Tôi ở TP Thủ Đức (TP HCM) và đang đầu tư 2 căn biệt thự nằm sát sông Vàm Cỏ Đông, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Hai căn này có diện tích 120 m2 (8 m x 15 m) với kết cấu 1 trệt 1 lầu và 1 sân thượng. Tổng diện tích sử dụng khoảng 270 m2, có đường trước nhà 20 m. Hai căn villa dùng để ở rất mát mẻ, trong lành nhưng đầu tư lại ảm đạm.
Trước đây tôi mua nhà thô khoảng 3,5 tỷ đồng, hoàn thiện 700 triệu, tổng 4,2 tỷ đồng mỗi căn. Mỗi căn đang được cho thuê 12 triệu đồng một tháng. Hiện tôi không nợ nhưng nhìn cảnh bỏ 8,4 tỷ đồng mà thu nhập chỉ khoảng 20-22 triệu đồng mỗi tháng sau khi trừ chi phí môi giới thì tỷ suất rất kém. Giá vốn lại tăng trưởng chậm và thấp so với bất động sản phía đông.
Gần đây có thông tin tích cực là cao tốc Bến Lức - Long Thành sắp đưa vào hoạt động nên nhiều người quan tâm. Tôi dự tính thoát hàng thời điểm này và chuyển đổi danh mục đầu tư.
Phương án 1: Bán 2 căn biệt thự, mua một căn nhà phố ở quận 9 cũ (TP Thủ Đức) để dễ quản lý.
Phương án 2: Bán 2 biệt thự để đầu tư 2 căn hộ ở quận 9 cũ, cho thuê được cao hơn, khoảng 13 triệu một tháng.
Mong chuyên gia tư vấn giúp tôi trường hợp này.
Độc giả Bùi Thế Anh
Bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Trước khi chuyển đổi danh mục đầu tư, bạn cần nghiên cứu kỹ ba yếu tố gồm lãi vốn (tiềm năng tăng giá), dòng tiền (hiệu suất cho thuê) và tính thanh khoản trong trung hạn 5 năm.
Lãi vốn được tính dựa trên giá đất, còn giá trị căn nhà trên đất được giả định không thay đổi trong 5 năm (do trượt giá xây dựng bù đắp phần khấu hao xuống cấp). Dòng tiền cho thuê sẽ tính hiệu quả kinh doanh bằng doanh thu của 10 tháng trong năm (2 tháng còn lại được tính là chi phí và thời gian trống).
Nếu giữ lại hai căn biệt thự tại Long An, sau khi trừ chi phí xây dựng nhà thô (1,3 tỷ đồng) và hoàn thiện (700 triệu đồng), mỗi miếng đất 120 m2 có giá trị khoảng 2,2 tỷ đồng, tương đương đơn giá 18,3 triệu một m2.
Tôi cho rằng đơn giá này vẫn ở mặt bằng thấp, có tiềm năng tăng trưởng khoảng 60% trong 5 năm tới (tương đương 10% một năm, có tính lãi kép). Trong trung hạn, giá mảnh đất có thể đạt 30 triệu đồng một m2, đưa tổng giá trị đất của hai căn villa lên 7,2 tỷ đồng. Cộng thêm giá trị nhà 4 tỷ, tổng tài sản của bạn có thể đạt khoảng 11,2 tỷ đồng.
Tuy nhiên dòng tiền cho thuê của hai căn này khó tăng thêm trong 5 năm tới, tức là tỷ suất cho thuê khoảng 2,5% một năm. Lợi nhuận gộp từ tăng giá vốn và cho thuê với hai tài sản này khoảng 12-12,5% một năm trong trung hạn.
Phương án chuyển sang đầu tư nhà phố tại quận 9 cũ (TP Thủ Đức), giả định bạn đầu tư nhà phố có tầng lầu kiên cố (vì bạn hướng đến cho thuê), giá trị nhà khoảng 3 tỷ đồng, phần giá trị đất sẽ khoảng 5,4 tỷ đồng.
Hiện nay, giá đất khu vực này ở trong hẻm, đường nội bộ rộng dưới 10 m dao động 50-80 triệu đồng mỗi m2. Trong 5 năm tới, giá có thể tăng khoảng 40% (tương đương 7% một năm có tính lãi kép), đạt mức 70-112 triệu đồng mỗi m2. Với mức này, giá trị đất và tổng tài sản tăng lên lần lượt 7,5 tỷ đồng và 10,5 tỷ.
Nhà phố khu vực này có thể cho thuê khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng, tương đương tỷ suất cho thuê 3% một năm. Giá cho thuê nhà phố có thể tăng 5% sau mỗi 2-3 năm và đạt 28 triệu đồng sau 5 năm. Lợi nhuận gộp từ tăng giá vốn và cho thuê với căn nhà khoảng 10-12% một năm.
Với phương án đầu tư hai căn hộ tại quận 9 cũ, bạn có thể mua với đơn giá trung bình 50-60 triệu đồng mỗi m2, đã bàn giao để cho thuê ngay. Giá các dự án đã bàn giao dưới 5 năm có thể tăng khoảng 25% trong 5 năm tới (tương đương 4,5% một năm có tính lãi kép). Sau 5 năm, tổng giá trị hai căn hộ có thể đạt 10,5 tỷ đồng.
Hiện chung cư ở quận 9 giá 4,2 tỷ đồng có thể cho thuê được 15 triệu đồng một tháng. Mỗi tháng, bạn thu về tổng 30 triệu đồng cho hai căn, tương đương tỷ suất cho thuê 3,6% một căn. Sau 5 năm, giá cho thuê chung cư có thể tăng 10%, mang về thu nhập 33 triệu đồng một tháng. Lợi nhuận gộp từ tăng giá vốn và cho thuê chung cư khoảng 6,5-7% một năm (tổng hai căn khoảng 13-14%).
So sánh các tiêu chí trên, bạn có thể cân nhắc phương án bán hai căn biệt thự ở Long An, sau đó chuyển sang mua nhà phố tại quận 9 cũ để vừa đảm bảo hiệu suất đầu tư vừa thuận tiện trong quản lý tài sản. Về lâu dài, khu vực Thủ Đức cũng hưởng lợi từ tốc độ phát triển hạ tầng như đường Vành đai 3, đường Vành đai 2 hay các dự án lớn trung tâm hành chính Thủ Thiêm, khu công nghệ cao giai đoạn 2.
So với chung cư, nhà đất luôn có lợi thế tăng trưởng trong dài hạn (hơn 5 năm) bởi nhà cao tầng càng ở lâu càng bị hao mòn theo thời gian. Nếu chọn được nhà phố ở khu vực dân trí tốt, cách mặt tiền không quá 100 m, độ rộng của hẻm hoặc đường nội bộ trên 6 m, tiềm năng tăng giá và thanh khoản đều tốt hơn bất động sản ở Long An hay nhà cao tầng cùng khu vực. Chúc bạn có lựa chọn đầu tư phù hợp và hiệu quả!
Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập