Như thông tin chia sẻ, năm 2022 bạn đã mua lô đất ven thành phố ở tỉnh, đến nay sau 3 năm lô đất đó đang có mức giá thấp hơn 7% so với mức giá mua ban đầu. Hiện nay, bạn phân vân không biết nên tiếp tục nắm giữ lô đất này hay bán và chuyển đổi sang căn hộ chung cư để kết hợp cho thuê lấy dòng tiền hàng tháng.
Đầu tiên tôi sẽ chia sẻ thêm về chu kỳ thị trường bất động sản để bạn hiểu hơn về thị trường. Cũng như các lớp tài sản đầu tư khác, địa ốc vận hành theo chu kỳ kinh tế bao gồm các giai đoạn phục hồi - tăng trưởng - giảm tốc - suy thoái. Nửa đầu năm 2022, hầu hết các phân khúc bất động sản đã chứng kiến những cơn sốt đất, lượng giao dịch và mức giá lập đỉnh. Đến quý III/2022, tín dụng siết chặt, lãi suất tăng nhanh khiến thị trường chững lại và bắt đầu điều chỉnh giảm từ cuối năm.
Vào giai đoạn suy thoái, đa phần các phân khúc sẽ gặp khó về thanh khoản, đặc biệt là các bất động sản không dành cho mục đích ở thực. Tương tự khi thị trường hồi phục, các bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở thực sẽ cải thiện đầu tiên, điển hình như căn hộ chung cư, nhà phố ở trung tâm thành phố lan đến các bất động sản ở khu vực vùng ven.
Năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể về giá cả và lượng giao dịch thành công. Đặc biệt thị trường Hà Nội có thanh khoản cao nhất cả nước, biên độ tăng giá trung bình 35-60%. Theo đó, thị trường tại các tỉnh ven như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam cũng đã có nhịp tăng giá mạnh. Đối với thị trường TP HCM và các tỉnh phía Nam cũng ghi nhận mức tăng giá 10-30%.
Loạt căn hộ chung cư ở phía Tây Hà Nội, tháng 11/2024. Ảnh: Giang Huy
Quay lại với câu hỏi của bạn, tôi có một số tư vấn sau đây. Như những luận điểm đã nêu ở trên, khi thị trường bất động sản hồi phục sẽ bắt đầu từ các bất động sản trong trung tâm thành phố sau đó lan sang các bất động sản ở khu vực vùng ven. Đó chính là lý do bạn thấy giá trị lô đất của mình vẫn đang tăng chậm từ nhịp giảm mạnh và vẫn chưa hồi về giá trị tại thời điểm mua, trong khi đó giá căn hộ tại thành phố đã tăng lên.
Tuy nhiên trong thời gian tới, nếu bạn đảm bảo lô đất của mình pháp lý tốt (không dính quy hoạch và trách chấp) kết hợp với tiềm năng phát triển do nằm tại vị trí đã sáp nhập vào thành phố, khả năng cao lô đất sẽ tiếp tục tăng giá trong chu kỳ tăng trưởng sắp tới. Chưa kể việc bạn cắt lỗ lô đất hiện tại tương đương với việc mình đang từ chối một tài sản có tiềm năng tăng giá mạnh sắp tới để chuyển sang một tài sản vừa trải qua thời gian tăng trưởng mạnh về giá.
Theo thống kê đánh giá của FIDT và một số tổ chức uy tín về bất động sản, trong dài hạn đất nền dân sinh vùng ven có hiệu suất sinh lời cao hơn căn hộ chung cư tính cả hiệu suất cho thuê từ căn hộ. Cụ thể, đất nền dân sinh vùng ven có hiệu suất sinh lời trung bình từ 9-15% mỗi năm, song căn hộ chung cư chỉ đạt mức 7-14% mỗi năm (bao gồm hiệu suất cho thuê từ 4-6% mỗi năm). Ngoài ra căn hộ chung cư sau khi bàn giao từ 7-8 năm, mức độ tăng trưởng về giá sẽ không còn như trước, cộng thêm các chi phí duy trì bảo dưỡng khiến việc nắm giữ chung cư lâu dài để đầu tư không phải là lựa chọn tốt.
Một điểm quan trọng nữa bạn cần làm rõ là mục tiêu đầu tư của mình. Tôi xin nhấn mạnh một luận điểm rằng đối với những nhà đầu tư không có nhu cầu về dòng tiền, không nên sở hữu bất động sản để cho thuê, thay vào đó là đầu tư bất động sản lãi vốn (kiếm lời từ chênh lệch giữa giá bán với giá mua). Về dài hạn, việc sở hữu bất động sản để cho thuê sẽ không đạt hiệu suất tăng trưởng cao bằng bất động sản lãi vốn. Hơn nữa với dòng tiền cho thuê hàng tháng, bạn sẽ cần tìm thêm một kênh để tái đầu tư (nếu có thể tiết kiệm được) hoặc sẽ kích cầu chi tiêu.
Tóm lại, nếu mục tiêu của bạn là tối đa hóa lợi nhuận theo thời gian và không cần dòng tiền hàng tháng, giữ lô đất nền hiện tại trong 3-5 năm nữa là phương án tối ưu hơn.
ThS Nguyễn Thị Hồng Vân
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT