầu tiên, chúng ta hãy điểm lại các thông tin quan trọng: ngôi nhà trị giá hơn 2 tỷ đồng, khoản tiết kiệm và vay mượn tiền nhàn rỗi trong gia đình chưa đến 50% giá căn nhà này, cần phải sửa chữa để có thêm phòng ngủ. Bạn có tổng kết số tiền vay mượn hơn 1 tỷ đồng, tuy nhiên chưa rõ chi phí sửa chữa có tính trong số tiền này hay chưa, tôi giả định tổng số tiền vay mượn lên đến 1,2 tỷ đồng.
Hàng tháng sau chi tiêu, gia đình bạn dư khoảng 15-18 triệu đồng, nếu dọn đến đây ở nhà mới, căn nhà hiện tại có thể cho thuê 5-6 triệu đồng. Như vậy, số tiền dư ra hàng tháng trung bình khoảng 22 triệu đồng. Nếu mức chi tiêu của gia đình không thay đổi, mức trả nợ nên vào khoảng 17,5 triệu đồng một tháng sẽ hợp lý và không tạo ra nhiều áp lực. Phần còn lại bạn có thể để dự phòng hoặc đầu tư nếu muốn.
Bạn cho biết nếu chưa đủ tiền, chủ nhà đồng ý đưa trước một phần, còn lại có thể trả dần và tính lãi theo ngân hàng. Điểm chưa rõ ràng ở đây là lãi tính theo tiền ngân hàng huy động hay cho vay. Nếu tính theo lãi gửi tiết kiệm thì tuyệt vời vì mặt bằng chung đang rất thấp. Nhưng kể cả khi tính theo lãi cho vay của ngân hàng, mức này cũng đang thấp kỷ lục trong chu kỳ 10 năm.
Tôi giả sử lấy mức trung bình của lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng lớn như Vietcombank và BIDV ở thời điểm này vào khoảng 7,5%. Nếu vay số tiền 1,2 tỷ và mỗi tháng trả nợ 17,5 triệu đồng, bạn sẽ mất 7,5 năm để trả hết khoản này. Bù lại, bạn sẽ có được chất lượng cuộc sống tăng lên đáng kể khi sinh hoạt trong không gian yêu thích và sở hữu một bất động sản với phần tăng giá của nó tối thiểu đủ để bù đắp lạm phát, chưa tính đến giá trị sử dụng 3 triệu đồng mỗi tháng ngay tại thời điểm này, khi ngôi nhà còn chưa sửa chữa.
Vợ chồng bạn ngoài 40 tuổi, theo thời gian trả nợ như trên, gia đình có thể trả hết khoản này trước tuổi 50. Thậm chí ở tuổi 50, các ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay với các khách hàng có vị thế tài chính tốt. Dựa trên thông tin ngôi nhà muốn mua có thể cho thuê với giá 3 triệu, còn ngôi nhà hiện tại có thể cho thuê 5-6 triệu đồng một tháng, tôi giả định ngôi nhà hiện tại có định giá cao gấp đôi, khoảng 4 tỷ đồng. Nếu cộng thêm 1 tỷ đồng sẵn có, tỷ lệ nợ trên tài sản của bạn khoảng 1/6, tỷ lệ an toàn khá cao ở độ tuổi của bạn.
Sau đây, chúng ta sẽ phân tích thêm về quản trị rủi ro. Đây là việc cần tính đến và chuẩn bị trước khi quyết định vay nợ, chứ không phải đến khi phát sinh các tình huống ngoài dự kiến mới tìm cách đối phó.
Mọi người đều cần có bảo hiểm và có quỹ dự phòng nhưng khi có vay nợ, bảo hiểm và quỹ dự phòng càng quan trọng hơn bao giờ hết. Nếu trước đây bạn đã có bảo hiểm, khi vay nợ bạn nên mua thêm bảo hiểm nhân thọ hoặc ít nhất là bảo hiểm khoản vay với số tiền bảo hiểm bằng số tiền vay. Mục đích là để đảm bảo trường hợp mất thu nhập và không trả được nợ sẽ không ảnh hưởng đến sinh hoạt thiết yếu của gia đình.
Về quỹ dự phòng, khi có bảo hiểm và không có nợ, quỹ dự phòng cần tối thiểu 3 tháng chi tiêu của gia đình. Nhưng khi có nợ, khoản này phải tính bằng 3 tháng chi tiêu và trả nợ. Bạn cũng cần nghiên cứu việc trong quá trình trả nợ mà bị sụt giảm thu nhập hoặc lãi suất tăng dẫn đến việc trả nợ khó khăn thì cần xử lý theo phương án nào. Tôi xin gợi ý 4 bước để xử lý khoản nợ, áp dụng theo thứ tự ưu tiên: dùng quỹ dự phòng, tìm kiếm hỗ trợ từ người thân, tìm cách tái cơ cấu khoản nợ và tái cấu trúc tài chính cá nhân, cuối cùng là cân nhắc bán tài sản để xử lý nợ.
Nếu mua thêm căn nhà thứ hai, có một điểm quan trọng cần lưu ý là gần như 100% tài sản của bạn nằm trong bất động sản. Đây không phải là một tỷ trọng tốt vì thiếu tính đa dạng và cân bằng về thanh khoản. Ngoài ra, cơ cấu tài sản này cũng tăng rủi ro vì khi cần tiền cho bất kỳ lý do gì ví dụ như sức khỏe của các thành viên trong gia đình hay các việc khác cần chi tiền cho tới khi trả hết nợ, bạn sẽ không có tài sản mang tính thanh khoản cao để giải quyết. Đó chính là lý do tôi gợi ý nên bổ sung bảo hiểm sức khỏe. Ngoài ra, bạn chỉ nên dành tối đa 80% khoản tiền dư hàng tháng để trả nợ. Còn dư 4-5 triệu đồng nên giữ ở những kênh thanh khoản cao như tiền gửi ngân hàng, vàng, chứng chỉ quỹ...
Một điều cần lưu ý khác là việc mua bán căn nhà này hiện tại chỉ có thể làm vi bằng, chỉ có giá trị ghi nhận hành vi giao dịch giữa các cá nhân, chưa bảo đảm đầy đủ quyền sở hữu về mặt pháp lý của vợ chồng bạn với căn nhà này. Nên nếu coi đây là tài sản đầu tư, bạn hầu như không có khả năng bán được cho tới khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Cuối cùng, mọi kế hoạch tài chính cá nhân cần phải linh hoạt và điều chỉnh theo thời gian, tùy theo sự thay đổi của gia đình hoặc của môi trường kinh tế xã hội xung quanh. Khi nào bạn thấy cần thiết, có thể tìm đến các tư vấn tài chính để được hỗ trợ. Chúc bạn đạt được các mục tiêu tài chính và cả các mục tiêu cuộc đời của mình.
Nguyễn Thu Giang
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT