Tôi có ngân sách khoảng 2,3 tỷ đồng, muốn dành đầu tư bất động sản, cụ thể là chung cư. Bởi mấy tháng gần đây, tôi thấy giá chung cư tăng phi mã. Căn nhà tôi đang ở tại quận Nam Từ Liêm liên tục được môi giới gạ bán hoặc cho thuê.
Tôi thấy trong năm nay khó có thêm dự án mới nên khả năng lên giá vẫn còn. Do đó tôi tính dùng 2,3 tỷ mua một căn chung cư cùng khu vực Nam Từ Liêm để đầu tư và dễ quản lý. Đến cuối năm giá tăng cao tôi sẽ bán hoặc không để đó cho thuê lấy 10-12 triệu đồng một tháng.
Mong chuyên gia tư vấn giúp tôi có nên đầu tư chung cư lúc này không?
Độc giả Đức Việt
Một dự án chung cư đã hoạt động 6 năm tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Diễm
Chuyên gia tư vấn:
2-3 năm trước, chung cư ít khi nằm trong danh mục đầu tư hấp dẫn bởi tâm lý đây là tiêu sản, mất giá theo thời gian. Tuy nhiên khi nguồn cung mới tại Hà Nội hạn chế dần trong vài năm nay, sản phẩm này được nhiều nhà đầu tư có khẩu vị an toàn quan tâm trở lại. Bởi gộp cả dòng tiền cho thuê hàng tháng với tỷ lệ tăng giá, đầu tư vào chung cư đem lại lợi nhuận tốt hơn gửi tiết kiệm hiện tại.
Tuy nhiên, để xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này, tôi cho rằng không hiệu quả và dễ mua "đỉnh". Trước khi quyết định đầu tư, bạn cần xem xét nhiều tiêu chí quan trọng như mặt bằng giá trong khu vực, tỷ lệ sinh lợi từ cho thuê, nguồn cung tương lai, chi phí tài chính và khẩu vị rủi ro.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ bạn mua một căn chung cư 2,3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng một tháng. Tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%. Hiện tỷ lệ sinh lời từ cho thuê chung cư Hà Nội đang có xu hướng giảm vì giá nhà tăng rất thời gian qua, đẩy giá vốn ở mức cao. Nhiều tòa được rao bán cao hơn 20-30% sau nửa năm. Tôi cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang dần đạt mức đỉnh. Do đó, nếu không khảo sát kỹ mặt bằng giá, bạn sẽ dễ mua hớ thời điểm này.
Mặc dù thị trường chưa thể đẩy mạnh số lượng căn hộ mới trong ngắn hạn, đầu tư chung cư lúc này khó đạt được kỳ vọng tăng giá. Bởi phân khúc này đã qua giai đoạn tăng mạnh nhất, kéo dài trong 4-5 tháng qua. Sau khi các luật mới được áp dụng, tôi đánh giá nguồn cung sẽ dần được cải thiện và tháo gỡ bớt tính khan hiếm cho sản phẩm chung cư. Lúc đó, biên độ tăng đến cuối năm sẽ chậm lại.
Về ngân sách đầu tư, với 2,3 tỷ đồng để mua một căn chung cư mới bàn giao ở khu vực các quận sẽ rất khó. Nếu dùng đòn bẩy tài chính, lãi vay sẽ bào mòn lợi nhuận cho thuê căn nhà. Nếu không vay, ngân sách của bạn chỉ đủ mua căn hộ diện tích nhỏ nhất ở khu đô thị vùng ven hoặc chung cư cũ bàn giao trên 10 năm. Cả hai loại hình này khó đem lại lợi nhuận đầu tư tốt, biên độ tăng giá cũng không cao.
Tôi cho rằng đầu tư chung cư hiệu quả nhất là giai đoạn trước khi bàn giao. Thời điểm dự án bắt đầu mở bán, nhu cầu thị trường sẽ được đẩy lên cao. Sau mỗi cột mốc như ký hợp đồng mua bán, hoàn thành tiến độ xây dựng, chủ đầu tư mở bán các giai đoạn tiếp theo đều tác động đến giá bán. Ngoài ra, dự án sơ cấp cũng dễ dàng hưởng lợi từ các công trình hạ tầng mới như mở đường, xây cầu, xây trường, bệnh viện...
Ngoài ra, đầu tư chung cư cũng tiềm ẩn một số rủi ro như không tìm được khách thuê dài hạn, chi phí khấu hao. Vay vốn ngân hàng thời điểm này có lợi thế lãi suất thấp nhưng bạn cũng sẽ đối diện rủi ro lãi suất thả nổi tăng cao. Với khẩu vị đầu tư ngắn hạn, mua để đến cuối năm bán, bạn cần lưu ý thêm về khả năng thanh khoản. Nếu mua lúc thị trường gần đạt đỉnh, khi cần bán gấp, bạn sẽ phải chấp nhận khó đạt được kỳ vọng về giá. Do đó, bạn cân nhắc chọn sản phẩm đầu tư khác tiềm năng hơn, thay vì dồn hết vốn liếng để đầu tư chung cư thời điểm này.
Ông Phạm Đức Toản
Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ