Tôi năm nay 41 tuổi, hiện có một căn nhà (5x22m), kết cấu một hầm 4 lầu tại khu đô thị mặt đường Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình Phước, TP Thủ Đức. Căn này hiện có giá khoảng 18,5 tỷ đồng, cho thuê được 30 triệu đồng một tháng.
Gia đình tôi đang sinh sống và làm việc tại quận 2 cũ (TP Thủ Đức) với thu nhập tạm ổn, đủ nuôi con. Gần đây, tôi suy nghĩ về việc chuyển đổi tài sản để có dòng tiền dành cho lúc hưu trí nhiều hơn. Tôi tính bán căn nhà trên thu về khoảng 18 tỷ đồng và mua hai căn chung cư với một lô đất.
Trong đó 8 tỷ đồng tôi dành mua một căn hai phòng ngủ và một căn ba phòng ngủ tại quận 2, dự kiến dòng tiền cho thuê đem về khoảng 35 triệu đồng một tháng, cao hơn cả căn nhà tôi đang cho thuê. Còn 10 tỷ tôi sẽ mua một miếng đất khu vực quận 9 cũ, diện tích 8x20 m hoặc 10x20 m, có sẵn nhà cấp 4, có thể cho thuê được 8 triệu đồng.
Với phương án này, tôi có thể tăng dòng tiền từ 30 triệu đồng lên khoảng 43 triệu đồng một tháng. Mong chuyên gia tư vấn phương án chuyển đổi như trên có hợp lý không. Xin cảm ơn!
Độc giả Thế Anh
Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Có hai tiêu chí bạn cần tính toán trước khi đánh giá hiệu quả đầu tư tài sản, gồm dòng tiền khai thác và tiềm năng tăng giá tương lai.
Về dòng triển khai thác, căn nhà hiện tại của bạn cho thuê được 30 triệu đồng một tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận (dòng tiền cho thuê một năm trên giá trị tài sản) là 1,95%. Tôi đánh giá đây là mức khá thấp, dưới mức trung bình 4% một năm tham chiếu từ lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng. Ưu điểm của phương án này là bạn chỉ quản lý một tài sản, ít tốn công tìm khách thuê. Rủi ro lớn nhất bạn phải đối mặt là có thể mất toàn bộ dòng tiền nếu căn nhà không được lấp đầy liên tục trong năm.
Trường hợp này, bạn có thể quan sát tỷ lệ lấp đầy (số căn cho thuê được) của các tài sản tương tự trong khu đô thị ở TP Thủ Đức như thế nào. Tỷ lệ lấp đầy chung càng cao thì khả năng bỏ trống tài sản của bạn càng thấp.
Phương án chuyển đổi bạn đang tính có thể đem lại dòng tiền cho thuê 43 triệu một tháng. Tính ra tỷ suất lợi nhuận khoảng 2,8%, cao hơn việc cho thuê căn nhà hiện tại nhưng vẫn dưới trung bình. Phương án này sẽ chia nhỏ rổ đầu tư để phân tán rủi ro. Khả năng bị hụt dòng tiền cho thuê vì cả ba tài sản cùng bị bỏ trống sẽ thấp hơn. Tuy nhiên bạn phải chấp nhận tốn thêm công sức, thời gian tìm khách thuê và quản lý.
Bên cạnh so sánh tỷ suất lợi nhuận cho thuê thời điểm hiện tại, bạn cần lưu ý khả năng tăng giá cho thuê trong ba năm tới của căn nhà hiện tại so với các tài sản định chuyển đổi như thế nào. Theo kinh nghiệm của tôi, giá cho thuê hiện tại càng cao, khả năng tăng giá trong dài hạn càng chậm lại.
Về tiềm năng tăng giá tương lai, thu nhập của bạn đang ổn định so với mức chi tiêu của gia đình, vậy tôi giả định tài sản sẽ được giữ trong trung hạn 3-5 năm.
Dòng tiền cho thuê mang lại nguồn thu thụ động, giúp ổn định cuộc sống nhưng tiềm năng tăng giá tài sản mới là yếu tố tạo độ bứt phá trong việc gia tăng tài sản. Ví dụ hai phương án đang chênh nhau 13 triệu một tháng, tính ra trong 5 năm dòng tiền cho thuê của phương án mới nhiều hơn căn nhà hiện tại 780 triệu. Tuy nhiên, giả sử 5 năm sau, căn nhà hiện tại tăng lên thành 26 tỷ, trong khi ba tài sản định mua theo kế hoạch chỉ tăng lên được 24 tỷ thì kế hoạch chuyển đổi coi như thất bại.
Vậy vấn đề quan trọng ở đây là bạn cần tìm hiểu, nghiên cứu căn nhà hiện tại và ba tài sản dự định chuyển đổi ở thời điểm 3-5 năm tới sẽ có khả năng tăng giá lên khoảng bao nhiêu. Để dự đoán được điều này, bạn căn cứ vào một số tiêu chí quan trọng như:
- Tiềm năng phát triển mật độ dân cư.
- Tiềm năng tăng mật độ nhà cửa được xây mới thêm.
- Tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng (đường xá, cầu cống...).
- Tiềm năng phát triển thêm tiện ích (siêu thị, Trung tâm thương mại, chợ, bệnh viện, trường học).
- Các dự án lớn chuẩn bị được bàn giao hoặc triển khai mới.
- Các quỹ đất lớn để dành triển khai dự án.
- Các thay đổi về quy hoạch, cấp phép xây dựng (mảnh đất tại quận 9 cũ cần kiểm tra kỹ thông tin này).
Ví dụ, với phương án mua thêm đất nền ở quận 9, tôi cho rằng khu vực này có một số thông tin đáng chú ý như tuyến metro số 1 dự kiến chạy thương mại cuối năm nay, tuyến vành đai 3 đang xây dựng, tuyến vành đai 2 sắp triển khai cùng thông tin một dự án lớn sẽ bổ sung vào khu vực giúp thị trường này thêm sôi động. Nếu bạn đã có nhiều kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, việc chuyển đổi phân khúc, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư có thể là lựa chọn hợp lý thời điểm này. Chúc bạn có lựa chọn đầu tư hiệu quả!
Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập